伦敦巴黎房产供不应求

　　现在人们最为担心的是，有没有什么可以控制住高企的房地产市场？当然，一次全球经济的大萧条就可以让房价“跳水”——无论多高级的住宅区都逃避不了。如果说要以史为鉴的话，各国的中央银行将会在这种经济崩溃中扮演极为重要的作用。英国皇家特许测量师学会的首席经济专家米兰·卡特瑞表示：“我们从历史上学到的教训就是，过去应对房地产崩溃危机的政策几乎多多少少会有些缺陷。”

　　卡特瑞提到，20世纪80年代后期，为刺激经济发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

　　到了上世纪90年代日本房地产业全面崩溃时，东京的决策者未能成功地、迅速大地削减利率，无法实现经济的“软着陆”。此后，大量私房屋主拖欠房屋贷款、银行停止办理新的贷款手续。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。

　　英国几乎在同一时期也经历了同样的房地产泡沫破灭问题，当时英国在不到一年的时间内进行了两次大幅加息，最终导致了房地产崩溃。

　　贸易壁垒会影响房价

　　许多专家都表示，各国的中央银行必须吸取这些教训，更好地理解全球经济和央行工作的影响力，以避免日本和英国的历史重演。

　　此外，有媒体报道称，这些顶级城市的房地产业更大的威胁来自保护贸易论者、反对自由贸易论和区域间贸易灵活性的消退。这些情况不单在一些发展中国家很常见，在欧洲和美国最近也出现了这种反对贸易自由的迹象。为了控制廉价进口商品的流入，美国国会的民主党领导者们近期可能会要求暂停与哥伦比亚和秘鲁的自由贸易协定谈判。这些贸易壁垒和流通控制无疑都会减缓全球经济增长，最终也会影响到房地产市场，在过去就曾发生过类似的事情。在上世纪20年代，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。

　　据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。在此期间美国的房地产飞速增长，但是却在一些贸易保护的政策出台后出现崩溃，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。

　　家庭财富空前增值

　　富裕买家争夺豪宅

　　本报综合报道 在美国沃顿商学院和哥伦比亚大学的3位经济学家为非营利组织“国家经济研究会”撰写的一份长篇工作报告中，他们也认为，顶级城市并非那么容易受到全球经济繁荣与萧条之交替循环的不良影响。

　　参与研究的学者特意点出了一些受到越来越多高收入人群欢迎、并愿意付出更多资金以入住的美国城市，其中包括旧金山、洛杉矶、西雅图和波士顿等。他们认为，这些城市的崛起归根到底是源于过去半个世纪以来美国众多家庭财富的空前增值。在20世纪的后半段，住在美国各大城市的家庭总数只翻了一番，但是平均每户家庭的年收入却从50多年前的2000美元涨到了目前的超过14万美元。

　　伦敦巴黎房产供不应求

　　虽然这份报告只是研究了美国国内的情况，但是撰稿人也认为，在其他国家的主要城市，类似的财富增加进程正在进行当中。“你必须将两件事结合起来看：一群人数正在增加的高收入者都希望进入某处的（房地产）市场，而该处市场不愿意或是无力提供足够的新房产。”

　　沃顿商学院的房地产和金融学教授约瑟夫·吉尔科说，“伦敦和巴黎都可以被看作这方面的典型，当地的经济发展了，收入的分配却相对滞后，该区的房产供应非常少、供不应求。”

　　美国《福布斯》杂志近日公布2006年度全球个人财富排行榜，罗列了截至2月初个人资产市值达到或超过10亿美元的946人。以截至今年2月9 日的市场价值衡量，这些富豪2006年的资产市值合计35万亿美元，比2005年增加9000亿美元，上升35％。富豪们的人均资产市值为36亿美元。

　　按照排行榜制作者的说法，《福布斯》排行榜不只是个人财富的简单罗列，同时也是全球经济及其变化的曲折反映。《福布斯》杂志总编辑史蒂夫·福布斯作出判断：“在我们这个地球上，更多的人经济状况好于以往……这（2006年）是人类历史上最为富足的年份。”

　　据美国《新闻周刊》杂志分析，顶级城市房价的上扬也反映了那些新出现的“超一流”买家本身的生活水平。根据英国房地产研究机构琼斯·兰格·拉萨利研究所公布的数据，在这些买家当中，大约有50％的人是旅居或定居国外。当全球化允许资金更快更广地流动时，人们也能更加自由地穿梭于各国。这些人在各个发达国家的首都间流动，他们手上拥有大量的现金，而且丝毫不关心当地人所忧虑的房地产泡沫问题。

　　富豪买家争夺高尚住宅

　　美国媒体报道称，这群人正在挥霍钱财。过去一两年来，世界上的银行家和商人连续获取着可观利润，这一状况让那些繁华闹市附近的高级住宅更加抢手，例如伦敦的南肯辛顿（可谓是伦敦最好最贵的富人区）和纽约市的上西城（是许多著名的文化人居住社区，南有林肯艺术中心、大都会歌剧院、朱利亚音乐学院，北有自然历史博物馆、美国历史学会）。

　　就算不在这些主要的金融城市购房，但是由于过去十年来全球的超级富豪越来越多，这也推动了房地产市场的行情看涨。目前，已经出现了一群不光以收集名车名酒，而且以收集法国巴黎、阿根廷布宜诺斯艾利斯的豪宅为乐的富豪。富豪多了，人们的口袋日涨，这都刺激了大都会里原本供不应求的房地产市场，让房价高得让人咋舌。

　　精英集中在大城市购房产

　　琼斯·兰格·拉萨利研究所所长休·福克斯莱说：“出人意料的有趣情况是，因为这些富豪买家的购房和收集范围在全球不出100个街区，所以他们经常会全世界地跑。”

　　这不令人惊讶，由于这类型买家喜欢在工作所在地附近生活，因此在那些经济中心，对房产的需求往往是整个国家最旺盛的。2006年，印度商业中心孟买的高尚住宅区的房价上涨了90％，大大超过了同时期印度首都新德里60％的房价上涨幅度。这种不成比例的现象甚至会误导人们认为服务行业中最高薪的就是房地产工作人员。

　　纽约市市长迈克尔·布隆伯格曾经将这种精英集中的大城市房地产市场称为“包含巨大价值的奢侈产品”。