南昌楼盘成本公开水分大 专家揭秘:假在哪里?

——建安费标准除建筑安装工程费外，其余成本无从监督

　　南昌部分楼盘率先公布房地产成本，出现十五六家房企成交价低于成本价“亏本”销售，遭到社会一片质疑，对于此次公示成本的监督问题，成为社会各界关注热点。按照责任划分南昌市建委负责住宅成本的监督，但受监督条件限制，只能对建筑安装工程费一项进行监督，其他如土地成本、财务成本、销售成本等，他们难以掌握开发商的核心数据，也就是无从监督。目前相关部门之间仍在协调监管。

　　关键词：土地价

　　同一板块的地段，为何土地成本价差距很大？

　　不少细心的市民发现，在公示的信息中同一板块之间，开发企业取得土地的差价非常大。例如红谷滩部分板块的万达星城土地出让单价约248元/㎡，鹿璟名居土地出让单价155元/㎡，同在红谷滩区域的洪城比华利土地出让单价1054元/㎡，香域尚城土地出让单价更是高达1951元/㎡。

　　万达星城一名营销人员称，万达是最早进驻红谷滩进行商品房开发的企业之一，当时市政府为招商引资在土地价格方面给予一定的扶持，加上当时开发企业对该区域也不算很热衷，土地价格相对较低。记者从南昌市国土资源局获悉，自2003年以来，南昌市所有经过招拍挂形式出让的地块，土地价格信息在该局官方网站都可以查询到，比较公开透明。可以说开发商公示的成本信息关于土地价格方面，是“玩不了假”的。

　　南昌市土地交易中心周华锋说，即使同一区域，由于市场预期不同，土地价格也会有所差异。比如去年下半年，土地市场相对冷清，朝阳洲一地块以成本价260万/亩成交。而今年上半年土地市场回暖，开发商拿地的热情就高了很多，该区域刚成交的一地块，因参与竞争的开发商较多，最终以400万/亩的价格成交。

　　在仔细比较过一些公示楼盘地价信息后，周华锋告诉记者，开发企业在填报商品房住宅成本公示表格式时，一些企业没有区分土地出让单价和土地使用权取得费（楼面地价），从而导致了部分差距较大。从专业角度而言，楼面地价×容积率=土地单价。有些楼盘在土地出让单价中直接填上的是楼面地价，普通商品住宅容积率都超过了1，如果拿楼面地价和土地单价去比，肯定没法比。如果同一形态比较的话，就不会相差好大。

　　关键词：建安费

　　一路之隔，建安成本相差上千元？

　　有读者提出疑问：“房价成本，除地价和相关税费外，剩下最“大头”的就是房屋开发费。有些楼盘建筑安装工程费只有每平方米不到千元，有些却要2000多元以上，差距太大。比如同在红谷滩区域，都是高层建筑，鹿璟名居建筑安装工程费2400元/㎡，南昌国际金融中心1068元/㎡。为什么差距这么大？”

　　对于这些疑问，南昌市工程造价管理站有关专家告诉记者，建筑安装工程费是房价成本中较大的一部分，仅就该项费用而言，整个南昌区域都不会相差很大，且这个费用相对固定可控。目前，南昌市小高层平均建筑安装工程费1300元/㎡，高层平均建筑安装工程费1500元/㎡左右。如果超过2000元/㎡的建筑安装工程费，那么就有掺水分的嫌疑。

　　关键词：可信度

　　开发商自行报送的信息，可信度有多高？

　　“从目前开发企业公示的信息来看，都是开发商自行报送的价格信息，并没有任何一家独立于政府和开发商之外的机构，对这一公示的价格信息进行监督。信息可信度到底有多高，谁人知晓？”业内人士质疑。

　　昨日，记者试图以其中一份成本公示信息向江西省建设工程造价管理站罗站长请教其真实性，罗站长却告诉记者，即使是权威人士，也不可能单从公示的表面数字，看出公示价格的真实性。就建设工程造价来看，要核算出其真实成本数据，必须把一卡车的设计图纸拉回来，一帮人研究半个月才能测算出准确数据，一般非专业工程人员更难以做到。管理成本、销售成本、财务成本等数据，非专业的财务人员很难去判断其真实性。

　　就读者的疑问，南昌市房管局表示，该局只负责监督商品房销售进度，对商品住宅成本公示的监督按责任划分应由南昌市建委负责。

　　昨日下午，南昌市建委有关人员对记者说，建委只对建设施工企业进行监管，对开发企业没有监管权。对建筑安装工程费，建委下属南昌市建设工程造价管理站定期都会向市场发布造价信息，监督还比较容易。而土地成本、管理成本、销售成本、财务成本等核心数据，建委都掌握不了，没办法监督。目前就监督盲区一事，南昌市建委方面表示会和南昌市房管局协调。

　　关键词：监管部门

　　如何有效监督？如何予以处罚？

　　公布的成本信息，到底真不真实？现在官方对此都未发表看法。相关部门表示，公示数据合不合理，准不准确，只能在后期不断完善监督。

　　按照省住房和城乡建设厅和省监察厅的要求，各级房地产、建设、规划行政主管部门将各司其则，加强对房地产开发企业商品房开发销售信息公示情况的督促、指导，并对每一个销售的楼盘进行实地检查。对公示的项目规划条件与规划行政主管部门批准情况不符，违规变更规划、调整容积率的，由规划行政主管部门按照相关法律法规对房地产开发且进行查处。各级行政监察部门将加强对房地产、规划、建设等行政主管部门及其工作人员履行职责情况的监督检查，对行政不作为、乱作为甚至滥用职权、权钱交易等违法违纪行为要严肃查处。