2012城市综合体可持续发展国际大会——高端对话（二）

高端对话（二）

周燕，绿色建筑专业人员联盟(GBPP) 创始人

周燕：大家好，非常感谢有这样的机会，让我向可持续发展设计的前辈和经验人士进行讨教。我先简短介绍一下GBPP，我们是在上海成立了一年的时间，是上海业界比较早期的做绿色建筑方面研究的一些专业的顾问形成的一个团体。我们团体成员来自AECOM、阿特金斯等等可持续发展的顾问公司。其实我今天是带着问题来的，因为我们做可持续顾问的同时，我们越来越多的发现单单凭我们的一己之力是没有办法更多的诠释或促进一个可持续发展设计的问题，今天非常高兴能跟大家有一个交流。

刚才我看到大家的PPT当中已经回答了我带来的一些问题。首先来讲综合体是非常复杂的多功能的这么一个建筑群体，在中国的话可持续的推进过程中也出现了种种问题，比如说在城市化的过程中，因为速度非常快，那么综合体的建设到底对城市的改建过程中对居民，对周围的环境产生多大的影响，其实在设计的一开始考量是怎么考量的，可能这个我是非常想向业主方和一些设计的比较著名的设计公司进行一个交流。就是说我们如何在城市改建过程中或是设计综合体的时候更多的引入人们考量的对周边的一些居民对综合体功能的使用的考量？谢谢。

魏琨，绿地集团绿色及建筑部品牌总监

魏琨：很荣幸参加今天的论坛。我今天从周燕的这个问题的角度，从开发商一开始的考虑或是一些诉求吧和满足所说的配套这些需求说一下。

因为大家都知道，在中国的目前发展形势下，其实做一个开发企业开发城市综合体第一方面可能是满足一个城市功能或是周边配套的需求，上升到城市总体规划的要求是对周边的住宅是办公商业等等就是实现一个按照配比进行一个城市开发，这是一个基本的功能层面的需求。我想这是一个基本方面的需求。

第二个方面其实从一个开发企业来说，或是从城市发展来说，它也是一个城市形象的需求，尤其中国城市化近20年发展非常快，大家都说以前常说的一句话叫三年一变样五年大变样，这种变化应该是除了以前在上海这种一线城市发生快速变化以来，这种变化的趋势已经在二三线城市已经迅速的开展。包括甚至在一些我们的一些县级城市，比如大家到自己的家乡或是其他的地方会发现发生了很多的变化，也建了很多的城市综合体，这是从城市形象和城市化进程需要发展的。

第三个我想还是城市发展以来，其实也可以说配套，也可以说更主要的我觉得作为开发商更多的是满足政府的一个产业升级和转型，那么中国城市化发展以来，它的整个产业结构已经由原来的第一产业第二产业发展逐渐尤其是这种一线城市，产业更是强调的是第三产业的这种兴起。尤其像上海的这些区里面非常强调楼宇经济，那么大家了解的话可能是说我们得到的信息，比如说静安区就经常会说政府的考量的政治目标就是你的税收，比如一栋办公楼或是一个商业的产值每年有一个亿或是两个亿，他们以这种为骄傲。所谓形成楼宇经济或是亿元楼。

从第三方面来说就是它的功能，城市形象以及从产业升级上来说都是非常迫切需要城市综合体。有从这三个方面其实进一步的满足了配套也好，或是大家的生活的需要，也是等于是对人们生活的方式也会跟着周边的商业综合体的形成改变人的生活方式，让人们产生新的需求。我想我就说这些。

Emily Phang，Foster+Partners建筑事务所合伙人

Emily Phang：我也说一下我们的经验，我们有一个很大的挑战，就是每一个国家每一个地点的文化跟它的一些其他的环境什么都是不同的。这对我们的挑战很大，我们每次开始一个新的项目，就要重新的研究每一个地区的一些文化的习惯，先了解一下他们的当地的习俗。所以我觉得这个在今天我也很开心的就是听到了AEDAS和Broadway Malyan公司都，跟我们有非常一致的设计方向，就是我们非常尊重当地的文化、环境和气候，这是一个非常基本的一种建筑师应该做到的东西。因为我们以后建的建筑不管是大的、小的、还是综合体，我们都会很直接的影响到人的生活，人的以后的习惯，你一旦进了一个建筑，这个建筑会在你的城市逗留最好是几百年，你拿上海的话，上海外滩已经几百年了，它非常有历史，已经融入到人的心里和人的文化里。

