房地产企业过度偏好投机 或自食恶果

　　中国房地产商由于过度偏好投机，轻视宏观战略预测，忽视社会公众意见，10年来的好日子快走到尽头，将会有不少房地产企业迎来宏观调控和市场泡沫破灭的惩罚，在未来的一年破产倒闭。

　　号称史上最严厉的房地产调控政策，说话间已持续一年有余。效果如何？

　　据国家统计局发布的今年8月70个大中城市住宅销售价格变动信息可知：

　　1、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：

　　(1)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有30个。与7月份相比，8月份环比价格下降和持平的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比7月份缩小的城市有8个。

　　(2)8月份，70个大中城市中，同比涨幅回落的城市有40个，比7月份增加了14个。同比涨幅在5.0%以内的城市有45个。

　　2、二手住宅价格变动情况：

　　(1)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有26个，持平的城市有17个。与7月份相比，8月份环比价格下降和持平的城市增加了9个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.7%，涨幅在0.5%以内的城市有25个。

　　(2)与去年同月比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，比7月份增加了一个。同比涨幅回落的城市有34个，比7月份增加了6个。8月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。

　　由此可见，今年房市的涨幅被控制在5%以内了，发展的趋势正在朝着调控的目标演变，一向坚挺的房价开始逐渐显现出微妙的变化。

　　这一年多来，市场和行政双重调控并行，包括限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策等多种调控手段在内的房地产调控一次次加压，传递出政策长期性的信号，政策的严格执行和效果巩固显得更加坚定不移。无论是调控政策本身，还是房地产开发企业，房地产市场以及购房者阶层等要素，都在发生着持续不断的深度调整。

　　资金链方面：2010年调控以来，银根收紧，房地产的企业信贷和个人房贷都急剧紧缩，股市融资也停顿下来。2011年以来，房地产商把最后的希望寄托在房地产信托上，但这条路也越走越窄，即将难以前行。房地产信托的风险已经浮现。近日媒体报道，有开发商在江苏的房地产信托项目遭遇兑付困难，由于工期延长等因素造成房屋销售推迟，加之限购令的影响，使得销售回款异常艰难，开发商资金链濒临断裂。上周，房地产信托产品延续冷淡趋势，仅发行6款产品，拟募集资金10.9亿元，占比14.02%，融资规模及占比大幅下降。上半年，房地产信托的平均收益率为9.81%，相对于2010年全年房地产信托8.92%的平均年收益率，增长了10%。在宏观调控不断深入且政策效果逐渐显现的情况下，地产商从银行获取贷款更加困难，就只能走民间融资的路子，但民间商会对房地产的借贷利率已经上升到30%～40%，这意味着2年半到3年多，房地商的本金都会被耗光。这条路显然风险更大，是条死路。

　　需求方面：一是限购令限制了相当多炒房者的炒房需求，使房产逐步退出投资领域，回归消费品市场。房地产商应对调控的策略是“东边日出西边雨”，一线沿海城市已竭泽而渔，就转战二三线城市，炒热这些地方的楼市，通过预售购房款形式获得流动资金，维持一线城市的运转费用。今年上半年，二三线城市楼价继续上涨，让房企看到了一丝生机。不料，7月18日宏观调控的巨手开始移向这个漏洞，宣布二三线城市的“限购令”名单不久出炉。这与国务院常务会议此前强调要求房价上涨过快的三线城市也要执行限购政策决定几乎同步。二是保障房的建设使得符合政策的需求者退出了商品房市场。“十二五”期间要建设3600万套保障房，规模相当大。全国城镇保障性住房覆盖要达到20%，现在是7%左右，这意味着未来几年要有比现在翻两倍的人口住进保障房。今年保障房的竣工任务可达到600万套，而去年商品房总的销售套数大约也是600万套，这样保障房的套数大约占到整个市场的一半。三是中国的房产市场正在步入成熟的稳定阶段。国际经验表明，在户均住房套数接近1.1之前，住房存量将保持较快增长，户均住房套数接近1.1左右，住宅市场将进入成熟稳定阶段。据REICO工作室初步估计，中国目前基本上处于户均住房套数在1左右，摆脱了城镇住房短缺状态。但户均住房套数是一个动态的极不稳定的指标，城镇化的速度会对其有着明显的影响。四是消费者对于调控的信心进一步增强。购房者对房市降价的预期促使观望心理增重，持币等待，成了不少购房者的选择。市场需求的动力开始减弱。

　　市场方面：一是存货压力快速上升。据中国指数研究院的数据，截至2011年6月底，京沪广深四大城市的可售面积为1356.55万平方米、782.91万平方米、379.34万平方米和336.05万平方米；按照周平均成交量计算，去库存时间分别达到16个月、10个月、7个月和12个月。此外，武汉、杭州、宁波的去库存时间甚至高达21个月、22个月和29个月。二是期房成交同比下跌。据中国指数研究院数据，9月5日～9月11日，当期监测的35个城市中，19个城市楼市成交量同比下降，11个城市成交量跌幅在30%以上。三是部分城市部分楼盘售价下跌。尽管作为中国住宅开发龙头的万科一直回避降价问题，但销售数据显示，万科销售均价下降已经成为不争的事实。9月5日，杭州下沙板块保利一个楼盘号称单价最高减4000元/平方米，降价后起价只有7280元/平方米，而均价则为8900元/平方米。同样位于下沙的世贸房产的一个楼盘比9月3日11500元/平方米的均价整整降了3000元，降幅超过了26%。没有卖不动的房子，只有卖不动的价格，直接降价，变相降价，以价推量在部分城市已经上演。四是多城市一二手房均价倒挂。包括京沪广深等一线城市在内 的多个城市，已经频现一二手房均价倒挂现象。一向被视为楼市风向标的深圳，一二手房价格倒挂早在今年1月份就开始出现，到5至6月份时的价格差最大时每平方米相差近万元。8月份北京13宗纯新楼盘项目中，除5宗未公布定价外，其余项目的定价均低于周边二手房均价，折价幅度在10%～15%之间。上海一二手房价倒挂现象有所加剧，宝山月浦、嘉定南翔、松江新城三个板块表现尤为突出，部分区域二手房比新房单价可高出每平方米2300元至3300元。广州一二手房价倒挂现象更为明显，其中增城片区的知名大盘碧桂园凤凰城“天麓山”组团，比上一组团便宜1000多元。此外，天津、重庆、武汉、宁波、郑州、佛山、无锡等多个楼市重点调控的二三线城市，下半年以来都纷纷不同程度的出现一二手房价倒挂现象。这种曾在2008年全国范围内出现的新旧房价格背离现象，在2011年下半年大有重演之势。而一二手房价格倒挂，往往是市场整体回调的先期预兆。

　　中国房地产的变化趋势愈来愈明显。中国社科院8月公布的调查显示，中国房地产业投资过度，目前闲置房屋达6450万套，所造成的泡沫占房地产产值的30%。

　　而严厉的调控必将坚持进行下去。2011年7月20日，银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会，刘明康主席要求，银行金融机构审慎开展与地方政府之间的战略合作，密切关注二三线城市的房地产市场风险。2011年7月22日，中央政治局召开会议，会议指出：“要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇，方向不改变，力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。”

　　现在，基本可以判定，中国房地产商由于过度偏好投机，轻视宏观战略预测，忽视社会公众意见，10年来的好日子快走到尽头，将会有不少房地产企业迎来宏观调控和市场泡沫破灭的惩罚，在未来的一年破产倒闭。