高端对话（一）
本次会议的第二环节。大会的第二个环节是我们进入一个主题的讨论。这个主题是关于中国城市综合体发展的探索之路。参与讨论的嘉宾除了刚才的三位演讲嘉宾以外，我们还有幸要求到了德国FTA设计有限公司的董事和合伙人施道红先生，还有全国房地产经理人联盟上海商业地产专业委员会主任，秘书长段建设先生。这次讨论环节的主持人是新华传媒中润解放房地产营销常务副总《都市住宅与商业》主编罗渊主编。接下来我话题交给罗主编。
罗渊，新华传媒中润解放房地产营销常务副总，《都市住宅与商业》主编
罗渊：非常高兴今天参加这样的会议，我第一次参加这样的建筑会议，有点紧张，我在想他们为什么找我来，我这个人说的比较时髦一点的话就是跨界，其实就是不务正业。今天跑过来一看，我们都跨界的可以，城市综合体，前面三位演讲嘉宾演讲的都非常的综合。我有幸听了三位置嘉宾的演讲，下面还有更精彩的演讲在等着大家。今天我三个嘉宾的演讲听下来以后我有一个想法和感觉，现在的房地产，接下来的房地产开发整个行业对我们来讲前面十年完全不是那么回事。
我们理解的东西，从一开始金融也好、概念的定位也好，包括今后的一套，包括整个设计，造房子这个过程还是这么一个过程，但是整个环境已经发生了变化，我感觉刚才听下来的感觉就是这样的感觉。这种在这种情况下，其实我觉得，任何时候到了这种阶段，其实是一种所谓是一种比较危险也好，比较困惑也好，这样的一个阶段。这种阶段的时候可能滋生很多的问题，比如像成都刚才也说了有110座综合体。用脚指头想一想就是泡沫，不要说一个城市，上海容纳这么多的城市综合体，同一个时间段开发也是不可能的事情。还有连云港卖一些不能实现的房子。在这样的情况下，我们怎么样搞这种综合体的可吃持续发展。我们觉得可持续发展是什么意思，就是把现在的行为约束一下为了长远的利益。
我根据听了李晓东李总讲的，您觉得是一个现在这种房地产融资手段，因为原来的开发模式发生变化之后，有新的手段配合上去，这种融资手段保持一种可持续发展，现在作为我们的开发商也好，我们作为一个设计师也好，因为今天很多的设计师比较多，包括在参与其中的供应商也好，在这样的融资环境融资需求发生变化的时候，我们要约束自己什么？为了我们以后可长远的发展。
李晓东，全国工商联房地产商会副会长、中国房地产投资服务集团董事长
李晓东：因为刚才讲的时候时间有限，确实是现在的房地产做到现在跟以前十年前已经有很大的不同，从我们做投资的角度来说，刚才也是说对原来的开发模式现在逐渐转向投资的模式，特别是在城市综合体这个领域里面，我们可以看到，基本上在上海这样的一线城市很多大型商业物业很多的时候都可以看到各种各样的基金的影子，像来福士广场，有很多海外的基金，上海市很多标志性的建筑都是被很多的基金所收购和持有。也就是说，将来这种大型的城市综合体要维持它一个很高的经营状态，那么产权一定不要过分的分散，就是那种像以前的这种出售商铺这样短期行为，肯定是不可持续的。因为买这些商铺的人最后也是受伤最严重的，往往这些商铺操作的时候卖的比较高，特别是前几年一些不规范的，还有待租约，开发商保证百分之多少的回报。保三年以后，它把这个房价提高30%卖出去，再把这个30%再分三年返回给你，问题是三年以后我们的回报达到多少。投资者再一次一次被伤害之后，这种购买商铺或是什么他们也是趋向于谨慎，最后商业地产还是商业为王，地产是第二位的。
