商业地产期待破茧而出

　 商铺、商业步行街、大型批发市场改造……各式各样的商业地产异彩纷呈，为我们带来了投资置业的梦想，同时也带来了疑问和迷惑。目前省城商业地产特别是投资前景相对稳妥的商铺，在其运作中还存在怎样的问题？怎样化解其投资风险？围绕商业地产的问题种种，是省城开发商、投资者和经营者共同关注的话题。

　　市场定位：创造需求？抑或适应需求？

　　“与商务楼相比，商铺的投资前景相对稳妥、明了，因而也受到众多投资者的关注。但受种种因素制约，除天元名品、天成商港、太和电子城等少数项目外，大多数商铺项目普遍存在定位不准的问题”，谈及省城商铺开发的现状，大经金街项目的策划人、石家庄辅龙伟业咨询公司总经理李星在接受记者采访时说，这也是大多数项目经营前景不够乐观的主要原因。

　　商业地产只是一个工具，经营者希望在你这个平台上能够做大做强，投资者希望有回报。因此，商业地产要适应市场需求而动，准确定位，不能盲目创造需求。在采访中，石家庄市商业联合会副会长、石家庄天成房地产开发有限公司董事长赵勇强说，是否应市场需求而动，几乎决定了项目的生死。

　　“商业地产运作的要旨在于使消费者、经销商、投资者和开发商达到“四方共赢”，首先其功能定位能满足消费者的需求，在此基础上，经销商有利可图，投资者有回报，才能实现开发商的销售保障。李星说，如果没有经得起市场考验的市场定位，或者市场定位混乱，市场难以成型，铺位租不出去，商家今天搬进来、明天搬出去，商业地产的成功只能是痴人说梦。一个可资借鉴的案例是新天元名品商城，该项目应市场需求而动，在以传统百货业为主角的人百、东购商圈，找准“新休闲主义”这一市场需求的空白点，为项目的成功运作打下了良好的市场基础。

　　与之相比，大经金街的运作则走过了一断弯路。李星说，大经金街处于北国、东购两大商圈之间，中间有闻名全国的南三条市场。但项目在运作之初，定位不够明确，导致后期经营一度出现困境。目前项目二期开工在即，重新进行市场定位也就提到了议事日程。考虑到项目地处两大主题商场之间，应与之错位经营，并且项目单体面积较小，从体量上不适宜作主题商场。辅龙伟业与项目开发商结合其位置、周边商业环境综合考虑，最终定位为“为两大商圈提供商务休闲配套”的市场定位，以有效吸纳三大商圈的消费人群。

　　准确的定位为入驻商户提供了良好的商业前景，李星说，在大经金街经营的金汉斯酒店，高峰期翻台可达三次，五一前客户预订已排期至四日后。

　　运作关键：销售在先？还是招商在先？

　　对于商业地产来说，销售在先，还是招商在先，并不只是与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。

　　“招商在先毋庸置疑”，石家庄极艺房地产营销顾问有限公司总经理赵杨在接受记者采访时说，商业地产的核心问题是，市场不是生造出来的，而是培育出来的。从专业角度而言，产权发售之际，也就应该是招商完成之时。

　　商业地产是否成功不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定。赵杨说，招商组市必须在前，不管是自营还是出售，这才是成熟的商业项目运作。但迄今为止，省城的商业地产项目结果有好有坏，但整体能做到这一点的并不多，这是省城商业地产项目运作的不成熟之处。

　　“大经金街的运作在吸取先行者经验和教训的基础上，最终采取了招商先行的策略”，李星介绍说，在准确定位的前提下，开发商按照项目定位进行科学的业态组合，对一期项目进行重新招商，该请走的请走，该引进的引进，目前已完成65%的项目招商工作，北京外滩风尚商务西餐、高档酒吧、上岛咖啡、韩国烧烤、妞吧等高档商务休闲配套商业纷纷进驻。

　　“我们预计6月中旬完成招商，7月底对外销售，让投资者首先看到项目美好的经营前景”，李星说。

　　后期经营：放水养鱼？还是涸泽而渔？

　　“即使在定位准确、招商成功的前提下，商业项目的运作成功，一样需要一定阶段的市场培育期。这就要求商业地产的开发商首先摒弃住宅开发商的心态，不要以为销售成功就算万事大吉，应对项目经营及后期管理负责”，在采访中，有业内人士介绍说。

　　一个成功的商业地产，应使消费者、经销商、投资者和开发商达到“四方共赢”。如果开发商销售成功后就迅速“功成身退”，不进行市场培育，无异于涸泽而渔，最终项目运作失败，开发商的信誉一样会受到毁灭性打击。

　　一个负责任的开发商必须对商铺的未来经营真正负起责任，这也是对经营者和投资者负责。李星介绍说，培育市场的过程是开发商放水养鱼的过程。在大经金街的经营规划中，开发商首先让利给经营者，通过租金扶持与经营者一起培育市场。统一的经营管理是保证项目形象统一的前提，也是大经金街的开发商“放水养鱼”的重要举措。李星介绍说，如果投资者各自为战，以快速回收投资为重，不顾商业市场自身的内在要求，将极大地破坏商业地产的和谐本性，从根本上动摇商业地产赖以兴盛的基础。因此，开发商将对项目进行新型的物业管理，统一对外宣传，统一消费引导，以培育市场，将其做大做强，使其进入良性发展的渠道。