房地产高利润不可持续 楼市步入10年白银增长期

　　“开发商可以一个月亏，一年亏，可谁也做不到长期亏。”29日下午，金地集团华东区域总经理助理刘炎平如是评价当下部分开发商的“亏本甩卖”。

　　刘炎平是在上海搜 房网大话地产活动现场说这番话的。

　　据刘炎平称，现在沪上很多楼盘已经接近成本价销售，有的甚至还低于成本价，“只要是商人，都明白这种状态是不可持续的。”

　　刘炎平强调，金地在华东的楼盘仍遵循市场定价原则，没有做出大幅降价的举措。而金地在上海的几个项目，除金地天境属于中高端项目受调控影响销售不佳外，其他项目如金地格林世界、金地艺境，均去化(销售和预定)良好。

　　“目前上海的销售业绩离完成全年销售目标尚有一点差距，我们打算在最后一个月再冲一冲。”刘炎平说。

　　某机构副院长陈晟昨日预计，明年一手楼盘跟进降价的情况将会在二线省会城市迅速出现，楼市调控政策将呈现拉锯状况，限购政策在一线城市仍将常态化，对于刚需不会放松，但对于高端项目可能会进行微调。

　　“高利润不可持续”

　　在昨日的活动现场，刘炎平还提到房地产行业的另一个“不可持续”——即高利润。

　　据刘炎平介绍，“过去的十年，房地产确实是属于只要你去做，不管有没有能力，基本都赚钱，我不认为它是暴利，但相比其他行业利润确实比较丰厚。我相信这样的时代不可能持续。”

　　刘炎平认为，房地产行业一定要经过洗礼，不经过洗礼迟早会有很大的伤害。“任何行业都不可能直线上升发展，当大家都进入房地产这个行业的时候，这个行业的利润、竞争就逐渐下降。”刘炎平还预计，未来十年，对房地产行业来说，是一个竞争越来越激烈，专业化程度越来越高的时期。

　　陈晟也提到，当前房地产市场巨大的存货压力，将使得开发商的资金更加紧张。

　　据陈晟介绍，目前全国房地产存货量比较大，未开工的面积在15亿-20亿平方米左右，接近现在的新开工面积。

　　“地价可为房价 打开下降空间”

　　陈晟认为，开发商缓解资金压力最好的办法就是降价回收预售款，这样除了可以保证资金链，还可以低价拿地，降低成本。

　　“考虑到容积率，如果地价出现10%的下降，那么房价能承受的下降空间可达20%。”陈晟说，现在各地地价的跌幅已经超过10%。

　　不过，陈晟认为，压力是短期的，未来房地产市场将进入一轮为期10年的白银增长期，依然能让品牌开发商活得很好。

　　陈晟认为，2011年是政策年，中国房地产调控政策已经大获成功。2012年将是夯实基础并有所僵持的状态，而2013年以后，房地产将会实现平稳发展。

　　"四论"楼市走势 "白银十年"将接棒"黄金十年"

　　限购、加息、房产税、降价……即将过去的2011年注定是不平静的一年。即将到来的2012年，在政府一再表明楼市调控不会放松的背景下，房地产业将往何处去？房价究竟会降到什么程度？限购令何时会取消？购房者到底该不该在此时买房？无论是购房者还是开发商都急于想知道答案。

　　11月20日，由扬子晚报主办、长三角房地产研究院协办的“2012中国房地产市场形势分析”研讨会在天目湖畔的涵田度假村酒店召开，多位知名经济学家针对以上问题提出精辟看法，其中关于房地产的“双面论”、“周期论”、“白银论”等精彩观点引人入胜，或能为迷惘的开发商和购房者拨开眼前的重重迷雾。

　　周期论

　　楼市也有春夏秋冬 眼下已是深秋

　　南京大学不动产研究中心主任、博士生导师高波指出，房地产周期是房地产市场运行的基本规律，在房地产周期波动的过程中，复苏、繁荣、衰退、萧条四个环节循环，就像春夏秋冬的更迭，“我们可以发现，中国房地产市场存在4到6年的中周期，11年左右的长周期，2到4年的短周期。”无论政府采取什么政策，房地产市场的这个周期规律是不变的，但是政策会对周期产生一定的冲击，比如如果没有出台相关政策，房价的高点可能会更高。

　　“眼下楼市正值深秋，明年将会入冬，这个冬天可能持续到明年年底，甚至后年上半年。”高波指出，即使明年限购令取消，房价也不会立刻反弹，“据我们的研究，无论从中周期，还是从短周期来看，明年都处在周期的低谷，因此明年的楼市不乐观。一般来讲，楼市进入深秋后，需要6到8个季度才能慢慢恢复，至少要到2012年年底或2013年上半年才有可能复苏”。

　　据此，高波对2012年的房地产市场做出一个预判：房价还会下跌，但不会出现跌幅超过14%的局面，明年房地产开发投资增长的幅度也要比2011年的增幅更低。

　　双面论

　　房地产有时是天使 有时是魔鬼

　　浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华对房地产业的比喻极其贴切又妙趣横生，“房地产一会是天使，一会又是魔鬼，像一个矛盾结合体”。

　　他指出，房地产对中国经济的发展功不可没，但是行业发展中的毛病也不少。比如，1998年亚洲金融危机以后，为了启动内需形成新的消费热点，国家大力发展房地产，带动经济复苏，那时候房地产扮演了“经济火车头”的角色，是“天使”；但是到了2007年，房价过快上涨，影响民生，这时候房地产的“魔鬼”面孔就出现了；2008年国际金融危机袭来之际，房地产又一次帮助中国经济渡过难关，展现了“天使”的一面。之后从2010年到2011年，房价失控，开发商又成了“魔鬼”。他认为，经过这一轮调控之后，到2013年，房地产有可能会再现“天使”的面容。

　　贾生华表示，宏观调控就是要约束房地产的“魔鬼”性格，发挥其“天使”的作用。因此从2004年到现在所出的各种调控政策，谈到的都是限制房价过快上涨和保持房地产行业稳定发展，调控的目标绝不是让开发商死掉。

　　而要约束其魔鬼性格，关键在“四政”：一是限政，限购和限贷，但限政是临时性的，预计明年下半年或后年，可能会逐步调整和退出；二是保政，大力完善保障性住房政策；三是税政，税政可以代替限政，防止限政取消后房价的报复性反弹；四是地政，促进土地供应制度的改革和创新，化解地产泡沫，这才是治本之道。