房价：一块即将化解的坚冰

　　房价已经成为一个十分敏感的社会问题。

　　如何让房价回归到与普通百姓购买力相适应的水平，已成为执政部门必须面对的问题。而解决这个问题的关键就在于尊重市场客观规律，寻求一个能够被大多数社会成员所接受的公认标准。

　　寒冬将至，楼市降温。

　　不过，国务院领导近日的公开讲话却让不少普通百姓感受到些许温暖，“市场调控绝不可有丝毫动摇，要使房价回归到合理的价格”。如今，这一表态对国内正处于僵持状态的房地产市场调控产生了重大影响，而其对房价回归的要求，也为未来一段时间的调控指明了目标。

　　那么，房价的合理价格是多少？普通百姓的期待与市场走势还有多远的距离？单纯降低房价是否就能够意味价格的回归？未来调控该如何进行才能促使房价尽快回归？带着上述问题，《中国建设报·中国住房》记者采访了业内相关人士。

　　房价回归需多方着手

　　“房子该卖多少钱？当然是越便宜越好，起码让我买得起啊！”当记者就房价理性回归问题询问消费者时，一位正急于买房的消费者给出了这样的答案。

　　不过，已经拥有住房的业主、特别是具有投资目的的业主却并不希望出现这种情况，“如果只是自己住，价格随便怎么变化，无所谓。可是我今后还想出手卖一套呢，房价千万别降得太多，变成负资产。”

　　对此问题，开发商如何看待呢？金地集团华北区域副总经理遇绣峰在谈到当前房地产市场的住宅项目定价问题时告诉记者，金地朗悦项目的定价已经让他们感到“心疼”了。“项目拿地成本大家都知道，作为一家注重企业品牌及项目品质的开发商，我们有责任为消费者提供最好的产品，而这种追求是需要增加开发成本、需要大量投资的。目前，市场销售整体疲软，有效的刚性需求不足，因此，我们的定价也只能是尽量贴着成本走，保持一种微利水平。”

　　“房价回归合理价格并非只是简单地降价，而是要和个人及家庭收入联系起来综合考虑。”11月9日，北京房地产业协会秘书长陈志在接受本报记者采访时表示，房价理性回归必须考虑到多方因素，不同城市、不同区域拿地价格的不同，直接影响着价格理性回归的幅度。作为一位业内专业人士，陈志并不单纯地强调房价的直接下降，而是希望房价的下调与居民收入的增长综合考虑。相对而言，“国民收入再分配的调整，家庭收入的弹性增长，同样有利于住房价格的合理回归，也有利于房地产市场的稳定发展。”

　　据北京市房协11月11日通报的房价统计数据显示，该市居民家庭首次购房持续8个月保持在90%左右，居民自住需求得到较好满足，投机投资需求基本挤出。10月份，北京市新建普通住宅房屋成交均价为每平方米14083元，比去年全年均价下跌了5.1%，一、二手住房成交均价双双回落，降价预期逐步明朗、项目继续增多、力度不断加大，调控效果进一步巩固，年内房价“稳中有降”目标有望顺利实现。

　　对此，伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业分析认为，当前市场各方对坚持房地产调控政策不动摇的预期较为一致，“降价换量”基本成为全行业共识，项目降价逐步由“暗降”转为“明降”，降幅不断扩大。下一步，必须继续坚决贯彻落实中央部署，全面巩固扩大调控成果，同时加快建立健全符合各地实际情况的基本住房制度。

　　探寻回归的合理途径

　　“降价，付出代价，再回到常识。显然，这是一条必须走的路。房价不降的神话应该破解。”对于目前国内各地楼市的基本形势，深圳市都会城市研究院院长高海燕表示，面对一些项目降价过程中的过激事件，政府的态度和行为必须中立，问题的处理应交由法律解决。中国的房地产市场已经长时间走在一个畸形的道路上，要想回归调控部门所一直强调的“房地产健康发展”的阳光大道，就一定要做好付出社会和经济代价的准备，否则，只能酝酿出更大的社会危机。

　　有学者表示，在商品住房作为一种投资商品已经被社会所普遍接受的背景下，开发商已将商品住房的投资价值计算在定价之内，使房产像股票价格一样充满了泡沫，完全脱离了“成本+利润”这个轴心，购房者只能被动地接受由开发商定出的价格。显然，要寻找到房地产市场的“合理价格”，首先必须改变笼罩在目前房地产市场的这种观念，让商品住房回归到商品这个基本属性上来。

　　因此，确定“成本+利润”的定价模式，既消除了由投资投机所形成的价格水份，也保证了开发商的应得利益。而从长远来看，一旦这一定价模式得到普遍执行，房价的波动将只能跟随整个社会的物价总水平而波动，不致出现暴涨暴跌的局面，有利于市场的平稳发展，特别是购房者也有条件筹划好购房规划，而不会像现在这样受市场左右，陷于莫衷一是的被动局面。

　　作为一个长期关注、研究房地产行业的财经问题专家，时寒冰提出房价回归合理价位的三条建议。

　　一是打造一个全透明的交易平台。建议由国务院组织住房和城乡建设部、国家统计局等部门，搭建一个全国性的网络楼盘交易平台，以地方分类，全国所有地市的所有楼盘都收列其中。从房产商拿地、楼盘规划开始，就在网上显示出来，接受公众监督。当楼盘完工后，所有套型户数等相关信息，都公示在该平台，彻底杜绝开发商捂盘惜售行为。同时，对每一套住房的交易也都公布出来，不仅房屋所在位置，连购房者本人的姓名等信息也都公开，根除虚假交易并有力遏制一人购买多套住房等炒房行为。当然，要实行这一制度，需要一个前提：官员财产公开制度的推行。

　　二是彻底改变对住房的定位。应该把住房政策定位于民生，定位于为民服务。这将大大刺激民众对住房的需求，更有效地拉动60余个相关行业的发展。更重要的是，由于房价回归合理价位，民众可以节省出更多的资金用于其他领域消费，将彻底解决中国内需不振的历史顽疾。

　　三是调整分税制，把民生而不是GDP作为干部政绩考核标准。在国家财力越来越充足的今天，已经有条件保障地方的财权，把地方政府与房地产的关系割断，从而，促使地方政府从房价推手转变为民生的推动者、落实者、完善者。