楼市新“拐点”论下 仍需看清关键因素

　　自从2008年万科的王石提出“拐点论”以来，相关人士几乎每年都要在这个“拐”上做点文章，但这个本令购房者看到希望的“拐点论”却始终未能给人带来切实的东西，相反，房价却一路飙升。不过此次“拐”声再起，是因为在限购令等一系列严厉的调控下取得的结果，北京、上海等地方有的楼盘甚至降价近万元，甚至由此引发了抢购潮，所以这次确实不同以往。但笔者始终认为，在导致房价不断上涨的几个因素不消除的前提下，想让房价回归是不可能的，这几个因素包括：由城市化导致的城市人口不断增加，日渐拉大的贫富分化，导致“地王”频出的土地招拍挂制度，无论是政府机构还是民间庞大而又过剩的资金。

　　我们不妨先追溯一下当时“拐点论”是怎么来的，王石的本意又是什么呢？2008年4月17日，王石在中山大学岭南学院谈及企业家自我管理的时候，他说：“企业家首先是自省自律，比如说2007年年底关于拐点的问题，我只是在说一个事实，我不是做一个预测，但是我们会发现同行不这样看，他们认为不应该到拐点。如果是这样的话，一方面老百姓买不起房子，另一方面不愿意降价，这个市场是不会健康的。我理解的拐点是什么？拐点实际上可以理解成三个意思，一个是从大涨到大跌。第二个拐点是从牛市到熊市，从上升停止了开始逐步逐步地下降。第三个就是价格的理性回归，像疯狂上涨的局面会通过宏观调控、很明显的政策起作用，乃至价格理性回归。”

　　在笔者看来，王石当年本无意提出所谓的拐点论，只是他的意思被媒体断章取义了，然后就受到了无论是同行，还是经济学家的批评。最具代表性的就是北京大学中国经济研究中心教授徐滇庆，他指出“项庄舞剑，意在沛公”，拐点论的提出是意在银行贷款也。徐滇庆指出，至今为止，没有哪位学者给“拐点论”提供出理论基础，除了广州之外，也没有听说哪家统计机构给“拐点论”提供了数据支持。铺天盖地而来的“拐点论”其实只是某些房地产商的独角戏。

　　之后的2009年、2010年，还有今年，“拐点论”仍时不时的被提及。不过从这次事态的发展来看，“拐”的声音要大于以往，因为这次可是真金白银的在“拐”啊。位于北京通州区的京贸国际城，去年初均价曾涨至每平方米25000多元。但如今，部分房源价格回落至每平方米1.5万元以下，引起部分已购房人群不满。一些人多次表示退房、补偿等诉求。在北京，这类情况已在华业东方玫瑰、首开常青藤等多个楼盘中出现。

　　如果说这次蔓延全国的楼市降价潮真的成为事实并继续发展下去的话，究其原因，限购令功不可没，中央领导也一再强调要巩固楼市调控的成果，也就是说“限购令”不会松动，至少近期是不可能了。虽然日前住建部部长姜伟新称，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。他表示，住建部正努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点，“先把这40个城市个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。目前这两个步骤进展得都不是很顺利。”

　　我们总是强调，看问题一定要全面，对于楼市也一样，还是回到笔者一开始提到的决定房价的几个关键因素上，只要我们的城市化进程继续下去，那么对于住房的刚性需求就是存在的，只要这个庞大的市场存在，那么房价就有上涨的可能，除非政府提供足够的保障房。有专家预测，如果按照现在地方政府保障房建设的进程和速度，至少也得5年之后才能改变中国楼市的版图，到那时大家对于住房各有所取，该由市场配置的由市场配置，该由政府配置的由政府配置。开始提到的贫富分化也是导致房价不断上涨的重要因素，对此很多人可能不太理解，从国际视野上来看，越是贫富分化差距大的国家，房价就越高，这也可以解释平时我们总是疑惑：为什么房价都涨到3、5万甚至10万1平米了，还有人买得起啊？土地招拍挂制度导致地王频现，地方政府由此尝到“甜头”，面粉贵了，面包怎么会便宜呢？最后是过剩的资金，这从前些日子大家关注的温州民间借贷事件就可见一斑，笔者在此不再详述。

　　“拐啊，拐啊，卖啊，卖啊！”小品卖拐博得大家的欢笑，但这种大忽悠的精神我们在现实生活中可真不想见到，尤其在房价的问题上，希望明年我们不再听到“拐卖”声。