我国目前住房保障体系建设的主要问题

　　我国住房保障体系的演变，大体遵循经济改革的基本思路，即以市场化为基础和方向，政府弥补市场的失灵领域，并针对实际情况不断调整、修正政策。

　　第一，部门管理多头化，缺乏明确的责任界定。由于住房保障问题的复杂性，涉及到资金的筹集、住房的建设、分配以及后期的监管等问题，无法完全由一个部门负责，需要其他部门的协同。但是，必须明确住房保障工作的核心部门，明确相应的支持部门，形成“核心+协同”的主管体系，界定各部门的权力、责任、利益，理顺长期以来错综复杂的“横竖条块分割”局面，以避免责任的落实和考核缺失依托的主体。

　　第二，缺乏长远规划，地方政府政策短期化且变动频繁。住房保障作为一种关乎民生的公共产品，需要政府从长计议，制定相关法规，保证措施的顺利实施。2005年，在房地产开发投资和商品住宅投资都有较快增长的同时，经济适用房投资非但没有增加，反而继续大幅下降。之所以出现这样的情况，和我国缺乏一部《住宅法》有密切关系。由于没有法律规定与约束，地方政府便尽可能将有限的土地资源用于商业开发，将有限的财力投入到各种面子工程和形象工程，而公共住房建设却被忽视。投入保障房建设，土地是以划拨而非出让的方式，并且在相关税费上减半征收，在土地总存量既定和分税制预算管理体制下投入保障房建设力度越大，由此带来的财政收入越少，因此，大多数地方的经济适用房只搞了几年就纷纷缓停了，甚至将多种土地转让方式通过相关法规修改为仅剩招拍挂一种，原因就是它没有商品房给地方政府带来的收益大，据此地方政府保障房建设的积极性就可见一斑了。

　　第三，政策执行异化，滋生新的分配不公和腐败。现行经济适用房制度缺乏相关部门出台的统一实施细则，执行制度的裁量权主要由地方政府部门掌控，媒体经常曝光，有些地方政府执行经济适用房制度时比较随意，在土地划拨、开发及配套建设、出售监管等环节中有政策漏洞，经济适用房屡被一些人和部门当作谋取私利的手段，影响住房困难的中低收入家庭享受住房保障制度的优惠，引起社会对经济适用房制度存废的疑义。其一，从购销上看，在经济适用房的分配过程中，实行住房申请者的分类体系。由于住房市场的需求总是大于供给的，再加上惠及人群的广泛性，就不可避免出现了经济适用房的热销。其二，受益人群也出现难以甄别的状况，目前我国尚未建立科学的个人收入申报制度，从而使得“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。在社会诚信系统未建立的条件下，购房者家庭年收入等材料都可以通过造假等多种渠道获得。其三，中国正处于经济高速起飞阶段，居民收入水平界定的不确定因素很大，明确界定中低收入实际上并不缺房而着眼于升值的投资者手中，据调查，80%的经济适用房处于出租而非自用的状态，这导致新的分配不公和腐败，与政策制定的初衷相违。

　　第四，廉租房资金来源短缺，政策覆盖范围小并且没有连续性。廉租房应该是我国保障性住房的主体，但目前没有发挥为中低收入居民提供基本居住条件的功能，主要有以下几个原因：一是廉租住房制度覆盖面小。我国廉租住房制度覆盖面小，并没有全面实施，在已开展廉租住房的城市，其覆盖面在1%左右（除个别城市外）。二是确定主体对象困难。在执行过程中还存在难以合理确定廉租主体对象的收入水平线。三是资金来源不稳定。按照廉租住房管理办法的规定，以财政公共预算资金为主，但只有少数城市建立了制度性的财政资金供应计划。很多城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道，虽然这部分资金比较灵活，但后续资金没有保证，因而难以推行租金补贴保障方式，只能是筹措一次资金，建设或购买一批廉租住房，缺乏政策连续性。

　　第五，经济适用房分配与退出机制在一定程度上削弱了保障房的性质。政府成为构建住房保障体制的主体，并不意味政府要完全取代市场机制，更不是破坏市场机制，而是在市场机制无法发挥作用或无法充分发挥作用的情况下引导市场，是对市场机制的补充和修正。住房保障制度的构建，必须建立在充分发挥市场机制作用的基础上。其一，经济适用房的立足点是让居民享有对住房高级层次的拥有权而非基本保障层次的居住权，因此其目标人群不是缺乏基本生存条件的低收入居民。其二，经济适用房在居民拥有完全产权后可以自由上市，一旦上市交易，由购买资格所带来的购买价格与市场价格差将迅速变现，这将激发对经济适用房的投资需求。一方面，由于这种价格差异只源于购房资格的取得，因而对购房资格的追逐导致寻租行为，寻租行为使市场经济的交易主体面临不公平的竞争地位；另一方面，经济适用房的购买，远低于由市场自发调节产生的价格，它不是按照市场规则买卖，并行的价格只会引起市场信号——价格的混乱，导致市场经济秩序的混乱。