你要做商业地产，一定要把这个商业做起来，而我们讲的110个也好，或是多少个也好，其实多数还是原来做住宅地产的地产商。这个因为住宅现在受调控了，各方面受到影响，一窝蜂的进入到商业里面去，他们对商业了解不是很多。现在为什么说金融机构对我来说我会比较谨慎，如果没有很好的商业支撑的话这个商业就是死的，住宅的话是没有买不出去的住房只有卖不出好的价格，你房型或是交通不好你跟周边的房价形成一定的价格差至少还有一个居住功能在里面，还可以有人卖。但是商业做差的就是苍蝇管蚊子管，所以商业还是回归商业的本事，扎扎实实把商业、定位、选址做好，其实这个当中建筑师的作用还是蛮重要的。很多的综合体的商业很好，它就是客流、租金等等都不错，有的设计的不好就是一二楼还好，上面就很不好了。而有的就是从上到下都很好。如果想这样做的话，刚才我讲的reits这样的，国外的基金都已经大量进来，这些在国内必须要尽快的推出。
另外还有除了reits这样的基金，还有一些保险公司和社保这些投资房地产的限制还是适当的放开。如果怕他们投资房地产把房价做高了，那么至少在商业地产这个领域适当的放开他们投资的门槛。现在保险公司是可以投房地产，但是他们一个是比例非常低，另外投资的方式也还是限制的比较多一点。这方面两方面的开放一个是公募的房地产投资基金尽快放开，没有后端这个，前端的体系相互有一个前后衔接关系。后端的退出渠道没有，前端就肯定是畸形的。前面一般做三年的很少，一般都是拿出来卖的，包括万达广场，一半左右的物业是卖的，现在卖的比较好的是商场的部分配套了很多的酒店式公寓，公寓式酒店等等这些拿出来卖。所以我们也是只能选择这样的产品，并不是我们不知道这样拿来卖不好，因为我们没有其他的退出通道。
国内的私募基金，保险等等这些长期的资金还不能投放房地产，我们只能用一些个人客户，个人客户超过3年以上的期限的产品是卖不动的，我们也尝试过更长时间的产品，但是完全卖不动，大家觉得一两年最好，三年的时间偏长一点，这个市场就决定了你没有办法做一些更多的创新和开发，还是期待整个对商业地产的投资，从源头上解决，一个能够放开资本市场，第二个机构投资人。
罗渊：我再问一个比较尖锐问题，比方像现在这样reits开放，海外资金进不来，保险也不能入市，除了保持像万达这样的还有什么好的办法吗？
李晓东：没有更好的办法。万达基本上闯出了一条比较适合中国的模式。
罗渊：就我们目前阶段来说是这样的，保持商业的一个，商业归商业，商业经营上的可持续长期的稳定性？
李晓东：对，商业地产一定是商业是排第一位的，地产是第二位的。
罗渊：陈院长，您一直跟开发商打交道，也做了很多商业的评估。接着前面李总的话下去，这些商业过程当中，你也说了到了白银十年，跟前面的黄金时间可能不一样，比如万科啊，万达、恒大等等这样的开发商到了现在的阶段，哪些会发展的非常好，哪些可能会过千亿，实际上过千亿的不只是一家了。这些企业哪些是可能今后有一个大的更好的发展？
陈晟，中国房地产数据研究院执行院长
陈晟：事实上这是整个企业的战略问题，那么说实话，最近我们比较忙，就是做很多的战略，跟一些开发商接触的过程当中，我觉得有几家企业的战略，不管它产品做得如何，战略还是很好的。复星整个战略就很好，它已经学习一些很好的模式。刚才李总说什么模式，国内开发商没有多少，但是港资和新加坡投资的机会更大了，比如瑞安、弘基，他们已经觉醒了，前十年万科已经发展了及而他们现在全面的觉醒，他们拿的地已经偏的不能再偏了。他们做商业又很有经验，我觉得对他们来说某种角度也是机会，甚至绿城找到九龙昌我觉得也是一个很大的事件。
我觉得战略体系现在开发商不外乎三种出路，第一条就是我们往综合的模式，我说的这个综合体不仅仅是城市综合体，甚至包括远郊区综合体甚至是政府的一些园区综合体。这是做开发主要的核心就是土地溢价，所以你是否有这种整合能力。复星尽管没有万科大，但是他们的布局是清楚的，比如说它针对商业地产有专门的基金，连锁有专门的基金，养老有专门的仅仅，绿叶有专门的基金，还有就是其他的基金，它已经在学上面基金管理的模式。
第二类的开发商比如说我们接触的万科，它是住宅开发，肯定很专业，但是也不要小看了万科已经在文化地产以及养老地产已经做了布局，而且它也是调整自己的模式，比如60%销售，40%持有等等。所以我觉得未来养老地产和产业地产上进行相关多元化的企业，这是有机会的。所以说一个是有基金的，索性就是能够具备综合运作控制资源的这一类。
