买房人考量性价比 房子成本价销售就算合理
房价降了吗？为什么远郊楼盘降得“风风火火”，而五环内楼盘价格却岿然不动？为什么旺市时买房便宜1%—2%开发商便开始喊没利润，而到了今天房价降20%甚至30%还说有赚头？房价下调多少才算合理？而房价下降由哪些因素说了算？ 中央经济工作会议于12月12-14日在京举行。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场合理发展。 国家统计局近日公布的11月份全国70个大中城市房价变动情况显示，在70个大中城市中，11月共有49个城市的新建商品住宅价格环比下降，比上月增加15个。继上月全国房价初现拐点之后，11月全国平均房价环比继续呈现下降趋势，全国房价已进入下行区间。降价范围加速大张。北京住建委表示，年内楼市稳中有降的目标已经完成，截至目前北京新建普通住房成交均价比去年下降6.3%。 在这样的情况下，中央经济工作会议仍然提出“促进房价合理回归”。可见，尽管目前的房价已经出现下降，但还没有回归合理。那么，被市场已经淡忘的房价收入比、租售比、成本等指标是否可以将“回归合理”量化？ 房价能低于成本价卖吗？ 近日，北京市住建委表示，由于调控处于关键期，北京明年的限购令不会放松，而相关楼市调控的措施也不会放松，年内楼市稳中有降的目标已经完成，截至目前北京新建普通住房成交均价比去年下降6.3%。调控已见成效，房价有所下调，这不由得让人发问，房价下调到什么程度算是合理？有近期出手买房的刘先生表示，经过计算，他购买的项目已经接近成本价出售，他认为这个房价就算合理。但也有业内人士指出，即便是成本价卖房，开发商仍有利润，在买房人深度观望的市场背景下，房价的合理应与市场挂钩，成交量上升就意味着房价已到合理程度。 买房人综合考量性价比 房子成本价销售就算合理 买房人刘先生近日购买了朝阳区某项目80平方米左右的小两居，折合单价约为17000元/平方米，刘先生表示，之所以会出手购买，是因为房子的位置距自己上班的东三环很近，交通尚属方便，户型也满足了家庭的使用需求。同时，经过他对该项目的了解，目前其在售18000元/平方米的均价加上不同程度的折扣，折算出来的实际购买价格已经接近该项目的成本价。刘先生说，虽然目前房价有所下调，但特价房不是位置不符合自己的需求，就是买不到。而这个项目满足自己的所有预期，成本价出售也表示几乎没有再降价的可能，这个项目的房价就算是合理的，所以就出手购买了。 对此，伟业顾问市场发展部总经理袁阳表示，近两年高价拿地、成本较高的项目，目前在售的不少已经是贴近成本价出售了，买房人购买也是看重了开发商缩减利润后的性价比。对于现在的买房人来说，同一个区域或板块内，地价差不多的两个项目，他们则会比较不同项目的配套、物业、园林景观、开发商品牌甚至装修标准，买房人的购买行为越加理性。同时，对于开发商来说，项目定价除了要考虑自己的成本支出外，还得看竞品定价多少。 专家称成本价出售不代表无再降可能 根据北京房地产交易管理网统计数据显示，今年前11个月，北京商品房住宅销售面积合计为819.2万平方米，预计全年成交量在900万平方米左右，相比去年下跌27%。随着成交量的大幅萎缩，整体房价呈现结构性下调，根据链家地产市场研究部的统计，今年11月北京商品住宅成交均价为19906元/平方米，较今年3月下降幅度为16%，其中郊区成交比重达到73.6%，投资性需求大量撤出楼市，价格承受力偏低的刚需成为市场绝对成交主体。为了满足刚需的购房需求，不断有项目大幅优惠降价求售，甚至还有一些项目将开发成本公布出来，以示降价的彻底。 