贾康：房产税终结土地财政

　　数据显示，2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，增幅超过40%，其中，房产税收入仅有1亿元，与此同时，数据显示，2011年重庆市土地出让收入为1344.2亿元，增长47%。房产税，曾经以“调节高房价”面貌呈现于世一经提出便备受关注，如今房产税试点一年后，人们似乎又把重点转向了房产税对土地财政所起作用层面上来，尽管相关专业人士一再表示房产税改革需要一个徐徐渐进的过程，但仍无法阻止人们对房产税下一步走向的猜测和推行的质疑。为此，《中国地产总裁》杂志特专访了财政部财政科学研究所所长贾康，为我们深度解析。

　　淡化阻力 继续前行

　　《中国地产总裁》：房产税试点一年以来，从各种数据显示来看，实践效果似乎要低于预期。住建部政策研究中心主任陈淮日前也称，“不要对房产税抱太大希望”。在这种情况下，您认为房产税是否还会继续推广？

　　贾康：其实这还是一些比较表面化的认识。首先，应当肯定房产税两地试点“敢为天下先”的开拓创新意义。改革进入深水区后，既得利益缠绕纠结，一些重大改革事项要取得共识再启动其实是无望的，必须援引“邓小平理论”的精髓中之“不争论”，在认识到的大方向上，首先选点“大胆地试，大胆地闯”，争取先建立制度框架，再动态优化细化，逐渐推开覆盖更大范围的可行方案。所以，两市试点的实践效果，先要肯定“首创”之功。

　　其次，住房保有环节上的税是按年征收的，试点起步的第一年都要考虑如何减少震动和冲击，柔性处理，所以第一年的收入规模没有代表性。但其实这两个地方都不会太看重第一年能收多少税，而且对这个税的成长逻辑都心里有数，以后它的成长性肯定没有问题。这个税改最重要的任务，在上海、重庆这样的发达地区，一定意义上还不是筹集收入，而是要调节经济和社会生活，但未来的财源支柱属性将会逐渐显现。

　　还有一点，就是房价并不会应声而落，不是那么简单的事情。这样一个税制并不可能改变中国现在城镇化水平才40%多些、以后要一路走高到70-80%才能相对稳定这个历史过程中间，中心区域不动产价格的上扬曲线。其实是没有力量能改变这个上扬曲线的基本模样的。但是有了这个税以后，它会使这个曲线的斜率降低，发展的过程更平稳，减少泡沫，不会动不动就大起大落，造成对社会生活的负面冲击。

　　通观重庆和上海高端的不动产，都明显出现了成交量下降，价格趋稳，这就是很明显的正面效应——在经济方面有常识的人都可以肯定，这就是它已体现的作用。重庆统计表明前几个月里，高端的住房成交量已经下降了28%。另外上海同志讲，原来多年想追求的一些不动产配置方面如何优化的目标，这次发现通过税制的具体设计，很好地取得了实际的调节效果，比如上海多年苦恼的问题就是大家都愿意在原来的中心区里面购置不动产，政府反复动员说周边地区很好，发展不错——确实周边地区发展也很好，但是共性与惯性造成大家都倾向于先不考虑周边地区，第一目标就是在中心区购置自己的物业。

　　而这次上海的方案里面一个很小的杠杆——中心区域的税率是0.6%，周边区域的税率是0.4%，就差这么一点儿，便使现在的成交大量地被引流到周边区域。这都很好体现了搞市场经济就要间接调控，要运用规范的经济手段，而经济手段里面税收是不可忽略的政策组合工具。从大方向上说，稳步推进房产税改革试点，势在必行。

　　《中国地产总裁》：总结上海、重庆两地房产税试点经验，在推行这项改革过程中遇到的困难或者下一步应该注意的问题是什么？

　　贾康：房产税这个改革虽然对于深化省以下财税改革打造地方税体系和优化居民收入分配、财产配置都会产生正面效应，但是说到改革要领的掌握，确实应当非常审慎。当前的关键是化解阻力、淡化疑虑与抵触情绪。

　　首先我们的管理部门应该更开明，适当披露已搞了多年的物业税模拟试点“空转”的相关信息，税基评估的模拟试点一点信息都不披露似乎没有必要。各个地方试点里面具体的数据可以不披露，但是其框架完全可以披露一些信息。我们做过一些调研，所到之处不接触数据，只了解“空转”是怎么推进的，可知当公众了解大体情况以后，很多的反对意见也就会不攻自破。

　　比如有人说这个事复杂得不得了，中国人操作不了——不是这样的：已做了多年的10个地区的试点，无论是沿海发达地区、东北地区还是西部，都是要求对地面上所有的不动产确权之后，按照三大模式做不动产的税基评估：一种是制造业的房产、一种是商业的房产、再一种就是消费性住宅。

　　三大类型都有已经形成的评估公式和技术上的一套评估方案，而且把它软件化了，调查人员、工作人员只要把不动产的具体数据一一填入，给一个指令，计算机在软件支持下自动生成评估结果。当然这需要培训干部，需要进一步理清里面的技术细节，需要优化相关软件，但这都没有硬障碍，中国人不会蠢到这些个技术环节都过不去。我觉得这些事情应该进一步开明地透露信息。

　　其次，应该尽可能把政府关于未来改革的一些基本考虑做出必要的信息披露，给社会公众吃定心丸。比如说公务员、公职人员现在最担心什么？辛辛苦苦干一辈子，最实惠的就是住房，如果说刚刚房改拿到了自己有完全产权的房子，然后马上要征房地产税，可能大多数人会跳起来。所以我认为这方面应该非常清晰地给社会公众、包括公职人员一个“定心丸”：以后所有社会成员的所谓第一套房或者家庭人均计算下来的一定标准之下的基本住房，是不被这个税覆盖的。

　　我觉得这条非常重要：中国国情、大众心态之下，有什么必要在这方面去触动人家的基本住房保障呢？这是一个我觉得要吃定心丸、要跟各方面说清楚的必要事项。既然大方向在，改革试点已经启动，这个事情应当比较早地让大家心里不再打鼓。看看试点：上海方案只涉及增量，但依靠信息系统支持把新购房与原有房合并计算人均拥有面积，再对高端征税；重庆方案涉及了辖区内几千套独立别墅的存量，但清楚地规定了180平米的“起征点”，仍是只调节高端。

　　这里还有一个问题，就是很多人都把第二套房当成“养老房”，认为第二套房是自己给自己买了一个商业性的社会保险——这有一些道理，那么对二套住房能不能税率从轻？我觉得也完全可以探讨。如对这两点尽快形成相对清晰的原则性态度，再往下，便可讨论怎么样按照支付能力原则去调节高端。对高端也不是硬要“伤筋动骨”，而是符合市场经济税制的“支付能力”原则，适当抽肥补瘦。这就是促进先富起来的阶层和低收入阶层在一个社会共同体里享受改革开放成果的和谐局面，这实际上是一种共赢。先富起来的这些人，一年交一两万、两三万元钱或再高些的税，而这个再分配使政府更有能力扶助低收入阶层住有所居，促使整个社会和谐了，底层不闹事，不是大家一起安享改革开放成果吗？这个道理完全可以说清楚。

　　所以我的基本认识，是在这方面应该从方向、到路径、到要领，认清我们应该共同寻求制度优化的一些基本认识。应该积极研讨并通过提出建设性的意见，支持相关管理部门在这方面更好地顺应形势，在改革中掌握好无可回避的制度创新和调控。