当然还有一种是机会主义，比如我跟新河湾的老总聊，你让他做这样的产品他都不知道怎么弄，所以他这些机智化的去做也是有可能的。我通常在飞机上往下看，同样的地也可能可以贡献一两个亿，这也是一种生活方式。我上次在一个海岛上跟他们讲课的时候说，这个岛是一个慢生活，但是我有时候感受慢也是有资格的，你不是说想慢就能慢的所以这也是我一类开发商的心态。
还有一类开发商跟无奈的跟我说，我生的是女儿，所以我不做了，我退出了，因为传不下去了。这样也很好，也是一种思路。所以我觉得对未来按照的企业来说，除了我说的两种开发模式之后，不外乎就是要么就是金融，要么是服务，要么是建造。谢谢。
罗渊：陈院长刚才说了我算是听明白了，他说产品不重要，战略才重要，对吗？
陈晟：产品也很重要，战略对了才可以重要，否则你都是花的无用之功。
罗渊：如果是设计事务所的话可以在陈院长的格局下思考一些问题，哪些开发商觉得很好把它做好，因为它战略上是对的，比如复星，产品做的再烂也不要紧因为战略是可以的。这样的开发商还是要好好服务好。这种观点我不知道，施总您作为这么多年的设计公司做了这么多年的设计，现在综合体我也知道您有做了这样的项目，大家都转到城市综合体这一块过来之后，您觉得有什么样的体会跟大家分享一下。
施道红，德国FTA建筑设计有限公司合伙人、执行董事
施道红：其实关于综合体我用三个词来代表我的心情，一个是一种恐惧、两种体会和三个循环。
一种恐惧，我们的主题是可持续，但是我们的现状不可持续，我想专家都知道，现在是这样的一个现状。商业也好，商业综合体也好有两个对立的情况一是过剩，一个是不足。我们研究有很多的闲置的综合体，段总我们也在沟通，他也接触很多的项目，成功率很少的，但是我们的生活方便吗，还是很不方便。我想在座的女生可能更有发言权，我想这就是我们今天面临的现状，这可能引起我们的恐惧，因为我们做时间，我们是产业链的一员，目前现状的问题会影响着我们。
还有恐惧是影响着我们行业的情况，3月份在伦敦呆了一段时间，我陆续调研了20家，我通过自己拜访跟他们沟通，其实全球欧洲的设计事务所普遍都是瘦身，有的超过一半，比如伦敦的一些事务所也是缩减了一半，德国也是一样，有的20多人的事务所现在只有两三个人。为什么，因为欧洲的未来就是世界的未来，就是中国的未来，我们还能坚持多少人？这是我们的现状，闲置和不足的矛盾。也就是很多的开发商会套牢，这是一点恐惧。
还有两个体会，我们在做的中国体里面有这样的可以成功，一个就是有品牌。像我们前面李提到的万达怎么说呢，因为我们合作过，还是说华润、或是什么万象城这些，包括还有港资背景的一些开发商。有了品牌以后，它容易形成这种就像刚才说的内容商，比如招商或是一些运营各个产业的集聚，所以它容易成功。这是我们从一个表象的结论得出的一个规律。
第二个就是一个品味，这个品味是关注设计的更多一点。现在开玩笑说，在座的一些都是设计师，我们有的做一些城市综合体，有一些很多没有品味的视觉的探索。像拉斯维加斯我们一直觉得它不像商业体，像一个博物馆，你在那边花3000块钱买一个产品你觉得非常开心，因为觉得买了一个艺术品。所以这个品味很重要。现在商业综合体从设计角度它的本质是什么，其实是一种生活方式。因为就像苹果的成功，告诉世界未来我们已经不仅仅满足于打电话，不仅仅是满足一个硬件和视觉的需求，我们需要一种体验一种机制上的一种消费。所以就是说，第二点就是两个体会，我觉得品牌和品味非常重要。
第三个就是三个循环，第一个循环就是一个资本循环，我不想再展开，因为一展开的时候我们的李晓东先生就会笑的。所以这个循环我就不展开了有问题的话他比我专业。第二个就是交通循环，因为我们也跟包括杨教授和我们的周总监我们也沟通，城市综合体来讲交通非常重要，它非常小，它形成城市的集聚，做的好可以缓解城市的压力。我发现一个问题，在座的是一个礼拜逛综合体的有没有？