但是我们的问题就是我们的时间太短了，业主方希望我们设计概念三到四星期把一个非常大的综合体设计出来。有的时候我们尽量会解释给业主方开发商说，你们如果要做到一个好的设计，你们要理解设计师需要比较多的时间研究一下当地的习惯，尤其是这种大规模的形体，它怎么跟周边的一些现有的住宅、居民的视线、流线，他们现有的功能怎么配合，这些是需要时间去研究跟去想的。如果说在时间上充分足够的话，我们就能够做出更好的设计，可是我发现就是可能在中国更加明显的就是，这种非常太快节奏的开发的项目实在是对这种设计会直接降低设计的质量。

所以我觉得虽然我们建筑师都希望做到这一点，可是在现在的情况尤其是在中国我觉得我们的挑战越来越大，可是当然我们建筑师设计师都还是非常坚决我们自己的想法，有时候就跟业主方说对不起你们时间太短了，如果你们真的这么短时间的话就找别的设计师，如果你让我们有你一个好的设计，你一定要考虑到种种要求，让我们给一个好的设计。所以在这方面我觉得在中国的环境，业主方能够更加了解情况的，可能现在他们不知道，再等几年一些大的综合体做出来之后，他们有比较好的定论，整个过程是对还是不对，可能从中可以学习。

在国外这个过程比较有长的历史，他们已经看到，好和不好的情况，所以从中学习了。我觉得中国还需要再多几年学习，时间上要给予充分的设计时间，有了充分的设计时间好的设计是可以出来的。

周燕：我们做绿色顾问也是一样的，时间永远不够，我们也会做一些模拟和分析，帮助一个建筑的节能问题，这个时间通常也是压缩的非常紧，可能做完直接就施工了。我还是想问一下，我不想再说这个建筑如何为建筑里面的人来服务，我更想说的是我们怎么样做一个公共的空间，这个综合体它本身的公共空间怎么样是不是应该服务于更多的人，服务于周边的这些居民也好，或是其他的一些办公、居住、休闲也好，让人们有一个自由交流的空间？

Ken Wai，Aedas凯达环球董事总经理—大中华区

Ken Wai：我觉得这是三方面的合作，政府、业主和开发商的合作，中国在想最终拿到的是什么东西，是不是一个商场呢，我告诉你不一定是商场，它还有对周边的环境，社区的要求，还有一个认同。比如说我举个例子，我不讲我们公司的设计，其中一个举例说武汉天地，武汉天地在武汉还是比较成功的，它做了一个新区，新的旧的建筑放在一块像新天地。武汉天地更多是本地人来参与这个项目的，它里面有很多的餐饮，价钱高高低低都没有分的，但是很多人参与到这个空间的活动。比如每年有一个认识男女朋友的一个好的方法，在大的广场里面做一些大型的活动，提供一些社区参与的一些活动。它设计的住宅也不像我们平常的住宅。

周燕：这个案例里面的经济回报达到预期？

Ken Wai：有的，当时我们跟一个专家研究这个项目，我是看这个数据好不好，他们的数据都拿给我看的，它商业上的回报还是不错的，所以我觉得这个案例还不错。我跟另外一个大开发商在成都做一个项目，跟你们有关系的，他们也非常注重当地的文化，成都文化，怎么样引进到这个商业空间跟它的住宅，还有超高层其他组建配套放在一块成为一个新的社区。这是一个非常重要的事情，所以我觉得中国以前是做同一个方案放在不同的城市里面，而现在已经不一样了。

周燕：Melvin Davis我想听一下你的经验。

Melvin Davis，英国Broadway Malyan 集团董事

Melvin Davis：谢谢，我们很多时间都是思考一些广泛的利益相关者，多少客户很在乎怎么样让他们吸引到大量的人流，所以他们希望能够尽量的吸引到大众得到大众的参与，因为很多如果人来的多的话很多都成为他们商业地产的潜在客户，所以他们在这个项目的内外都注意怎么样能够让人们感觉到参与进来，而不要让人们有疏远的感觉。在之前的发言和讨论当中我们也可以听到，有一些商业地产的话，他们过多关注了高端的人群和零售业，但是其实这是一个很大的错误，因为比如中国的商场只关注一些高端的产品，而没有关注老百姓。

