深圳今年将新增70万平方米工商铺

　　2011年深圳商业物业市场一手供应4成在龙岗，92%的供应量来自社区商业，二手商业成交则在6月后逐步萎缩。日前深圳中原、仲量梁行、美联等机构纷纷发布了其对于深圳商业物业市场的监测研究报告，中原研究人员认为，今年深圳商业市场的观望周期将拉长，总价低小面积商业物业将容易消化；而仲量联行则预计，2012年工商铺将有将近70万平方米新增供应，大多为城市综合体——大型购物商场为主，多位于福田和南山区。

　　一手商业供应龙岗占全市四成

　　根据深圳中原的统计，2011 年深圳商业批售量为27.16万平方米，比2010年减少43%，2011年有55个项目取得商业预售，比2010年多4个，商业供应仍然以社区商业为主，全年仅有1个纯商业项目和1个写字楼商取得预售。深圳中原工商铺部总经理何世胜分析表示，相较去年，2011年的商业供应缺乏大体量及城市综合体类的商业供应，商业体量在1万平方米以上的项目全年只有6个。

　　2011年的一手商业物业从供应区域来看，龙岗最为突出。数据显示龙岗2011年供应商业面积近11万平方米，占全市供应量近四成。何世胜表示，今年大运会成功在龙岗举行，龙岗的各项基础设施和配套建设也告一段落，供应量随之放大；而宝安在2010年释放了大量供应后2011年供应量有所萎缩，占全市的24%;福田和南山的供应量相当，均占全市供应的14%;罗湖和盐田全年都只有1个项目供应，且罗湖供应体量更小，成为全市供应最少的区域，供应比例仅占3%。

　　在类型方面，2011年深圳市 商业只有1个纯商业和1个写字楼底商供应，而其余92%的供应量全部来自社区商业。与一手供应相呼应，2011年全市一手商业成交中也是龙岗的成交量最大，成交类型则以社区商业为主。

　　价格方面，2011年深圳商业成交均价为31928元/平方米，同比上升36.94%，价格依然保持上涨趋势，且上涨势头较2010年更加强劲。何世胜表示，自住宅调控将许多房地产投资需求引入商业市场以来，商业物业的售价被一路抬高，加上前海规划、特区内外一体化、轨道交通建设等一系列政策的逐渐落实和执行，深圳湾、大前海、原特区外等区域的商业售价都一路领涨，各区域新推出的商铺价格都在不断被刷新。

　　而在二手商业方面，2011年深圳成交二手商业67.36万平方米，比上年略降2%。全年二手商业成交先扬后抑，6月之前成交一度处于上涨势头，6月之后便逐月萎缩，最终全年销量并未突破2010年。年成交均价约为60000元/平方米，传统商圈继续保持价格领先。传统商圈东门、华强北片区最高，车公庙也汇集了丰盛町等高价物业，这三个片区的均价都达到10万以上，其次是近年来发展规划的热点片区南山商业中心和福田中心区，龙岗均价全市最低。

　　预计今年甲级写字楼租赁需求减少

　　而仲量联行对于工商铺市场的监测显示，去年四季度深圳商铺市场需求稳定，因为无新增供应，净吸纳量较上季下降。预计2012年工商铺将有近70万平方米新增供应，新项目以城市综合体——大型购物商场为主，多位于福田和南山区，关内区域商业中心的势态得到加强。租赁市场上，餐饮及服饰类需求持续活跃，而优质商铺租金稳步增长，但2012年随着供应集中放量，租金增长将会受限。

　　此外，仲量联行监测显示，2011年，深圳甲级写字楼市场总体需求旺盛，全年净吸纳量接近30万平方米，较2010年增加5.8%，受外围及季节性因素影响，四季度租赁需求相对放缓，部分业主扩大议价空间，平均租金下调。写字楼租赁活动集中在福田区，业主间竞争激烈。此外，甲级写字楼未来新增供应仍集中在福田中心区，租赁市场有回归租户市场的趋势，租金增长空间将会收窄。

　　深圳中原工商铺部总经理何世胜表示，虽然2011年下半年商业物业市场投资者观望心态升级，投资行为更加理性和谨慎，商业成交速度放缓。但是2012年深圳市经济发展稳定，城市及区域规划、旧城改造、片区更新、轨道交通等建设都在有条不紊地进行，金融、物流、服务等行业继续保持稳定发展，这都将带来更多商业发展和投资机会，可以预计2012年商业市场投资者在对商业投资抱有信心的同时，对物业的选择将更为谨慎，观望周期将拉长，总价低、有发展潜力的小面积物业比较容易消化，原特区外的物业，尤其宝安物业较受投资者青睐。

　　仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平则表示，2012年国内外经济环境预期会相当不明朗，但相信中国经济硬着陆的机会不高，而出现增长放缓的机会将不能避免。因此，预料企业会审慎面对扩充需求，部分或会整合资源，租赁需求因此减少，并对空置率偏高的项目带来压力。但由于深圳主要的金融企业已经持有自用物业，金融业租赁需求受市场波动的影响相对有限。整体商业地产市场只会倾向平稳发展，年内不致出现急挫情况。近年租金及售价急升过后，市场或需调整再作发展，今年或许是理想时机。