很多人把房价是否“到底”的判断建立在房价和成本的比较上，建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮曾公开表示，开发商的利润并非仅仅来自于房价与成本的差距，还来源于开发过程的金融杠杆。也就是说，开发商在一个项目上的总成本投入，有部分来自自有资金，还有来自银行的开发贷款、购房人的按揭贷款等的部分。而这就意味着成本价出售并非无利可图。 当然，随着调控的持续和深入，期房成交量大幅下滑，项目营销周期拉长，开发商融资渠道又不断收紧，项目获利相比以往被摊薄了很多。 深度观望期 成交量复苏意味着房价合理 那么，房价下调到什么程度算合理？对此，袁阳表示，从目前市场反馈来看，市场观望期一些项目依旧销售良好，买房人对于房价的判断大多是以项目所在区域为判断依据的，每个买房人都有自己对于一个区域楼市价格的判断标准。至于房价的合理程度，袁阳说，应该以市场成交量回暖为判断依据，成交量的恢复体现了买房人对市场的认可和房价的预期。即便房价再低，没有人购买，便是买房人认定房价依旧不合理。 中房信克而瑞分析师朱一鸣认为，今年的中央经济工作会议定调“促进经济平稳较快发展”，表露出管理层对明年经济“维稳”的意图，意味着政策重心又将向经济增长倾斜。朱一鸣预计，“巩固”将成为明年房地产调控政策重心，政策面压力或将趋缓。明年三季度以前，地方政府会对限购政策作适度微调，市场将引来温和反转。文/李丹 租售比与国际接轨 房价需再降两三成 从国际公认的标准来看，租售比在1：200-1：300之间是较为合理的区间，低于200表示房价较低，有上涨的潜力，适合投资；高于300，表示房价偏高，且越高表示房价偏离合理价值越多，楼市泡沫越大。而北京的租售比一直高于这一标准很多，如果以租售比来看，房价在目前的基础还得下降20%-30%才能进入合理区间。 租售比再现下降 仍高于合理区间很多 据北京中原市场研究部的数据显示，12月北京住宅的租售比为1:434，是今年以来的最低值。从2008年至今，北京的租售比一直位于300-500之间。而四年来租售比的峰值出现在2009年12月，比值为1：480.5，其原因主要是由于2009年宽松的政策环境和被2008年金融危机与北京奥运抑制的需求猛烈释放后出现的房价大幅快速上涨所致。 今年以来，受“限购、限贷”的政策调控影响，北京的房价出现了持续下跌。而与此同时，由于上半年出现较严重的通货膨胀，房屋租金出现了较大幅度的上涨。再加上受限购政策的影响，很多人失去了购房资格只能租房居住，加大的租房需求，进一步推动租金上涨。此消彼涨之间，使现阶段的租售比相较2009年12月的最高点已经回落了46.5点，且仍有继续回落的趋势。 房价降了吗？为什么远郊楼盘降得“风风火火”，而五环内楼盘价格却岿然不动？为什么旺市时买房便宜1%—2%开发商便开始喊没利润，而到了今天房价降20%甚至30%还说有赚头？房价下调多少才算合理？而房价下降由哪些因素说了算？ 中央经济工作会议于12月12-14日在京举行。会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场合理发展。 国家统计局近日公布的11月份全国70个大中城市房价变动情况显示，在70个大中城市中，11月共有49个城市的新建商品住宅价格环比下降，比上月增加15个。继上月全国房价初现拐点之后，11月全国平均房价环比继续呈现下降趋势，全国房价已进入下行区间。降价范围加速大张。北京住建委表示，年内楼市稳中有降的目标已经完成，截至目前北京新建普通住房成交均价比去年下降6.3%。 在这样的情况下，中央经济工作会议仍然提出“促进房价合理回归”。可见，尽管目前的房价已经出现下降，但还没有回归合理。那么，被市场已经淡忘的房价收入比、租售比、成本等指标是否可以将“回归合理”量化？ |