来福士他们也关注到了这样的因素，来关注更多数人而不是建立更奢华的高端奢侈品商场，他们理解到了普通人的需求，这一点是非常好的。还有宜家也是一个很有意思的例子，上海的宜家是在上海南部，而它周围的话还有很多的一些餐馆。周围60岁以上的老人也很喜欢去那边的餐馆，这的确是很不可思议的因为这些老年人都喜欢去那边。这满足了当地文化上的一种需求，那里的食物也不贵，又干净又舒服，包括60岁以上的老年人，大家都喜欢去。

周燕：我是这么理解宜家的，因为正好周围缺少的一个跟老年人和孩子活动的一个凉爽舒适的空间，正好宜家的门是开着的，大家可以进来，那么才会形成现在这样的一个局面，就是大家去宜家不仅仅是买东西，甚至是在里面休息。这正是城市设计中可能缺乏的，尤其是上海这种快节奏的城市，很忙，很密集，但是恰恰我们的生活无处安放，就是我们自身，我们的老人或是我们的孩子他们的休息空间实在是太有限的。

刚才我也很高兴看到这边提到有一个交通的案例，交通枢纽的案例，在一线城市我们不难理解，就是说，大型综合体因为它人流的问题，一定是跟这种轨交、快速公交结合在一起的，我更多的想问一下你们的经验，在这种二三线城市，国外这种比较没有发达的交通的区域，你们怎么来考量这个综合体设计的问题，尤其是交通的问题怎么结合？还有一个就是可能给到政府一些什么样的建议在这个问题上？

魏琨：这个问题我们很有感触的，我们绿地在全国做了很多的超高层，第一个是南京，第二个是在郑州，这都是在当地做到第一个超高层，单体在20到25万的面积。然后当地其实虽然南京紫峰大厦有轨道交通，但是郑州会展中心没有，它周边的配套和交通站设置也是很方便，但是开发商面对的两个指标一个是停车率一个是自行车的停放，按照当地的规划，按照办公楼100平米配一辆车的话，我们紫峰和郑州会展中心的话基本上停车位是2000辆，其实开发商面临的第一个问题就是如何突破这个规划的限制，到底设置多少，如果按照当地原来普通办公楼这种标准设置的话，可能要修四五层的车库都不一定够用，这是我们需要突破的地方。最后也带领当地规划局和审批部门看上海这样的类似的建筑是多少，有一定的突破。我想随着二三线做的话都可以突破这样的问题。

第二个就是自行车，自行车按照规划这种楼的投放量是到底是做轨道交通上班的还是怎么样的，这个都靠政府的项目一个一个沟通，好在现在政府也比较透明，也比较开放，通过这种良好的沟通也能够解决，至少能够改善这种情况，但是也是这种朝高层毕竟是特例，我觉得沟通起来会有一定的容积率，这些都是需要我们突破和解决的问题。

Emily Phang：我们这种大综合体如果能够还是一个规划的问题，我是新加坡来的，新加坡做的比较成功的就是很多的大综合体都是在地铁站上的，就直接解决了交通问题，香港也是这样的。在上海还是中国这边，我觉得都有往这个方向走了，只是说这种真的要解决这个交通问题，车的确是一个很大的问题，因为在很多我们现在做的综合体在地下室的压力非常大，要满足停车位给办公人士和休闲购物的人士，或者就是旅客，它有时候实在这个地下的空间，我觉得我们很多项目都很难满足到这个理想的停车位数。

所以其实是不能够完全依靠这个体块本身解决这个问题，而是依靠公共的地铁站或是巴士车站来帮忙。这个问题我觉得还是需要城市政府支持，尽量就是可能在整个城市规划上可以尽量就是在这些地铁站附近综合体都是有一个距离，就是能够步行的距离，这样就鼓励人家不驾车到这里购物。或者你连接的方式你一定要能够做到就是在不同的季节上比如说地下隧道还是有遮盖的，都能够方便人士利用地上地下的连接去到这个综合体，才鼓励这些人不驾车，而用公共交通。要不每个人都觉得麻烦不方便，开车的话就发现重大的问题。