再问一个问题，我们受到交通拥挤的困扰的有没有。所以交通对我们来讲比商业综合体更重要，所以我们觉得交通的循环非常的重要。如果做的不好可能形成城市的肿瘤，如果选择不好，你这个综合体开发就会有风险。我想这一块也不展开，一展开的话我们的杨教授在旁边又会笑了。所以我想还是从设计的角度。我们现在觉得比较的漠视，我上次见一个日本的同学，吃饭的东西掉在地上赶紧拿起来吃掉，因为他们觉得资源不可再生。我买车子也不会买日本车子，因为他们始终对我们虎视眈眈，有历史的事件。我所有的日本同学都拿一个小本子，比如你们说的一句话他马上记下来，他们对物质的资源和知识的资源都是很贪婪的。我说这样的话可能不大合适宜。
生态节能非常重要，去年7月13号的时候我记得一个记者问我们的德国总监托马斯，我觉得他表现非常不好，有点事态，就是绿色食品中国跟德国有什么不一样，他说德国绿色食品是留进血液里面的，这是不用思考的，而中国作为我们一个表面文章去做的。所以如果我们看过奥巴马的《无望》的书里面写的，他把美国三个问题仅仅把握在手里，第一个问题就是教育问题，第二个科技的问题。我们中国也一直说科技，但是不重视科技。第三个就是能源问题，能源很重要的就是表现在建筑的能源问题。因为建筑、施工包括我们日常运营消耗了全球40%以上的能源。在这个里面一个商业综合体商业循环是非常重要的。所以我想今天主要分享一点恐惧两个体会和三个小循环的城市综合体的作用，谢谢大家。
罗渊：非常好，讲的非常感性，我刚才很想跟他在一起喊一声口号。有一个人说全世界的华侨宾馆的味道都是一种味道，就是喝了白酒的味道。今天我们看十年前是很进步的东西而现在来看已经很平常了。这就是我们的发展。接下来我觉得杨教授，我刚才听你的讲话听的非常的认真，我发现在座的各位当中您是最具有人文精神的。我觉得你关注的是城市运营的部分，这种交通关系和综合体的关系，刚才在城市发展当中我们如何解读它？
杨晓光，同济大学责任教授、交通工程系主任
杨晓光：我非常感谢我们的组织单位，我来到这里一看，如果换一个场合，说交通的场合我就不会想很多。在这个领域里面我也接触到另外一些朋友，从各位的谈话里面感受到大家的智慧。今天讨论这个综合体，对我来讲学术的意义我完全把它作为科学技术来研究。今天我稍微学习了一下，我觉得大家站的视角应该说还是非常高的，可以上到国家的经济发展下到我们每个人的生活和日常的生活。
交通问题是这样的，因为我首先是交通的问题在城市里面可以发现，我当然研究它我知道它的重要性，但是后来发现到很多地方跟人家讨论这个问题的时候都把交通放在一边的。因为从学科意义来讲也是这样，我在大学里面搞城规里面的人一说城市规划一套一套的，一个一个理念都来了，可持续发展、和谐城市等等。说了半天以后，他该怎么画还是怎么画。
后来发现这个城市是有生命的，最有意思让我感触的，就是交通里面，各位搞城市综合体都会搞一个事情，我马上会想到顶层，比如香港公司或是国外公司会找人专门的研究。而国内的房地产商，就觉得这个事情有必要做吗，他不懂得这个厉害。然后我就研究城市，城市里面人在做什么，你们包括建筑在做什么。
后来发现，有一位先生讲了一个观点，城市建设第一重要是交通，第二重要是交通，第三重要还是交通。我发现这是被建筑学界城市规划学界被认为是圣人的一句话，后来发现慢慢慢慢这件事情又进步了。我们为什么现在没有引起重视，实际上这不能怪我们的设计师，设计师你做的好坏考虑得如何，一些建设的成本可以放在社会上去。
