房价下行难掩中国房产业未来辉煌

　　近日，关于房价的热门话题是房价跌了有多少人会不高兴，央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心李稻葵讲，未来两三年，房价上涨不可能，但房价下跌不会超过15%。而在此前不久，前银监会主席刘明康表示，房价下跌40%银行也可承受。目前很多城市也都出现了各大楼盘降价促销的报道，有的楼盘甚至讲是在降价50%。应当说在中央坚决而有效的调控下，房价终于开始松动了，那么房价究竟下跌多少合适？下跌几个点可以让大多数人高兴呢？这个问题恐怕不是任何一个专家、官员、开发商能够回答的。而更有意义的问题是，未来中国的房地产市场会怎样？如何才能走向良性发展的道路？

　　成本价售楼？

　　据国家统计局公布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况：与9月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格10月份下降的城市有34个，持平的城市有20个，上涨的城市有16个。对此国家发改委投资所房地产研究室主任刘琳告诉本报记者，在明年实体经济增长减缓的预测下，房地产市场将经历周期下行阶段，从现在起未来半年房价仍有可能保持稳中有降态势。

　　最近，北京很多新开的楼盘都打出成本价的噱头，以金科西府为例，其主要产品是叠墅及平墅（花园洋房）,此外还有独栋、联排别墅等。金科相关负责人表示，如果从账面计算，金科西府的单价已经低于土地成本。但由于产品形态不同，成本均摊到整个地块的产品之上，利润及成本是可以通盘把握的。该负责人表示，由于是高端产品，石材成本就约合3000元/平方米，而目前行业内普通住宅的建安成本也已经达到近3000元/平方米。不过，这些成本是均摊到整个地块产品之上的。据悉，金科西府销售中的联排别墅产品，核算单价约为2万元/平方米，就比土地成本要高出约5000元。

　　再以上海为例，位于青浦区的万科尚源售价下调31.7%，其最新备案的一批精装修公寓房源中，最低价为11200元每平方米。而该楼盘在今年7月所推出的精装修公寓最低备案价为16400元每平方米。相关资料显示，万科尚源项目的楼板价为5282元/平方米，上海盘谷房地产总经理宋海认为，按照5282元/平方米的楼板价，再加上该项目的精装修标准，如果其售价为1万每平方米出头，项目基本没有利润空间。

　　但值得注意的是，上海有一家开出了低于1万元每平方米销售价格的楼盘——旭辉澜悦湾，因为自称“零利”销售而成为近期媒体报道的热点。但上海市建设交通委员会公布的该项目的总投资额折算每平方米的投资却只有6000多元，以目前的售价计算，开发商至少能取得每平方米3000多元的毛利。

　　另据旭辉澜悦湾的项目公司——上海旭明置业有限公司和上海新马建设(集团)有限公司签订的施工总包合同，16栋六到七层的多层和一栋十八层的高层，以及一栋两层和一栋地下建筑，总共55109.8平方米的施工总建面，合同总包价却只有11030.6737万元，折合每平方米的造价仅2001.58元。

　　而该项目的前身宝山工业园区潘泾路东侧地块（北块）在去年底被旭辉摘得时的土地楼板价只有2801元/平方米。

　　可见所谓成本价、折扣价，都不过是个噱头，背后显现出的问题是开发商资金链紧张了。刘琳认为，从统计局公布的数据看，10月份开发商资金总体状况的紧张程度继续加深，部分资金压力大的房企会面临不得不降价促销回笼资金的局面。

　　外资逆市拿地，准备抄底？

　　今年9月，香港恒隆地产经过83轮报价，以34.97亿元夺得云南昆明84亩纯商业金融用地，溢价9.75亿元，并成为当地的总价地王。10月，香港瑞安集团在江苏南京以31.98亿元斩获G51麒麟科技园商住地块。此外，嘉里建设、和记黄埔、仁恒地产、凯德置地等外资房企也纷纷在内地拿地。

