花旗降低富力评级 开发商运营模式遭遇变革

　　近日，花旗银行发布报告，称富力地产表现不佳，其结构性问题又需要时间解决，旗下投资物业组合增长空间有限，未来销售前景依然艰难，故维持其沽售评级。

　　其实，不单是富力，所有开发商的经营模式都必须面对变革。

　　在盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司董事长张民耕看来，除生存以外，开发商想要在未来的竞争中胜出，就有必要进行产品细分，进行区域布局调整或改变开发模式。

　　在过去的市场低迷期，投行也曾多次调低地产企业评级。“有时可以不必太理会外资评级机构的评级，他们习惯性唱空，也很善于打压股价，也可能有其他商业目的。”某分析师指出。

　　但透过表面的经营现象，开发商确已站在十字路口。早前，克尔瑞（中国）研究中心曾对富力地产运营模式作过调研。克尔瑞指出，富力一直坚持一体化地产运营之道，在不断扩大企业实体的同时，形成了一条完整的产业链。富力地产通过对现有资源的整合，从选址、购地、策划、设计、工程到销售和售后服务，都有相应的实体去完成，对地产产业链的运营制定出一套严格的程序，真正地实现了一体化地产运营。数据显示，2005年，富力地产和房企老大万科之间的差距并不大。当年，富力营业额为58.12亿元，净利润达12.64亿元。万科销售收入虽达139.5亿元，但13.5亿元的净利润几乎与富力持平。

　　只是，惨淡的市场状况，使得开发商无法摆脱生存问题的困扰。“市场好的时候，大家纷纷吃地；市场不好的时候，又普遍资金紧缺，难以逆周期行事。”高力国际咨询服务部董事夏军指出，开发商摆脱不了这样的轮回，政策大变动，开发商很难作出迅速的调整，每次都会淘汰一批开发商。

　　房地产对管理的要求越来越高，如果说以前更多的是靠选择资源来获取利润，那么未来必须靠精细化管理来赢得更多的利润。同样是一块地，管理好的公司，如龙湖、万科等，就会获得更高溢价。