当时徐匡迪做市长的时候问我一个问题，当时上海的房地产搞的白天到处都是工地，晚上黑灯瞎火。徐匡迪先生说怎么回事，后来我的朋友就是赵明，他是城市规划专家，他说整个一套东西都没有配上去。所以我们由于这就是刚才前面有人讲到顶层设计也好，制度设计也好出现很多的情况导致我们建筑师你在中国做的好还好，做不好政府可以配。
解决了地铁1号线之后又出现问题了，最大的问题是什么，地铁1号线做的时候当时政府没钱，然怎么办呢，这个地铁到那个区你这个区里面你出钱建造。所以上海地铁1号线的站点都是很糟糕的。地铁二号线的时候各个区都想明白了，然后区政府都争着做这个站。这就是前面讲的，你这么多人怎么进来，怎么出去，在这个综合体内部来讲有很多的问题。所以我本人对刚才讲的，今天是特别的日子，昨天也是特别的日子。我在日本呆过很多年，所以我对这个交通有很大的感触。
还有一个，跟各位所追寻的目标是不矛盾的，你想追求最大的利润也好，城市综合体的成功也好，人们愿意到这里来，来了还要走，这是引起我的思考的话题，谢谢各位。
罗渊：杨教授说的这个话非常有现实意义，因为现在的房地产开发跟政府打交道的这种意义其实比单纯的市场打交道还要大。现在已经转化成这样的一个，特别针对综合体，对各地都是形象工程的产品了，意义非常大。所以很多都是如果在座的设计师在这样的跟政府沟通的过程当中把交通这样的课题把它做的更好。
杨晓光：我补充一点，后面我也看到，各位说的综合体无论从地产的角度或是我们设计师的角度都觉得有一点暗淡，我听下来就是行外人看这个事，我刚才讲完以后，国内有多少城市造地铁，地铁跟城市综合体结合是非常关键的一块。我们可以搞那种会所，大家开汽车过去，那个东西，我为什么给大家看那根曲线，你土地的价值，今后一定是有人在那边活动的价值更大一点，这是大家利润增长的空间。也许提供一个思路。
罗渊：我们的视野还是落一下地，我们说商业还是商业，商业运营大于地产的运营。我想问一下段总，大家在座的也都是有事务所的人，也不一定讲的很具体，就是大的趋势来说，我们整个商业趋势商业现在已经招商运营过程当中体现出一种什么样的趋势出来给大家一个分享启发？
段建设, 美桥投资咨询管理公司商业地产董事，全国房地产经理人联盟（NREMA）上海商业地产专业委员会主任委员、秘书长
段建设：首先感谢主办单位给我这样的机会。谈到城市综合体可持续发展，站在专业立场来说，我站在一个运营商的角度来说，我觉得城市综合体的发展最主要的还是要运营出效益。刚才我们也说了，城市综合体是商业地产，商业地产的核心是商业，而不是地产。不是像开发以往，我们以前是把商业地产当成地产商业来做。
我们说了一个城市综合体要靠运营长期的运营出效益的。比如说像台北的101这样的综合体，它也经过了七年才转亏为赢需要时间来磨合。在我来看，如何让我们的城市综合体在我们拿地和设计阶段让它融入一个可以盈利的DNA才是重要的，因此一个城市综合体是不是可持续发展，首先取决于你有没有把正确的盈利模式和我们的建筑设计结合起来。
这些方面趋势当你一旦硬件做好了，这个建筑物是很物理很现实的站在那里了，这时候你就发现很多的问题在运营当中你就是在浪费钱。比如我们一个酒店300个房间，如果我动线不合理，我们的物流、人流每天多走3公里，有多少的资源会浪费。比如高层过高对空调设备就有一个浪费，反过来技术成本又增加了。我们做过一个案例，帮助解决这些问题，很可能都是上亿级的，几千万的节约，这都是标志着定位的时候能发现问题。所以我说关键是运营出效应要植入一个正确的DNA，首先探讨一个盈利模式的定位，其次才是业态、分布、楼层、品牌、品味，这些是放在第二位的。能不能赚钱是大问题。如果持续发展，首先就要看一看这些。
其次我再跟大家分享一下，近年来和很多的开发商朋友和我们的设计公司一直在充当一个协调者的功能，因为我们要服务开发商，让它做成一个城市综合体今后能够挣钱，能够被人们所亲睐，有一个更好的出入。有一些问题我跟大家分享一下，一个是考虑城市综合体当中购物中心部分，这个购物中心部分的主力店部分的矛盾。
