土地市场渐冷 新财政收入结构亟待建立
2011年下半年，土地市场逐渐转冷，地方财政收入受到显着影响。中国指数研究院的数据显示，去年，全国130个城市土地出让金收入为18634.4亿元，同比减少13%。业内人士表示，卖地换钱是存量透支行为，现有的土地财政模式是不可持续的。地方政府只有彻底摆脱对土地财政的依赖，才能建立科学持续的财政收入结构。 市场冷清 土地出让金收入缩水 延期、流拍、底价成交、优质地块身价“跳水”……2011年末的武汉土地市场上，充斥着一系列透着寒意的词汇。 2011年12月20日，在一片冷清中，武汉土地交易中心完成了年度收官之作。在竞拍现场，许多被业内人士看好的优质地块不再抢手，更没有出现多人竞争的场面。在原计划上市的30宗地块中，实际只有28宗地块成交。其中，24宗因仅有一名竞买人，不得不以底价成交。 除此之外，延期也成为武汉2011年下半年土地拍卖会无法回避的痛。去年12月13日，14宗地块因故延期拍卖；12月1日，35宗地块因故延期拍卖；10月31日，9宗地块因故延期拍卖；9月16日，5宗地块因故延期拍卖。 与武汉相比，北京、上海等一线城市的情况更糟。中原地产研究机构的数据显示，去年，全国主要130个城市的土地流拍、流标900宗，比2010年的280宗上涨了2.2倍。其中，居住类地块流标420宗，比2010年的130宗上涨了223%。 面对冷清的土地市场，大部分城市虽然还在苦苦努力，但仍未完成全年土地供应计划。据统计，2011年，杭州主城区共成交土地56宗，总成交面积约2205亩，创5年来的新低。 土地出让面积的减少，直接导致土地出让金收入的下降。据统计，2011年，武汉土地出让金收入为530亿元左右。与2010年相比，虽然卖地数量相差不多，但收入却减少了32%左右。上海、北京成为仅有的两个土地出让金收入超过1000亿元的城市，去年分别为1205亿元和1055亿元，同比减少20.4%和35.8%。 财政部最新公布的《公共财政收支情况》显示，2011年11月，全国财政收入6457.32亿元，增幅比10月降低6.3个百分点，继续保持9月以来的回落态势。其中，房地产交易量减小是影响财政收入下降的重要因素。 债务压身 地方政府面临多重压力 楼市调控不仅考验开发商的资金链，同时也考验着地方政府。按照规定，一些地方政府的土地出让金收入中，除10%定向用于保障房建设、10%用于教育领域外，另有相当一部分被纳入地方财政，用于土地征收、拆迁等土地一级开发工作和公共基础设施建设。 有市场人士担心，前两年，各地政府上马了大量投资项目，其融资平台所筹资金多数以土地作抵押，并以卖地收入作为今后偿债的基础。一旦地价下跌，土地成交量锐减，债务压身的地方政府将面临多重压力。 审计署1月4日公布的数据显示，截至2010年底，我国省、市、县3级地方政府性债务余额共计107174.97亿元。3级政府负有偿还责任的债务率，即负有偿还责任的债务余额与地方政府综合财力的比率为52.25%。 中南财经政法大学房地产研究所所长张东分析，2012年和2013年将是地方政府还债的高峰期。如果土地出让金收入继续保持下降趋势，那么地方政府债务还款压力将成倍增大。 复旦大学管理学院教授谢百三日前在2011年中国高端物业气象报告会上分析，土地财政的缩水对地方政府的影响将是多方面的，不仅影响公共基础设施建设的投入，还对当地就业、消费等产生一定程度的影响。房地产业与建材、钢铁、家具，甚至汽车等行业都紧密相关，是地方政府招商引资、发展经济的主要领域。谢百三说，在GDP（国内生产总值）考核体系没有完全改变的时候，发展房地产业依然是加快地方经济发展的捷径。北京、上海等不少城市的经济发展就与发展房地产业有着密切关系。 除此之外，一个迫在眉睫的问题就是，住房和城乡建设部刚刚下达给地方政府700万套保障房建设任务。作为政府筹资的最重要来源，土地出让金收入如果减少，将直接影响保障房的建设。2012年将是保障房建设的资金拨付高峰期，地方政府的保障房资金需求将超过2011年的5000亿元。 广开税源 建立新财政收入结构 “土地财政是地方政府的命根子。”谢百三说。在这样的情况下，让地方政府配合房地产调控是勉为其难的。地方政府可以表面执行，但难保不暗中抵制。 武汉2012年国有土地出让金收入预计将达425亿元，比2011年增长20%。在楼市下行、土地市场遇冷的大背景下，土地出让金收入要实现增长，必然要变相放松土地市场，从而实现土地大卖。 但是，业内人士表示，卖地换钱是存量透支行为，现有的土地财政模式是不可持续的。地方政府只有彻底摆脱对土地财政的依赖，才能建立科学持续的财政收入结构，而不至于在中央和百姓之间“上下受气，两头不讨好”。 在前不久闭幕的全国财政工作会议上，“低开平走”成为2012年财政收入的总体目标。2012年经济增速会有所放缓，财政收入增速回落是合理的预期。张东表示，财政收入减少对地方政府而言，反而是一个转变经济增长方式、改变土地财政模式的契机。 不过，张东认为，正在部分地方试点的房产税、地方债等制度，将有助于地方政府改变现行的财政收入结构，减小土地出让金收入在基金预算收入中的比例。同时，他还建议，地方政府应该主动进行产业结构调整，通过扶持实体经济，涵养持续税源。 国土资源部咨询研究中心咨询委员黄小虎认为，要真正解决土地财政的问题，首先是改革现行的征地制度。同时，还要改革政府经营土地的制度，调整地方税收来源，以此遏制地方过度卖地等存量透支行为。 |
