专家预测：调控政策落实 一批房企将破产

　　从去年初最严厉楼市调控政策出台以后，许多业内人士和专家学者就预测，如果调控政策能够不折不扣地落实，那么将出现一批房地产企业破产现象。

　　实际上，自去年年底开始，各地便爆出中小型房企破产以及房企老板“跑路”事件，如2011年11月，东渡房地产开发有限公司在无锡的项目一夜之间“人去楼空”;2012年2月，常州开发商丰岛置业因资金链告急、债务危机高企最终宣布破产，其开发的丰臣南郡项目于年底停工，导致500多名业主拿房无望。如今随着热点城市杭州金星房产宣布破产，无疑引发业内对房企破产多米诺骨牌效应的关注和思考。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭（微博）认为，房企破产还会增加，但数量不会太多。金星申请破产可以视作持续的调控和市场低迷形势之下，开发企业经营和资金都遇到困难的缩影，少数企业困难非常大，处境艰难。同策咨询中心总监张宏伟认为，房企正在受煎熬，在未来一段时期内可能会有更多的房企申请破产。但避免破产有很多办法，如通过少拿地、少开工、降价卖房、转让项目等方式来实现储备现金，“所以，金星房产只是一个极端的个案，并不会蔓延至整个行业”.

　　经济学家马光远（微博）也在接受记者采访时表示，房企破产会出现，但出现“破产潮”还不至于。“目前中国房地产企业出现大规模倒闭的条件根本不具备，而要渡过目前的难关也并不难，只需调整价格即可。”马光远说。

　　业内研究人士认为，随着调控的深入，我国房地产市场将加速整合，在一些有实力的地产商降价过冬的同时，另一批前期积累少的小房地产商可能会加速退出市场。

　　在多数业内分析师看来，房企库存压力和资金链紧张的趋势在今年一季度得到进一步强化。今年一季度以来，在销售不畅、资金吃紧的情况下，多数房企放缓拿地进程并在融资市场频频发力。公开资料显示，一季度包括中国海外、碧桂园、招商地产（微博）（21.80,0.00,0.00%）、华远地产（4.06,-0.08,-1.93%）等多家上市房企宣布其在A股和H股的融资计划。而今年头两个月房地产信托也出现井喷。用益信托数据显示，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。一至两年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期回报率仍然最高。

　　很显然，在房企纷纷启动新的融资计划到处“找钱”的同时，越来越高的负债率也成为房企资金链面临的新压力，此外，逐渐到期的房地产信托、银行信贷，都成为房企必须面对和解决的资金难题。上海易居房地产研究院研究报告认为，在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。

　　有券商分析师认为，从目前的实际情况来看，房价松动的幅度和范围还未到预期，因此从调控角度来说，房价仍有继续下行的空间。而对于房企来说，只有销售才能盘活资金链，尤其要改变定价机制。“按照去年的开发成本计算，在不新拿一块地的情况下，目前的存货量也需要3.75年才能卖完，显然，开发商只能选择‘以价换量'.”

　　多数业内专家预计，房企破产事件可能会加速房企以价换量，推进房地产调控的深入。不过，也有悲观者认为，房企的小范围破产也可能会引起地方政府的恐慌，再次引发地方政府的救市决心。

　　对此，马光远认为，当前正处于一个非常微妙的关节点，虽然现在房价的反弹是小概率事件，但是，政策的任何风吹草动，都会给市场带来轩然大波，如果政策出现实质性放松的迹象，反弹马上就会出现。因此，一定要明确指出，决不会放松对投资投机的抑制。还有专家指出，当前应继续保持房地产调控力度，避免地方出现与中央调控政策背离的措施。加大房地产市场差别化供应，提供多样性选择仍是后期调控需要注意的重点。