普通住房标准界定滞后引发“刚需”维权
11月12日~13日上午10时，北京市地铁4号线高米店北站出口，一条题为“五环外蜗居‘被豪宅’，刚需房奴‘交豪税’”的大红条幅引起人们注意，不少人在条幅上签名，冷清的地铁口一下子热闹了起来。 据了解，这是五环外新购商品房的业主进行的维权活动。 “普通住房”标准4年未调 按照国家相关规定，购买或者出售普通住房，契税税率为房款的1.5%，非普通住房为3%。在符合个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的情况下，按1%税率征收契税。然而，很多符合条件的业主，就契税问题咨询税务部门时，得到的是应按3%征收的答复。理由是根据《北京市建设委员会关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》（京建办〔2008〕732号）文件规定的标准，五环外总价120万元以上的商品房就不算是“普通住房”。 去年9月下旬，为了结婚，罗勇（化名）抢购了保利茉莉公馆B1户型的房子（面积为84平方米），总价138万元。对于这个工作没几年的小伙子，两成首付款都是父母拼凑来的。自从购买了这套房子以来，他经历了“新五条”、“限购令”、央行的4次加息、按揭银行取消利率7折优惠等风波，如今，每月交着近6000元房贷。 “现在发现契税变成了3%，这样一来，我要多交27600元的契税，实在没有能力承受了。”罗勇说。 除了保利的业主，来到现场的数百位业主还有来自金地、金隅、远洋、绿地等各大房地产企业楼盘的。“我有同事在一路之隔五环内鸿坤理想城买的房子，总价比我们还高几十万，是按1%交的契税。”业主冯北（化名）说。 “2008年，这边的房价每平方米还不到1万元。2009年，我买的房子，均价是18000元。北京市建委于2005年下发的《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》（即京建住〔2005〕528号）中明确规定，住房平均交易价格依据上年住房平均交易价格确定，每年公布一次。2008年‘普通住房’的认定标准沿用到现在，明显违背文件精神。”业主李宇（化名）讲到。 房价不应作为普通住房认定的标准 事实上，契税的问题不仅涉及北京市五环外的业主，其他城市购买和出售普通住房的业主也会遇到类似的问题。 财税〔2010〕94号文件明确规定，对个人购买普通住房且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，征收契税减半。对个人购买90平方米及以下普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。 京建发〔2010〕677号文件也明确规定，凡按照《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定享受契税优惠政策的纳税人，在缴纳契税时，应向地税征收机关申报购房人及家庭成员情况，如实填写《购房人家庭唯一住房承诺表》。 这就意味着，即使是90平方米以上面积的房子，如果被认定为普通住房，也能享受减半征收契税的措施。但由于房价上涨较快，普通住房标准没有及时调整，导致六七十平方米的住房也不能算是普通住房。这使得小户型的购买者，也需要承担双倍的契税。 根据文件规定，普通住房要满足住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下这3个条件。由于前两项条件比较固定，第三条就成了决定是否是“普通住房”的重要参考条件。 2008年，北京市对界定普通住房的第三个条件进行了量化补充，将享受优惠政策住房平均交易价格按区域调整为北京市三环以内每套总价215万元，三环至四环之间每套总价175万元，四环至五环间每套总价165万元，五环外每套总价100万元，实际成交价高于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍的，即被认定为非普通住房。 而随着房价的连年上涨，符合这个条件的房子难寻踪迹。这种情况在上海、武汉等大中型城市普遍存在。因此，为逃避税款，在二手房市场许多买家和中介通过签订所谓的“阴阳合同”，在报税的合同中做低房价。 普通住房标准界定需动态化管理 普通住房标准界定的严重滞后意味着除了投资、投机性客户之外,相当部分首次置业的刚需客户和较高比例二次置业的改善型客户,也被判定为“非普通住房”的需求客户，这使此项政策失去精准性。 对于普通住房标准界定,大部分业内人士包括专家学者,大都赞同动态化管理模式,采用以实际购房时的交易价为基础,每年调整一次的方式。可是，调整标准需要税务、财政、物价、建设等多家部门综合协调后才能出台实施。这样出台方式虽然公平合理，但要履行各种程序时间战线过长，这势必加大制度成本，影响执行效率。 有学者呼吁，在普通住房标准界定上，应把复杂的问题简单化,取消价格限制条款，只要符合容积率和面积两项标准，就可以界定成普通住房。实际上，这样的规定，南京市早在2009年已开始实施，该市规定建筑容积率1.0(含)以上、单套建筑面积144平方米(含)以下的,就算作普通住房，房价不再作为认定标准。南京市的做法，可以向全国推广开来，这不仅符合让利于民的宗旨，让这项政策充满公平正义，也可有效规避购房者各种偷税行为。 |
