时评：经营城市过程中的圈地玄机

近年来，一些城市在大开发、大发展的口号下，掀起一浪高于一浪的圈地热潮。许多城市提出“经营城市”的口号，盲目将城区面积成倍扩大，炒作房地产，致使房价像断了线的风筝扶摇直上。

“地方政府高度依赖土地收入来‘经营城市’的模式推高了地价和房价。”早在2010年5月，中国社会科学院发布的房地产蓝皮书就曾尖锐地指出，地方政府的这种“土地病”，导致房地产发展绑架了城市建设，也绑架了地方政府，从而引发了诸多问题和危害。

一些热衷于“经营城市”，片面追求“以地生财”，自认为“经营土地就是搞房地产，城市竞争就是地价竞争”的地方政府，总是喜欢借城市大发展之名大兴土木，在建项目也是星罗棋布。可“经营城市”的巨额投资若全部依赖本级财政无疑是捉襟见肘、杯水车薪。因此政府对于屡创“新高”的地价、房价可谓是乐见其成。

与此同时，卖地的收益和成本在不同任期之间是不平衡的，而地方官员是有任期的，卖地的收益在不同任期官员之间的分配结构，直接影响到地方官员的卖地行为，并且在卖地时间和跨度的选择上，也会形成与任期相一致的“周期”。

以至于下一届官员接任后，则要需要负担土地卖出后开发所需的配套投入，乃至提供一些征地的补偿费等等。

从眼前利益看，大规模无节制卖地，不遗余力地炒作地价，似乎解决了城市建设中资金短缺的燃眉之急，为国家积累了财富。但从深层次考虑，就会发现这种靠出让土地、炒作地价增收的方法实际上是在透支城市资源。

目前，商品房的价格由三块构成：第一块是70年的地租，土地批租，等于让买房者一下子交了70年的地租；第二块是配套费税，也是一次收70年；第三块才是建筑成本加平均利润，这才是买房者主要应该花的钱。

事实上，在不少城市，地方政府片面追求“以地生财”和开发商对土地的过分投机形成了合力，不少拿到地的开发商面对不断刷新的地价按兵不动，坐等手中土地的价格再往上蹿，想转手倒卖，从中渔利。

在这种形势下，不少城市的地价虚火自然越烧越旺，原来每亩四、五万元的土地会攀升到上百万元，从而直接导致房价非理性上涨。由此会带来百姓消费结构失衡，更会为楼市泡沫显现埋下伏笔。