Ken Wai：我现在苏州做了一个很大的项目，100多万的也和100多万的住宅，我希望这个停车位平分，但是它功能不一样就做不一样的停车库，我希望政府可以灵活使用地下停车场。因为晚上的时候商业底的停车场就没有用了，我希望开发商协调有更好的数据，希望有一些大型的开发，大型的施工的工作量，这可能是对环境更加好一点这是我的意见，我在中国做了很多的类型，同样也有这样的问题。

周燕：其实在中国的话地产开发有个很大的问题就是说，规划系统和交通系统是两套系统，原来的模式是先建设然后后面抓配套措施做上去，城市综合体现在越来越难满足需求。Melvin Davis这边有什么可以建议的？

Melvin Davis：很有意思，刚才这位提到了新加坡的道路和项目，它有一些很深的地下结构，比如地下六七层。如果我们在午餐时间或是白天去到地面的话可以看到它也还是比较繁忙的，实际上的话在这个地下就有地铁，所以它是非常好的，也就是说在这个地下6、7层的时候是非常繁忙的。在这方面的话我们可以去使用MRT就是轨道交通这些都很方便。所以的话对于这些出行的人来说的确是这样。比如我们在青岛也有一个项目旁边有地铁站，我们在过去的话，在过去一两年没有办法依赖它，因为当时还没有地铁，在过渡期我们怎么办呢，有这样的一个战略，地面临时停车场这是当时做的，之后我们把它改造成一个公园或是其他的东西，因为当时的基础设施还不够。而开发商又不可能自己去做。

周燕：通过这样的过渡来解决停车难的问题，就是在未来的交通系统改建过程中，中间作为过渡期等于说我们可以设置一些潜在的一些空间作为一个过渡的停车区间，您是这样一个建议吗？

Melvin Davis：是的。这是一个解决办法，而你要保证人们能够方便使用它，我们做的另外一个事情就是说，我们做了这样一个在附近就公交车站，这是一个很好的项目，总之人们来这里出行比较的方便，连接是比较方言的，在这个项目内部有这样的一些，如果有太多的停车位的话我们还是可以把它减少，因为我们可以鼓励人们少用车，使用其他的一些方法出行。

周燕：我去了多伦多就很惊讶它地下空间，它非常有意思，比如上海的南京路，我们高层之间的地下室是单独的，之间没有任何的联系，可能这都是大部分作为停车和餐饮使用，但是多伦多不一样，它整个的高层之间的地下室是联通的，跟一些零售放在一起，你购物的同时通过一些轨交就可到达办公的空间里面，所以这个我觉得是根本你想不到去打一个出租车或是开一辆车。同样的例子是，东京，东京的轨道交通和新干线都结合在一起。你能听到的著名的商业地带都是在这个环线上的，可以毫不费力的在一个商业区购物之后坐轨道交通到另外一个商业区。

这都是作为不同的区域空间的规模是我们可以学习的。那么刚才我们可能说了一些关于城市的选址问题上对综合体的一个考量，还有一些可能就是涉及到的综合体单体的问题，综合体的类型很多，那么业态也不一样，在我们做绿色顾问的时候其实我们最后会非常无奈的发现我们节约的能源是非常可怜的，更多的问题发生在哪里呢，就是说，这个业态设置不合理，导致最后的闲置问题造成的浪费，还有它的容量设计的过但造成的浪费的问题。我这个也想听一下各位给到业主开发商的建议的时候，怎么去考量这种业态的匹配度的问题？功能、业态和容量的匹配度的问题？

魏琨：其实你说这个问题我们也非常想知道答案。因为我自己开发的时候也说了，我们自己在设计的时候说唯一不变的就是变化，设计过程中唯一不变的是变化，商业这一块的变化最多，本身如果说商业经营的话，商业地产可能跟这个是另外一个话题，如果做商业经营的话任何一个新的综合体和商业的话他们的经营团队会说每隔两三年的话商业商家会洗过一轮发生一轮的变化。

