容积率不再是任人抻拉的“猴皮筋”

　　未确定容积率，不得出让国有土地使用权；容积率未纳入出让合同，土地使用权出让合同无效；容积率调整，政府会议纪要不能代替规定程序；容积率不符合要求，建设单位不得组织竣工验收。日前，住房和城乡建设部发布《建设用地容积率管理办法》——

　　容积率不再是任人抻拉的“猴皮筋”

　　日前，住房和城乡建设部（简称住建部）发布《建设用地容积率管理办法》（简称《管理办法》），就容积率的设定、变更等作出相关规定。

　　容积率不得随意调整

　　《管理办法》指出，国有土地使用权一经划拨或出让，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。只有符合下列四种情形之一的，才可以进行调整：一是因城乡规划修改造成地块开发条件变化的，二是因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的，三是国家和省、自治区、直辖市有关政策发生变化的，四是法律、法规规定的其他条件。

　　容积率是指一个地块的总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率越高，同一面积地块上建设的房屋面积越大，开发商的利润也越高。因此，在实际操作中，不少开发商往往通过擅自调高容积率来牟利。其实，提高容积率的方法不外乎两种：一是从技术层面上钻法律空子；二是通过不正当手段，擅自修改有偿使用合同约定的条件。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中所占的比例；而对于业主来说，容积率直接涉及居住舒适度。一个好的居住小区，高层住宅容积率不应超过5，多层住宅容积率不应超过2，绿地率不应低于30%。但由于受土地成本限制，不是所有的项目都能做到这一点。

　　“政府或政策因素是这次容积率新规强调的核心内容，这在一定程度上杜绝了开发商高价拿地之后，企图通过修改容积率获取高额利润的念头。”国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云指出，对于高价拿地的开发商而言，修改规划不仅可以获取更高的利润，还能够以改规划为名，拖延开工时间。

　　到目前为止，全国“最著名”的更改容积率事件发生在北京的一宗“地王”项目上——广渠路15号地。2009年12月，方兴地产申请调整该地块规划，目标直指调整楼高，但终因外界的广泛质疑而未获通过。

　　按照住建部的上述规定，国有土地使用权一经划拨或出让，任何单位和个人都不得随意调整容积率指标。确需调整的，须按《管理办法》相关规定进行。

　　调整容积率须执行一定程序

　　《管理办法》显示，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。未将容积率等规划条件纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。国有土地使用权一经划拨或出让，无论拟调整的容积率是否符合规划要求，都须执行一定程序。

　　一方面，如果拟调整的容积率不符合相关要求，应当执行以下程序。第一，向控制性详细规划组织编制机关（简称编制机关）提出书面申请。第二，编制机关就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见。第三，编制机关须经媒体或现场公开征求规划地段内利害关系人的意见，必要时进行走访、座谈或组织听证。第四，编制机关提出建议，向原审批机关专题报告。第五，修改后的控制性详细规划按法定程序报城市、县人民政府批准。第六，经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批。

　　另一方面，如果拟调整的容积率符合相关要求，应当执行以下程序。第一，向城市、县城乡规划主管部门（简称主管部门）提出书面申请报告。第二，主管部门就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见。第三，主管部门须经媒体或现场公开征求规划地段内利害关系人的意见，必要时进行走访、座谈或组织听证。第四，主管部门提出建议，报城市、县人民政府批准。第五，经城市、县人民政府批准后，主管部门方可办理后续的规划审批。

　　这并不是住建部近年来第一次对容积率等作出明确规定。去年开始实施的《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》就已经对地方政府随意修改房地产项目规划的行为亮起红灯，但实际操作中的暗自调整仍屡见不鲜。

　　“很多时候调整容积率的公示是在一些政府网站的子栏目中，甚至是在分局网站上，很难找，但也算是公示了，这样的情况极容易让不规范的容积率调整顺利过关。”某业内人士表示，类似案例屡屡发生，如目前备受追捧的北京市房山区长阳某项目便曾在拿地之后申请调整规划和容积率，当时的公示并非挂在市一级政府网站，而是挂在了区县相关部门的分站角落里。由于未引起媒体和公众关注，该项目的容积率调整得以顺利过关。

　　擅自调整容积率者须承担法律责任

　　《管理办法》规定，城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理时，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。建设单位或个人违反办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照《城乡规划法》第六十四条规定予以查处。即最高可处以相当于建设工程造价10％的罚款，严重者可责令其停止建设。违反办法规定进行容积率调整或违反公开公示规定的，对相关责任人员依法给予处分。

　　早在2009年，住建部就联合监察部发布了《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》，要求各级城乡规划部门和监察机关把加强建设用地容积率管理和监督检查作为一项重要而紧迫的任务，提高规划管理依法行政水平，推进城乡规划领域党风廉政建设。近年来，一些不法房地产开发商运用各种手段，拉拢或腐蚀行政机关工作人员，通过改变土地性质、提高容积率牟取非法利益；一些地方城乡规划管理不规范、监管不到位，在规划审批环节对容积率调整进行“暗箱操作”，导致在这一环节的腐败案件易发多发。

　　按照上述规定，一经查实，擅自调整容积率者就须承担相应的法律责任。作为前期销售过程中开发商与购房业主之间的基本约定之一，即使是政府规划管理部门，也不能随意调整容积率，因为调整最初的容积率就意味着对先期购房业主权利的侵犯。如果有关部门在没有业主知情的情况下，在没有正当的城市公共利益理由的情况下调整容积率，业主有权对相关政府部门提起行政复议。