清理小产权房宜采用人性化方式

　　小产权房再引社会关注。据新华社21日报道，国土资源部有关负责人表示，今年将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”作制度和政策准备。目前中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，凡是小产权房不予确权登记，不受法律保护。

　　国家发产权证的叫 “大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”，产权不完整。小产权房的命运何去何从？这是一个大问题。官方从未公布过全国小产权房的数量，其实也难以精确统计。也有非权威数据显示：2007年全国村镇房屋建筑面积为330亿平方米，其中住宅270亿平方米左右；而通过带房入城、旧城改造、合村并镇、新农村建设、城镇居民的依法建造、村集体直接开发、合作开发等多种途径和形式，小产权房已达到330亿平方米总量的20%以上。显而易见，这涉及到大量城镇家庭的切身利益。

　　我国实行土地公有制，其中城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。我们平时所称的商品住宅，是指在城市国有土地上开发建造的住宅，可以卖给所有国民 （包括农民）。而在农村集体用地上建造的住宅，不能出售给非本集体内的成员，包括城市居民和其他集体成员（包括农民）。这就是著名的土地二元制，以及由此衍生出的住宅二元制。

　　为什么会存在大量的小产权房？一方面，是市场需求旺盛。步入新世纪后，我国商品住宅价格快速上涨（土地成本很高），越来越超出普通居民的可支付能力，很多人苦于买不起房子。另一方面，位于城市郊区的农村，却拥有大量低成本的土地，许多开发商或当地村集体建设廉价住宅，与国有土地上开发的商品住宅相比，价格优势显著。有需求，有供应，虽然性质违法，但在政府监管乏力的情况下，买卖双方“两情相悦”，能奈其何？

　　小产权房买卖你情我愿，而官方也喊打许久，只是一直不见棒落。偶尔也有“封盘”、“拆除”等案例，但与浩如烟海的总量相比，实在不足挂齿。然而，随着这一历史包袱越来越重，矛盾越来越大，必须尽快行动。去年，国务院终于成立了小产权房清理小组，由国土资源部和住建部牵头。现在又宣布今年要进行试点，无疑是开始动真格了。

　　小产权房虽属违法，可是错综复杂，千头万绪。既然存在，至少有部分的合理性。有种观点并非全无道理：城市政府低价从村集体手中征地，转手高价卖给开发商，开发商再以更高价将房子卖给民众。在过去多年的房价飙升过程中，城市政府、开发商、商品房业主，皆获利丰厚，为何偏偏原来的“地主”被征地的村集体和农民，却不能从房价上涨中获得相应的收益？2008年，党的十七届三中全会明确提出：逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。而实际上，近几年这一改革进展甚缓。

　　体制层面存在的问题，有待通过改革加以完善。但小产权房问题，却必须试点清理，渐进式进行解决。怎么办？笔者认为，不妨让业主补交一定数量的土地出让金，将集体用地变性为国有用地，从而符合法律规范，然后补发产权证。除此以外，政府和村集体还可以考虑进行一些利益方面的协调和平衡。小产权房已成既定事实，涉及千家万户，不可能因其违法性质而“一刀切”将房屋拆除，否则难免激化矛盾，不利于社会和谐。期待相关部门在试点过程中，能慎重待之，小心处置，取得各方均能接受的结果。