我想包括徐家汇、中山公园这样的商圈，过几年自然而然会淘汰，哪怕南京西路的商业跟五年前应该也是不一样的。这个东西只能靠一个是量的预留，还有引进一些新的模式才能够解决这个问题，包括这种城市能源需求也在不断的增加。这是一个我理解是一个趋势，对于商业来说它的能源需求越高，其实对于这个经营商业地产的人来说，我只有卖出更多的钱才会有更多的能源，如果能源没有人需要说明我的商业经验比较惨淡了，对经营者是好事情，我们自己也做了一些调研。

酒店来说我们调研下来，我们绿地下面也差不多经营了40多个酒店和别的酒店，酒店的能耗平均下来，它运行能耗占它的收入的10%。差一点的就是15%。如果到了15%这不单单是管理的问题，说明你酒店经营不是很好，你上客率比较低，因为你没有输入，但是你酒店的能源还在开放，所以你叫什么，能耗会占你整个收入比较高一点，而且等于说是大马拉小车，你的系统不能充分的运行。

商业这一块我们也自己搞了这样的一个课题，如何把这种叫做商业能耗的降低，我们绿地集团自己持有的几个商业也和正大有一些合作，在西安、南昌、武汉等等未来的五年之内会有很多这种商业开出来。我们自己提出来一个概念叫做实效节能，我们也调研了万达的一些运行情况，我得到的信息是它的余量比它的设计大很多，因为刚开始的业态是小的，后来逐渐变大等等，它整个能耗就是说系统的容量是它需求的翻倍。就是要留足，否则人都怕，一开始的时候留足一点，避免以后能耗不够的话这是商业经营的一个悲哀了。当然我们会尽量的所谓的开源节流，把这一块合理配置，减少超配。大家搞设计的都知道，做水的水泵这里打了八折，系统打八折，那么你的负荷一定是翻倍的概念了。我们想设计上可能会参数的选择会尽量减少余量。

第二个作为国家的节能系统也好什么也好，还是要引用新的模式，这一块还是开发商前期的投入，这一块肯定是要用足、留足避免后遗症。如果引用一些新的模式，比如合同能源管理等等，我理解可能会找专业的人做专业的事对这个事情有一个未来解决方向。

Ken Wai：我觉得数据是最重要的，如果你是一个大开发商政府的话，你要拿不同的建筑数据来看，这样会帮我们建筑师从某个大方向想这个环保和节能方面的设计。在英国跟英国建筑协会和大学研究不同的类型的建筑数据，比如办公楼不同类型的办公楼和酒店的能耗是怎么样的，可以给其他的设计师来研究，可以减少节能的影响。比如这个办公楼没有做玻璃幕墙只是做简单的一些幕墙，这样就可以节约很多的能源或是其他的一些情况。这就是要拿到好的数据，科学方面的来研究如何做更好一点，这是非常好的未来的一个想法我觉得在中国。

Melvin Davis你很想提一下Emily Phang说的，要想节能就是尽量的不花钱的事情，这个建筑从不花钱来减少大部分的能耗。如果你不想花钱的话。

Emily Phang：我们做综合体的时候发现，有一种想法可以是在它的设计空间的当中，尽量就是做一些可以比较能够有预留的空间。因为我们发现开始的时候业主方都有一个任务书，比如做到多少的办公多少的商业，但是大工程是五六年的时间才可以成立，就发现这个市场变了，人的爱好变了，人的习惯也变了，这个建筑如果说这是非常理想化的，因为做建筑师如果做一个非常可变性的建筑就没有图设计了，不知道怎么设置，可是我发现有一些空间其实可能比如说你拿一个很简单的例子，你做一个办公楼就少一些柱子，不要做的太深，有可能从办公楼变成住宅楼或是住宅楼变成酒店楼，让它有一些可变性。

这种做法功能上让整个建筑有灵活性，这样我觉得对于整体的城市成长跟它的长久的这种不只是说它建设的时候可能开发商想改变他们的任务书，在于十年二十年这个建筑的生命也不会很快的淘汰，可以在整个城市成长过程中经济过程中也可以有可变性，这样也是一种可持续的方式。