上市央企陆续退出房地产市场 民企或迎发展良机

　　11月24日晚，操作过多个房产项目的北京国富华泰投资管理公司董事长杨爱群在受访时表示：“央企退出房地产是一项战略任务，于国于民于企都是有好处的。”受市场行为和经济规律等因素影响，国有企业退出房地产领域尚需时日，非公资本介入的空间应该越来越大。

　　虽然有些缓慢，但是央企退出房地产业的步伐并没有停止。8月份以来，至少有6家央企在产权交易所挂牌转让房地产业务。

　　国务院国资委副主任邵宁曾表示，2010年已经退出副业是房地产业的企业有14家，今年估计会上升到20多家。另据国资委此前发布的数据显示，清退名单中的78家央企旗下共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，资产总额占比15%，销售收入和利润占比分别为15%和7%。

　　航天央企破冰之旅

　　11月7日，东方航空向母公司东航集团旗下上海东航投资有限公司转让东航房地产投资有限公司5%股权，转让价约1.01亿元。

　　这并非个案。早在8月29日，首钢地产、华润（集团）有限公司发布转让旗下房地产业务股权的公告。北京首钢融创置地有限公司50%股权在北交所挂牌交易，挂牌价格为14.5亿元。同日，北京产权交易所发布的信息显示，华润（集团）有限公司拟转让旗下北京新城广场房地产有限公司20%股权及2544.1万元债权，挂牌价格为5629万元。公开资料显示，目前东航房地产共有在建房地产项目5个，基本建设项目2个，正在报批项目1个，尚有龙华机场500亩土地储备以待开发。

　　某航空业分析师表示：“各大航空集团的主业几乎都是不赚钱的。以过去3年为例，2008年全行业亏损，2009年扭亏微利，2010年恢复性增长。今年行业的平均毛利率预计不到10%，就已经算是经营状况比较好的时候了。”

　　“主营业务和辅业中主要的旅游及酒店业务都是长线投资，很需要住宅和商业地产开发这样的短线支撑。”业内人士表示。

　　同时，相比较而言，航空央企拿地容易。有业内人士透露：“各地政府都希望航空公司在当地开设航线，后者虽然也很愿意，但开设是需要成本的。双方一般就会协商，政府给航空公司一块地由其自行建设，其中一部分解决办公和员工住房的问题，另一部分就可以开发成住宅和商铺卖掉。”

　　至此，东航集团、南方航空集团公司及中国航空集团公司这三大航空央企集团已经将房地产业确定为重要的辅业板块之一。

　　在外界看来，航空央企的退出尤为艰难。不过，这一步已经迈出。专家表示，由于三大航空央企涉房时间均较长，如何在“退房”过程中妥善处置航空央企名下该类性质的房地产资产将成为一大难题。再加上主观动力的不足和实际资产剥离的难度，航空央企“退房”或许仍需外界力量的推动与配合。

　　楼市调控加速央企退出

　　其实，早在8月18日，中国建筑材料集团有限公司就已在上海产权交易所发布信息，拟转让成都中建投房地产开发有限公司100%股权，挂牌价格1.7亿元。几天后，南光（集团）有限公司、中国电力投资集团公司也在该交易所发布公告，拟转让上海南光联合房地产有限公司10%股权、南昌中电投高新置业有限公司35%股权及1.83亿元债权。

　　而在此前的8月12日，中国华星集团在北交所平台发布公告，拟转让旗下北京汇超房地产开发有限公司57%股权，挂牌价格为9381万元；8月15日，某大型央企也发布信息，拟转让北京南五环土地厂房。

　　但是，直到去年底，在国资委发出“退房令”的8个多月里，仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司仍悄然无声。

　　国家统计局发布的数据显示，10月份，70个大中城市房价平均环比下降0.14%，首次出现环比下降。链家地产首席分析师张月认为，10月全国平均房价首现环比下降，表明下半年来持续的价格僵局已经被打破，房价下降的拐点初步确立。此外，近七成一线房地产企业今年前三季度未完成年度销售任务的75%。从目前已经披露的销售数据看，预计未完成同期任务的企业将继续增加。而许多央企旗下的房地产业务，往往不具备规模优势，喜好走中高端路线，注重单个项目利润率。此前，不少央企转让的旗下房企的财务状况大多比较糟糕，因而也出现了一些企业挂牌多时仍无人问津的现象。

　　央企退房大单频现产交所

　　从目前的情况看，不少央企都希望通过产权交易所挂牌的方式退出房地产业务。

　　11月2日，中冶集团旗下的南京临江老城改造建设投资公司，在北京产权交易所刊登公告，拟转让南京长江国际航运中心开发建设有限公司100%股权及10.8亿元债权，挂牌价格约为18.4亿元。

　　据了解，在上海、北京、天津和重庆四大产权交易所挂牌出让的房地产项目，数量惊人。北京产权交易所数据显示，10月份，挂牌出让股权的房企不少于25家。上海联合产权交易所的数据显示，截至今年9月30日，在该所挂牌出让的地产类项目同比增长高达93%，挂牌项目总金额则同比增长高达84%。此外，链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购总量。

　　北京产权交易所董事长熊焰曾公开表示，(房地产成交量今年)大概增长了一倍左右吧，去年在我的印象中全年是四、五十亿元，今年全年估计会冲到100亿元以上。

　　今年1月～10月，北京产权交易所共成交房地产股权类项目75宗，总成交金额达70.11亿元。9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额达到了50.34亿元，居各行业之首。其中，单笔最高挂牌金额达18亿元，10亿元左右的也为数不少。

　　据悉，今年房地产企业挂牌量激增的重要原因之一就是大批央企退出房地产行业。根据国资委的要求，去年已经有14家央企退出房地产行业，今年预计将上升至20余家。在北京产权交易所挂牌的项目中，很多挂牌企业都有央企背景。

　　截至目前，已经有中石油、中国核工业集团、中国航天科工集团、哈电集团等多家央企将旗下地产项目挂牌转让。

　　民企或迎发展机遇

　　央企在产权交易所挂牌地产项目，让民营企业看到了希望。事实上，民企在产权交易所早已开始尝试接手央企项目。

　　在北京产权交易所上半年的企业国有产权交易中，房地产业交易有38宗，其中央企项目18宗，省属或市属国有房地产项目20宗。值得关注的是，从受让方来看，有28宗房地产项目被民企、外资以及自然人收购。在18宗央企项目中，有16宗被民企或者自然人收购。

　　“虽然调控一直在进行，但房地产行业，特别是国有房地产企业仍然是比较优质的资源，加上过剩的流动性，投资渠道较窄，非国有企业进场交易意愿理应有所提升。”熊焰表示。

　　从国家宏观政策方面看，央企退出房地产市场是必然趋势，在央企的带动下，国有企业退出房地产市场的大势不会改变，但国资内部肯定无法完全消化如此大规模的资产，这就给了民资与外资入场的机会。从民间资金的投向看，房地产仍然是他们重点关注的市场之一。因此，在央企退出的前提下，非国有企业肯定会有更多的参与机会。从资金方面看，随着房地产信贷的进一步收紧，国有企业对房地产市场的投资可能趋于谨慎，因为国有企业的资金在很大程度上依赖于信贷，信贷政策的收紧可能会使他们在资金方面产生一些问题，同时也为非公资本带来机会。“受市场行为和经济规律等因素影响，国有企业退出房地产领域还需一定时日，非公资本介入的空间应该越来越大。”熊焰表示。