　　在内地房市低迷，各开发商“艰难度日”的情形下，外资却频频出手，这是一个很值得关注的事情。首创集团总经理刘晓光认为，这说明外资长期看好中国的房地产市场，也说明中国的房地产行业在中国经济中仍然是个有发展前景的大行业。

　　此外，外资目光集中在佛山、南京、昆明等二三线城市拿地，而在北上广深一线城市则鲜有拿地。对此，中经联盟秘书长陈云峰认为，一线城市核心区土地越来越少，地价也越来越高，所积聚的风险也越来越大。而二三线城市土地多，有的地区才刚刚起步，内地房企早已开始在二三线布局，此时外资进入二三线城市比进入一线城市有更多机会。

　　投行麦格理日前也发布报告称，因为调控的原因，2012年是十年难遇的购地机会。

　　据报道，对冲基金大鳄索罗斯近期与香港房地产开发商以及地产代理秘密见面，计划成立房地产投资基金，伺机投资中国内地以及香港的优质地产项目。

　　置业国际深圳分公司总经理何应文在接受媒体采访时表示，如果索罗斯要进入内地楼市，比较便捷的途径是通过在香港的地产中介，对内地楼市进行一个评估，而这些中介在内地的分支机构应在第一时间获知。索罗斯进入内地楼市可能不是现货交易(注：指买现楼)，而更可能满足内地房地产企业融资需求，对一些项目入股。索罗斯有可能暂时避开受到严格调控的商品住宅项目，而把资金投向商业物业，如商铺、写字楼等。

　　今年7月，索罗斯突然关闭其255亿美元将近2000亿港元的基金，退还了投资者近10亿美元，宣称目的是专注于家族业务，不但避开美国当局的监管，更成功避开9月开始的全球股灾。因此，索罗斯也赢得了内地和香港的富豪，以及内地保险业和投资基金的信心。有消息说，香港很多富豪对索罗斯抄底内地楼市的消息很感兴趣，愿意参股其中。

　　中国房产辉煌仍将持续20年？

　　最近中国发展出版社出版了住建部研究中心主任陈淮的新书《广厦天下：房地产经济学ABC》。在接受媒体采访时陈淮表示，

　　中国的房地产仍将辉煌至少20年。

　　陈淮认为，房价由升转降，或者由降转升的变化是一个市场价格变化过程中必定会出现的现象。而且只要市场存在，这个现象就永远不会完结。但这里格外强调的是，在价格曲线上，由升转降、或者由降转升的那一点，不叫“拐点”，而叫做“极值点”，或者叫“顶点”。

　　什么叫“拐点”呢？在高等数学上，拐点是指变化率由不断加速变为减速，或者由减速变为加速那一点。在拐点两边，曲线的方向并未出现转折。变化的是曲线不断从加速上升(下降)变为减速上升(下降)，或者从减速上升(下降)变为加速上升(下降)。

　　实际上，就严格的“拐点”意义说，不管房价是否出现过下降，我国房价变化曲线已经出现过很多次“拐点”了。这其中至少有2008年由加速转为减速的拐点，也有2009年由减速转为加速的拐点，还有2010年再由加速转为减速的拐点。

　　从房价变动意义上说，政策确实可以制造出速率变化的“拐点”以至方向变化的“极值点”，但这些“拐点”或者“极值点”的意义只是调整房价波动的幅度和频率，并不能根本改变由市场规律、供求关系、中国国情决定的长期房价变动趋势。中国房地产业的辉煌期仍将会持续20至30年。那种以为政策可以随心所欲地决定市场价格的认识，其实是过分夸大了人的主观意志对客观规律的影响作用，实际上是不可能取得预期效果的。

　　对于房产税，陈淮认为，指望“一税定天下”，这显然是过于天真了。这种动辄“以税治市”的想法，从根子上说，是一种指望一个无所不能的政府取代市场的想法。其不仅夸大了政府的作用，而且也过度夸大了税收的调节、调控职能。