李开发：鼎力支持深圳农村小产权房改革试验

　　深圳市土地管理制度改革总体方案，已经于3月底获得国家国土资源部和广东省政府的联合批复。5月25日，深圳市召开土地管理制度改革的工作会议和试点启动仪式。根据这一方案，深圳小产权房有望得到确权。在这个方案当中，原农村土地依照现状，依照改造的要求进行确权，在房地合一的体系之内探索房地分离条件下的新型管理制度，并探索土地权益书，作价入股等补偿模式。这种情况之下，有许多读者关心这是否意味着小产权房进行确权，是否会发生蝴蝶效应，是否会变相刺激小产权发展，是否意味着政府层面对小产权的从严政策将有变松的趋势。这些问题具有极大的广泛性，也许关注这个问题的人超过5亿人。在这里，我谈几点的看法。

　　第一，有人提问，过去政府一直以来对小产权坚持做从严的政策是否因此变松？

　　我认为，在过去的岁月里，政府对小产权房的监管，从理论上来说确实是比较严的，但是鉴于小产权房的情况复杂，到处都是，条件又完全不一样，所以一直没有一个完整的全面的政策出台。事实上各地政府对小产权房还是采取了一种说的多做的少，警告比较多，实际管理上适度从宽这么一种状态。其实我也很理解地方政府的做法，就是没有一个完整的文件来规范小产权房的管理，所以让地方政府来对小产权房有一个特别严格的管理事实上也是不可能的。小产权房的最近十年，实际上一直处在理论从严，实际从宽，教育为主，执法较少这么一种状态。

　　第二，小产权房形式多样，情况复杂，涉及面广，应当分类指导，深入调研，拿出合适的有针对性的处置方案出来。这是当前最重要的事。小产权房有一部分在农村，这就是大家所说的叫主体部分，是农民在集体所有制用地上开发的住房。但是还有在城市里面的土地上，老百姓自拆自建扩展的住房。也有一些在城市的工业园区或者是什么园区开发的名以上是为产业准备的住房，实际上变成了另一种形式的小产权房。包括在农村，使用产业园的方式，实际上发展起来的住宅用房。细分起来大约有四到五种情况。所以每个情况面临的背景都不一样。打个比方，投资单位和政府签一个合同在城市某一个地块建一个某种性质的叫工业园区。那么工业园区实际上进展不咋的，但是跟工业园区配套的住宅建房早已建成并且已经售出了，所以看起来它不属于小产权房但事实上它具有小产权房的所有内容。在农业用地上也有这种类似情况。比如说农业的产业观光园，有一部分用于农业的土地，但实际上旁边又搭建了工人居住的住房。有些住房的面积比较大，有些地方地面的住房面积被控制了，但是开发商就向地下发展，这个地上50平米，地下100平米，然后拓展的庭院又是100平米，事实上它也是一种另类的小产权房。所以这是我要说的第二点，情况不一样，种类比较多。没有一种文件管所有的种类。

　　第三、小产权房既牵动着富人的关注，也集中着中低收入阶层的利益，当然中低收入阶层的关注也是政府最重要关注的。近些年来由于有了小产权房，先富起来的人群，买了别墅，圈了花园，中低收入阶层没有足够的资金购买商品房，于是就用较少的钱买了这种政府不承认产权的小产权房。由于小产权房大部分在市郊，所以小产权房面临的就是公共配套严重不足，距离城市上班的地点较远，交通很不方便。当然房价也较低。这个涉及到广大中低收入阶层的切身利益。我估计在目前的全国的城市当中，涉及到小产权房的可能最少要涉及到3000万户，乃至5000万户，一亿到一亿五千万人口，这是一个十分庞大的数字。

　　我们在调研的过程当中，感觉到小产权房不管是对先富起来的人群，还是对中低收入阶层都有非常大的吸引力。对于先富起来的人来说，城市里面非常拥堵，空气质量也相对较差，他们寻求更好的生活质量。所以希望能在市郊购买较大面积的住房；其次，先富起来的人群由于工作和生活的需要，比方说要雇保姆，送孩子上学等等；把父母接过来一起生活帮助照料；比如说有些人雇了一些司机，也有一些在老家的亲属接过来工作，于是就安排跟他们住在一起。所以，先富起来的人群购买小产权房也有很大的合理性。

　　中低收入阶层购买小产权房，其实主要原因是政府的廉租房和保障性住房数量很少，排队时间太长，所以是老百姓在等不到和等不及保障性住房这种状况之下转而购买的小产权房。大部分购买小产权房的家庭，其实是把整个家庭的全部收入甚至一部分借款都搭了进去。从理论上来说，保障性住房应当由政府协调解决，但是政府没有完成应该做的任务，老百姓不得以寻求远郊区的小产权房。这一部分确权的理由非常充分。