中国指数研究院预测 2012年房地产市场量价难增

　　近日，中国指数研究院发布数据，总结了2011年中国房地产市场情况：调控持续加码，全国投资、新开工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购城市显现，成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌；二手房受控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房；土地出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量持续下降。

　　在此基础上，中国指数研究院对2012年房地产市场作出预测：继续坚持调控政策不动摇，货币政策微调缓解调控压力。2012年上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行，下半年逐渐趋好，但是全年量价难有增长。

　　政府调控决心不减

　　2012年中央加强房地产调控决心不减。调控政策仍将维持从紧。近日，中央政治局会议定调2012年经济关注时表示，“坚持房地产政策不动摇”、“限购”、“限价”等行政性措施在近期不会放松。

　　中国指数研究院认为，从整体经济环境来看，中国目前处于外需不振、投资放缓、经济减速CPI连续四个月下行的状况。2011年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济减速，国际环境恶化，不确定性加大。2011年上半年CPI一路上行，7月通胀比高达6.5%，至11月，CPI同比涨幅降至4.2%，创下13个月新低，表明通货膨胀已经得到有效控制；工业和投资增速继续放慢，经济基本面在持续放缓，前三季度我国GDP增速分别为9.7%、9.5%、9.1%。同时，国际环境再度恶化，美国信用评级下调，失业高居不下，欧债危机持续发酵。欧美经济疲弱令中国出口萎缩，11月出口增速降至9个月新低，全球经济景气的不确定性令中国未来出口前景不容乐观。

　　从房地产行业来看，投资开工增速仍在高位，房价刚刚开始下调，主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年。

　　中国数据研究院预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧，在房价明显下降或达到中央的预期之前，调控不会贸然放松。

　　货币政策稳中微调

　　12月9号召开的中共中央政治局会议指出，明年我国将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，加快推进结构调整，着力扩大国内需求，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。

　　2011年下半年货币政策收紧节奏放缓，开始适时适度预调微调。2011年四季度，货币政策频现微调信号，如支持铁路等基础建设、发放地方债、增加对中小企业的信贷支持、降低央票发行率、下调存款准备金率等。

　　中国指数研究院预测，2012年货币政策在稳增长背景下微调，由“稳中偏紧”向“稳健”转变，但全面放松可能性不大。近期通胀水平明显回落，如果我国经济仍能保持稳定的发展水平，则货币政策不会大幅度地全面转向。目前的货币政策微调源于前期收紧幅度过大，现在是向正常水平回归，不代表政策全面放松，应密切关注利率下调。预计2012年总的信贷规模可能与2011年持平。

　　房产税试点范围可能扩大

　　2011年，作为长期制度建设的关键一环，房产税试点改革在沪渝两地正式落地，标志着“房产税制度改革”进入实际操作阶段，表明调控政策已从先前的以阶段性、行政性手段为主转向中长期、根本性制度调控，将对房地产业中长期政策环境产生显着影响。

　　中国指数研究院预计，在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率降低，覆盖范围窄，不会对市场产生显着影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度。平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。

　　另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择。

　　中国数据研究院认为，在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。但是，从中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍将面临较好的发展空间。

　　但另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立：保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐步显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产格局。从更广的角度看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展趋势的普遍共识。因此，政府、开发企业、银行等各方应跳出短期波动，思考中长期变革及应对策略。