政策步步夯实 加速楼市实质性调整

　　9月的楼市数据并无太多意外，成交量继续萎缩、降价城市不断增多、开发商资金压力持续加大。如果仅以房价走势论调控成效的话，数据的效果比实际感受要好，价格的变化比预期更快——“9月份，70个大中城市中价格同比涨幅回落的城市达59个，比8月份增加19个；同比涨幅超过5.0%的城市已经从3月份的42个减少为20个”。然而从市场情况分析，支撑部分一线城市房价走高的因素仍未根除，即使部分城市出现停涨，其房价稳定的基础也并不牢固；二、三线城市经过前期大幅涨价后，房价一直居高不下；对于部分三、四线城市，调控更是“鞭长莫及”。那么，对当前及四季度的房地产市场应作怎样的判断？在经历成交量下降的“阵痛”后，部分高房价地区何时才能迎来实质性调整？限购、信贷双双收紧后，房地产业是否还具备高速增长的条件？

　　楼市现状：高房价承压

　　不断减少的成交量、不断紧绷的资金链、不断增加的库存，正成为遏制房价上涨的三重压力。

　　历来调控，要实现高房价的实质性下跌，向来是量跌在先，正如一位业内人士所言，“楼市成交量的下降是必经的‘阵痛’”。从成交量来看，在供需双方的博弈中，买方正日趋谨慎。数据显示，今年9月，北京、上海和深圳楼市成交量环比分别下降60.3%、60.5%和62.9%，传统的“金九”成交量萎缩明显；“金九”破灭之后，10月楼市行情继续走低，根据亚豪机构统计，10月中上旬（截至10月20日），北京市住宅期房、现房累计成交2762套、33.95万平方米，比去年同期（2010年10月1日至20日）分别减少45.9%、43.4%。

　　另一股动摇高房价的力量来自开发企业不断增大的资金压力。根据国家统计局的数据，今年1月至9月，开发企业到位资金规模61947亿元，同比涨幅较1月至8月回落0.7个百分点，其中国内贷款涨幅、企业自筹资金、利用外资、定金和预收款均有不同程度的回落。链家地产首席分析师张月认为，企业到位资金同比回落，表明开发商资金紧张程度仍在加大，四季度开发商的融资情况可能会达到一个低谷。

　　在各大房企资金面捉襟见肘的同时，库存压力也在日益增大：我国商品房新开工面积增速已连续9个月大于销售增速，房企库存压力明显。上海易居房地产研究院综合研究部研究员苏艳表示，通过对北上广深，以及济南、南京、厦门、杭州4个东部二线城市的研究，上述8个城市新建商品住宅存量同比增三成，截至9月底，8个城市新建商品住宅存销比为11.1，创下自2010年来阶段性新高，反映库存量偏大，而进入2011年以来，8个城市新建商品住宅存销比已经连续7个月上升。

　　调控关键期：政策不转向

　　当前房地产调控正处于不进则退的关键时期：在通胀压力之下，抑制投机、控制房价的困难依然很大；各方的博弈力量进入白热化，特别是楼市调控对地方土地财政的冲击，使得调控面临来自地方的暗中抵触，一旦调控有丝毫松懈，必将前功尽弃。

　　分析不难发现，在北上广深的住宅价格连续停涨3个月之后，政策拐点非但未在10月份出现，反而是步步夯实，具体表现为限购不松动、信贷再收紧。

　　人们看到，“金九银十”楼市每况愈下，加重了市场看淡后市的情绪；10月11日广东佛山限购松动政策朝令夕改，又表现出中央对于调控延续的肯定与坚决；10月15日，建行北京分行率先上调首套房贷利率至基准1.05倍之后，首套房利率调整不断向全国各地蔓延，各大主要银行迅速跟进；10月21日，中央高层再次表态要进一步巩固调控成果。亚豪机构副总经理任启鑫说：“限购政策在对市场的清洗过程中，投资、投机需求已被全面过滤掉，而如今又遭遇了信贷政策的再度紧缩，目前一二线城市的银行对于首套房贷利率已经全线上浮5%至10%，最高已达20%，部分银行由于年末信贷额度不足，甚至已叫停全部房贷。限购、信贷双双收紧，表明调控政策尚未松动。”

　　采访中，包括苏艳在内的多位业内人士和专家都认为，四季度调控政策仍难以放松，反观热度不减甚至依旧升温的二三线城市，房地产市场调控依旧任重道远，需要政策持续发力。

　　未来变化：楼市或将持续降温

　　在全国楼市量价双双回落的情况下，9月房地产开发景气指数连续4个月下降后，已经在临界线左右徘徊。专家表示，这些数据在一定程度上反映出楼市调控取得了成效，从房地产业发展依赖的两大要素资金和土地来看，当前资金面正持续收紧，已使我国房地产业不具备继续保持高速增长的条件。

　　据国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松介绍，全国房地产运行指标相对正常，中国新建商品住宅销售均价与收入比处于近10年来较低的水平。然而，国内商品房的新开工面积增速已连续9个月大于销售增速。从产业建设周期上看，在未来一段时间内，商品房成品房库存压力加明显加强，加之当前资金链收紧趋势明显，房地产商首要任务是增收节支，压缩土地购买、投资项目进程，后续的房地产投资增速回落几成必然。

　　苏艳认为，随着商品住宅市场的继续低迷，预计四季度新建商品住宅存销比将继续升高，新建商品住宅的存货压力将进一步增强，资金基础相对较弱的中小开发企业将面临更为艰难的楼市寒冬。

　　张月预计，四季度各大银行的放贷额度将更紧，融资难度有增无减。另外，各大银行首套房贷的利率和首付比例全线上调，二套房贷全面取消，将直接作用于刚需等主力市场需求，包括首套自住和改善型第二套，购房需求必将再度下挫。