现在越来越多的矛盾产生在我们还要不要，需不需要主力店在购物中心的存在。我们知道，主力店的存在会对于带来客流、吸引招商会起一个领头羊作用，有一个很好的示范作用。但是主力店品牌和购物中心会重叠，周期长、调整不容易。因此又给运营方带来很大的困惑，因此这些问题越来越多的提及在这个事物当中。因为这涉及到我们的设计，一旦我们规划了主力店的位置，是多是少，是吸引百货、超市还是院线等等，一旦定下来之后对后面的持续发展就有一个很大的影响。
此外,就是考虑一个合理的体量。现在越来越多的城市，甚至是二三四线城镇都在规划大体量的城市综合体。在这个角度上我觉得消化会非常的困难，而它们运营的基础是运营在销售回笼资金，然后再进行这样的发展。这样一种是不牢靠的资金链，这对下一步的发展也是有很大的困惑。
我个人认为合适是最好的。其实在逻辑上，特别是发达的商业社会当中，已经越来越追求专业化，我们说，今后的城市，今后中国的城市刚才前面陈院长也说了，城市化进程仍然在发展，今后越来越多的城市出现，所以在你身边就有城市。因此购物中心伴随着新城市的产生，或者在老城区当中重放光芒，不需要太大的体量，合适就好，适应就好。所以国外是5到8万平方米的购物中心是合理的，不管是商业的回收等等各方面。这也是一方面。这些方面在我们考虑持续发展的时候，我们也应该可以吸取和运用。
此外就是说，我们还不得不考虑店商对我们的冲击。越来越多的店商对现在的城市综合体有很大的考验。时间关系我不展开了，但是我们要考虑过去的B2B和O2O这样的现象已经严重打压了我们城市综合体的规模。因此如何在我们从一开始从设计、从定位的角度就让这些东西我们能够加大体验空间，和体验的这些尺度。在这方面如何让城市综合体持续发展。还有我们大概像类似这样的城市综合体的发展趋势我们做了很多的考量，今天时间关系就不展开了。我们全国房地产经理人联盟会的专家会一如既往的跟大家分享、招商、运营和管理的方向。谢谢大家。
罗渊：您说到的5到8万平方的城市综合体的规模我们都知道，但是对于地方政府来讲他们觉得拿不出手。像这样的，政府要求我们做50万或是30万方，我们怎么样才可以都说的过去，这方面您给我们支一下招。
段建设：我们一直和开发商在督道，我们一直想说服他，很多开发商背后推动的都是政府，政府就是他们的父母官，就是他们的钱包，这确实是一个问题。这个体量我们可以挖掘其他的题材也可以起到一些作用，比如说这种城市综合体里面会议会展这方面的内容，绿化方面的内容，景观方面的内容。当然还要因地制宜，但是很困难。
罗渊：我听明白了，段秘书长是说商业还是尊重商业的合理性，政府面子的东西政府要买单的。地产商让给你了也是一个合理性的解决方法。这是一个形象工程，但是还是追求商业的合理性。
刚才在座的我记得大家也问了一些问题，因为今天机会难得，对我来说也是一个非常好的学习过程，跟大家对话过程当中。时间也有点紧张了，我们可以留两三个问题给大家回答。
提问：我看这次咱们讨论的问题，里面好像没有考虑到体育和文化设施，在我们设计项目当中的话，体育和文化设施在我们城市综合体里面是很重要的一部分，因为它最大的问题就是带来一个问题，你一个运动会运动场就是几万人。我不知道我们今后有没有这方面的想法？
陈晟：这个问题非常好，我觉得城市综合体是适合这个区域的组合，所以我们觉得不仅仅是文化地产、演艺地产、体育地产、教育地产、包括我们的养老、医疗所有的都是可以形成一个主体，在城市功能上，我们做到产业功能的集聚，它其实是联想功能而不是单纯的酒店、商业等等。其实我觉得现在综合体是一个泛综合体的概念，除了都市的东西我们认为还有一个产业综合体。所以我觉得体育地产价值也很好。
