地产相关税收增速下滑

　　房地产调控施压下，各种相关税收增速开始明显下滑。

　　2月14日，财政部发布数据显示，2011年全国税收总收入89720.31亿元，同比增长22.6%。分季度看，税收增速呈现“前高后低、逐季回落”的走势，房地产相关的部分税种税收增速下滑尤为明显。其中，房地产营业税和契税同比分别增长14.9%和12.1%，比上年增速分别回落17.5和30个百分点。

　　“房地产相关税收增速回落的主要原因是，商品房销售额增速放缓，房地产开发商购置土地的意愿下降。全年房地产开发企业土地购置面积同比增长2.6%，比上年增速回落22.6个百分点。分季度看，第四季度房地产销量下滑，导致与房地产交易额密切相关的契税、房地产营业税增速逐季回落。”财政部相关人士在分析房地产相关税收增速下滑时表示。

　　营业税、契税、土地增值税增速全面下滑

　　2月15日，中国人民银行发布《2011年第四季度中国货币政策执行报告》。报告指出，2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点；商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点。

　　“营业税、契税增速下滑与房地产成交量、成交额关系密切，预计未来一段时间，在房地产成交量继续下降的同时，房地产营业税和契税的增速也必然下滑。”宏源证券分析师何一峰表示，虽然从全国范围看，2011年商品房销售额仍呈正增长，但部分地区下滑趋势非常明显。

　　据不完全统计，2011年1~11月，海口商品房销售额127.93亿元，同比下降7.7个百分点；青岛商品房销售额677.2亿元，同比下降2.7个百分点；南京商品房销售额714.72亿元，同比下降9.2个百分点。“商品房销售额的下降必然导致与其相关的房地产营业税和契税下滑。”何一峰说。

　　全国工商联房地产商会理事、华南地产研究院珠三角地产经济所所长吴新坚表示，2011年严厉的地产调控政策导致国内房地产投资开发速度明显放缓，市场成交均价下降，成交套数萎缩回落至2008年的低谷水平，与房地产相关的营业税、契税等增速下滑与严厉调控的背景息息相关。尤其对于限购执行严厉的北京、上海、广州等一线城市，房地产营业税、契税下滑非常明显。

　　上海市房地产科学研究院副院长严荣提供给记者的数据显示，2011年，上海房地产营业税同比仅增加1%左右，契税同比减少3%左右，两者的增幅回落明显。而政策执行最严厉的北京，去年新建住宅成交总金额约1670.82亿元，与2010年新建住宅成交总额4670.82亿元相比，降幅达64%。

　　除了营业税和契税增速下滑明显，另一种与土地相关的税种——土地增值税收入增速也呈回落态势。土地增值税的税基是纳税人销售新建房屋和二手房的土地增值收益总额。“2011年土地增值税收入2062.51亿元，同比增长61.3%，比上年增速回落16.3个百分点。土地增值税实现高速增长的主要原因：一是从2010年5月起税务机关提高了土地增值税预征率，2011年上半年土地增值税一直保持高速增长，形成政策翘尾增收。二是房地产交易额保持较快增长，2011年全国商品房销售额同比增加12.1%。”财政部相关人士表示。

　　调控压力渐增

　　随着房地产相关税收增速下滑，地方政府的压力将进一步加大。“房地产税收增速明显下滑，未来房地产的调控压力会越来越明显。”中国房地产学会副会长陈国强指出，楼市调控必然会带来一系列的影响，我们既要看到抑制投资投机性需求、遏制房价过快上涨势头的一面，也要看到给地方相关税收带来的明显影响。楼市调控已进入深水区，调控持续时间越长，地方政府感受到的压力会越来越明显。

　　中国房地产经济研究院院长谢逸枫分析认为，若今年严厉的房地产调控政策持续，未来不排除相关税收呈现负增长。在他看来，目前市场呈现买卖僵持状态，成交量大幅缩水，而且今年保障房占房地产住宅开发面积的30%～40%，且保障房不能直接拉动税收，显然，今年的房地产相关税收情况更不乐观。

　　上海易居房地产研究院院长杨红旭算了一笔账：完全属于房地产类的税种包括房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税，皆属地方税种，其税收总额为8222亿元，约占全国税收的9.2%，占地方税收的20%左右。另外，包含有房地产的税种还有营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等。算下来，房地产类税收占全国税收的15%左右，占地方税收的30%左右。另有土地出让金，占全国总收入的2成多、占地方总收入的4成、占地方政府性基金收入的8成。

　　可见，房地产相关税收的下滑，自然挑动地方政府的敏感神经。

　　“去年以来，随着房地产市场的快速降温和持续低迷，一方面，土地流标现象频现，即便成交，也多以底价成交；另一方面，房屋成交量减少，导致交易环节的房地产税收萎缩。而且，这种现象自去年四季度以来，趋于恶化。严峻形势之下，地方政府自然如热锅上的蚂蚁。”杨红旭表示，这也不难理解自去年四季度以来，不时传出地方政府试图松动政策“托市”的一系列举动。近期，芜湖刺激自住需求的楼市新政被迫暂停，亦暴露出中央和地方政府的博弈。

　　严荣告诉记者，“关于全国房地产营业税和契税等增速回落，我个人认为是符合房地产市场调控预期的，也是经济结构调整和减少对房地产业过度依赖的表现。但是，也不应过于重视这些数据的起落。如果在政策调控下因交易量减少而导致税收增幅回落，那么这种回落很难有可持续性。真正重要的是要理顺房地产行业发展中的关键矛盾，使政府、市场主体和公众之间都能实现利益兼容，使房地产业的发展既不威胁经济社会的发展和稳定，又能尽可能地实现其应有功能。”