京城土地市场进入底价时代

　　今年以来，全国土地市场彻底变了天，以往的“高价地”、“天价”、“地王”等词汇被如今的“底价成交”、“流标”所取代。

　　面对楼市与土地的双重低迷，大多数开发商采取了保守观望的态势。而几家资金实力雄厚的标杆房企，在谨慎等待了半年后，开始趁着地价走低的机会频频出手，在土地竞拍中以底价、低价获得优质地块，实现最大收益，进而促成了土地市场的回暖。像去年全国的土地收入冠军北京市，上半年土地出让总收入不过326.7亿元，而在9月过后，这一数字激增至800多亿元，升温势头明显。

　　●9月住宅用地成交额首次超百亿元

　　地价同比下跌7.5%

　　由于北京住宅土地的供应往往有先紧后松的习惯，供地潮经常在三四季度出现。因此，即便楼市的“金九银十”已经打上了惨淡的烙印，但土地市场依然走出了一条完全不同的行情。

　　根据北京市土地整理储备中心的成交统计，9月份，北京共成交土地18宗，其中工业用地7宗、商业用地3宗、居住类用地8宗，总成交金额为131.33亿元。而8块住宅用地的成交金额就总计达120.19亿元，占比近9成。中原地产的数据统计显示，9月份120.19亿元的住宅用地出让金远超过8月份的43.05亿元，环比增长了179.2%，这也是今年以来北京住宅用地成交额首次超过百亿元。

　　对于住宅用地成交的回暖，除了供应的增加外，地价的回落，也促成了这一波土地市场的反弹。数据显示，9月成交的平均楼面地价为6317元/平方米，同比2010年9月的6826元/平方米，下降了7.5%。中原地产市场研究部分析师认为，住宅市场的限购，使成交量大幅下挫，同时也影响了开发商们拿地的热情。曾经“你争我夺”的竞价已变成了如今的“重在参与”，土地价格的下降才能刺激开发商重新进入。

　　●土地成交进入底价时代

　　正是在这样的环境下，底价成交取代“高溢价率”成为土地市场的主导。

　　根据中国指数研究院的数据显示，8月，全国133个城市，平均楼面地价为1203元/平方米，环比下降了6%，其中住宅类用地成交楼面均价为1619元/平方米，环比下降了9%，而平均溢价率仅持续维持在8%的低水平，与2009、2010年时动辄100%甚至200%的高溢价率形成鲜明对比。

　　在9月份成交的住宅用地中，作为北京近两年来最大体量的住宅土地——郭公庄地块的成交进一步印证了，底价成为主导的土地市场新秩序。在总共三家投标人中，万科联合体报出了33.51亿元的最高价，并顺利拿下这块总建筑规模约为63万平方米的地块。即便是三个竞标人中的最高价，万科的报价相对于底价也仅有5.6%的溢价率。合计楼面价约为9500元/平方米，比去年中海在相邻区域拿地时15000元/平方米的均价低了5500元。

　　“之所以出现大量底价成交，原因有三：一是，最近的房地产市场的成交量和价格都相对比较低，楼价和地价是相互作用的；二是，目前大部分开发商的资金都相对比较紧张，所以就没有那么容易去买一些大型的地块；三是，开发商对于接下来的楼市判断，都认为今年和明年总体市场有稳中略降的可能。这就是目前底价成交和没有太多溢价出现的原因。”一位房地产开发商对记者表示。

　　●标杆房企伺机“抄底”

　　目前土地市场的低溢价率和地方政府加大住宅用地的供应，似乎对于房企而言有不小的诱惑，亦有专家指出，对市场较为敏感，同时又有标杆性质的大型房企，很可能成为拿地的主角，通过招拍挂的形式，低溢价甚至零溢价的成交将成为一种常态。

　　事实也的确如此，9月2日，万科、金地联合体以17.05亿元拿下北京大兴旧宫地块。半个月不到的时间内，万科分别在北京房山、丰台、大兴连拿四块土地，共耗资约61亿元。高策地产董事长李国平认为，即使在调控背景下，万科这样的大房企在北京保持必要的土地储备增量很正常。尤其是随着土地价格步入下行通道，具备资金实力的房企已开始频频抄底购地。

　　据链家地产市场研究部统计，8月份，包括万科、保利在内的10大品牌房企全国拿地达到28块，较7月份上涨近两倍，同比增加了64%。随着第四季度的到来，住宅用地供应进入传统的集中入市阶段，对土地财政依赖较重的地方政府极有可能大力推地，土地市场甚至可能出现“降价跑量”的现象。