大家很认可，我再告诉你里面还可以附加一个什么呢，就是我们的健康。什么意思呢，最近我们看了一个开发商在青浦有2000亩的一个大农场，每天直接蔬菜都是直接配送的，你买我这个房子，你三年吃的蔬菜300斤左右配送到你家。甚至讲到一个东西我们在研究，我一直都是有一个感叹或是梦想，就是说我们现在的社区是很实的，但是我们也有虚的社区，海尔已经做这样的工作，实际上绿城和万科都已经实践了。绿城业主吃的猪都是他们自己养的黑毛猪。还有他们有一些生态的食堂。所以未来的综合体是很多种的，既有实的也有虚的。
罗渊：陈院长从体育说到养猪不知道大家是不是满意。
提问：城市综合体未来的趋势对店商的冲击会不会暗淡？
段建设：店商的冲击对很大的实体是有很大的冲击。麦肯锡的调查，我们中国人的网购爱好高过了欧美，我们也看过了去年12月12号淘宝一天的营业额就是23亿，这相当于上海最大的一个购物中心，最好的营业额最高的一个购物中心的一年的业绩。一天做了一年的业绩，而上海又是中国相当的一个地位的购物中心，所以这个量不不可小觑。
但是有一些不能通过网购来体现的，我们针对这些亲子活动，你在家里可以网购，但是跟孩子在一起玩耍不可能在网上进行。还有跟朋友聚会。所以如何有机的把交流、娱乐、休闲、餐饮等等有机的融合在一起，排列好才可以不断的提升我们城市综合体的竞争力。城市综合体不会消失，因为人们离不开现实的问题。
提问：我是做交通规划的，今天我们很多的嘉宾有做宏观经济和运营的。虽然我做设计出身但是有一些问题比较的困惑我们。我们做商业策划的时候全都是针对中高端客户群，甚至高端客户群，我问各位嘉宾一个问题，我们这么多城市都做针对高端的我们有这么大的市场吗，面对中低端和普通老百姓的城市综合体有吗？
杨晓光：我愿意回答这个问题，因为是这样的，我们现在说一个教育界的判断，我们的教育落后欧美、日本，落后日本70年，落后欧美100年。我们原来是做知情，对于现在来讲那时候我是觉得这样的生活天天过年。接下来我们关注的是城镇化，高端也好低端也好还是回到人这个上面来。所以我们在整个规划设计也好，还必须要考虑社会的进步，因为李克强副总理5月份的时候去欧洲开了两个会，一个是城镇化，一个就是能源。
罗渊：刚才听提到这个问题的时候我觉得这个问题是最好的，他是最相信这种正能量的充满这样的气场给我们感染。所以不管怎么样我们相信整个社会发展会越来越好，就算我们现在碰到一些困惑，这些项目出来以后这些困难基本上都可以解决掉了。
提问：我想问杨教授一个问题，还是关于交通综合体的问题TOD的问题，我想具体一点有关这个问题，就是说比方说地铁一般都是政府投资的基础设施，它不求商业回报。地铁上面如果搞一个综合体的话，那这个势必会有商业开发，商业开发肯定有商业利润回报，这个问题怎么来协调，政府投资但是好像等于没有商业回报。这个上面的商业开发商借助地铁的建设可能是比原来没有地铁更多，这个目前来讲从中国来进有没有考虑过这个问题，或者说其他地方香港或是你在日本呆过，或是美国，他们怎么协调这个问题的，谢谢。
杨晓光：这个问题实际上上海造地铁的时候地铁1号线之前我们当时给政府做过一个咨询研究，研究的目的就是上海政府是缺钱的。那时候怎么办，就想引进日本的大阪到神户的一条线的经验，就是把这个运作模式运作起来就可以了。日本的地铁80%的收入不是卖票获得的而是商业给的回报。现在我们做的确实还有一些问题，比如很多国家地地下的土地和上面的土地有不同的产权，所以这样一来，我相信后面完全可以去作为一种像我们现在的房地产发展到现在我们有很多的智慧可以做这个工作。
但是我们的政府现在有一个问题，至少很多城市是这样。他们经常会口气比力气大，会做很多的承诺，但是他们忘记了如果按照规律办事的话里面有多的资源。随着现在全国全面推进地铁的建设有很多的法律和模式会迅速得出来。这个问题在中国应该说做法各个城市都有做法，但是作为一个很好的法律上的一个清晰体系的话还是一个课题。 | 
