开发商也缺钱 土地市场颓势难改
“地王”流拍 再显市场低迷 在这个调控的深度发酵期里，今年楼市的“金九银十”似乎早已注定了悲催的命运，众多背负资金压力的房企纷纷高台“跳水”更预示着楼市拐点即将显现。而受此波及，从下半年开始主动发力的佛山各级国土部门也遭遇了迎头棒喝，不仅土地市场依旧冷风频吹，流拍流挂现象也明显增多。 9月22日，佛山市今年最大的商服地块佛（挂）2011－002举行公开出让，然而，正当万众期盼之时，这宗顶着昔日“地王”桂冠的巨无霸却因无人问津而提前一天宣布流拍。 据了解，该地块地处佛山未来城市中心东平新城的核心位置，总用地面积达44.28万平方米、净用地面积也达30.96万平方米。其前身是2007年9月富力地产以47.05亿元竞得的“佛山地王”的重要组成部分，不过，与富力后来退地的原因和情况不同，该地块所在东平新城，由于重新提升定位以及政府部门的重视，区内不仅先后进驻了招商、保利、万科等知名房地产大鳄，市政配套也正逐步完善当中，发展前景可谓是一片光明。而地块虽然起拍总价高达17.78亿元，但按照最大容积率1.4计算，楼面地价也仅为2868元/平方米，从房地产开发的角度来看，成本和风险并不高，利润空间也十分巨大。 “‘地王’流拍再次验证了当前土地市场的低迷。”佛山领先丰地产公司总经理助理表示，无论从区位价值还是地块本身来看，该宗地无疑都是近年来中心城区少有的优质地块。只是有点“生不逢时”，国土部门推出的时机不对，在当前楼市调控进入深度作用期时，成交格局大变样 工业用地成主力 事实上，伴随着楼市调控在今年继续层层加码，全国土地市场就因为政策的震慑力而显得萎靡不振。 据国内某指数研究院的统计数据显示，在今年的1－6月里，全国130个城市共推出土地11706宗，但成交数却为9511宗，流拍宗数达到2195宗，流拍率达19％。不仅如此，随着市场转冷淡，土地价格也不停上演高台“跳水”。在1－6月里，全国130个城市成交土地的楼面均价为1061元/平方米，同比下跌20％。其中，住宅用地成交楼面均价为1451元/平方米，同比下跌13％；土地成交的溢价率也仅为17％，较去年同期减少了14％。 而在佛山，土地市场的低迷也无可避免，特别是从限购令正式出台之后，佛山土地交易更是迅速陷入了萎靡。 来自市国土部门的统计显示，在2011年上半年，全市共成交土地120宗，成交面积约6570亩，总成交金额为129.91亿元。虽然与去年同期相比各项指标跌幅都不算太大，但从成交土地类型看，市场低迷却显露无遗。 佛山世联地产的研究报告指出，在上半年成交的各类土地中，工业用地的占比大幅上升，达到52.21％，占全市成交土地总量的半壁江山。与之相反，曾经风靡一时的住宅用地和商业用地却大幅减少，两者占比分别仅为31.77％和15.75％，二者总和也仅有64宗，总成交面积为209.85万平米，同比减少了12.4％；而商住用地的总成交金额更是仅有121.82亿元，同比跌幅达到59.6％。 开发商缺钱 土地市场颓势难改 不过，如果说上半年土地市场的低迷，在一定程度上还是因为政府捂地避险主观造成的结果，那下半年冷风依然频吹则更直白地提醒着世人：土地市场确实很冷。 据了解，在进入今年下半年以来，佛山的各级国土部门就纷纷在土地供应上加大了力度，不仅推地的速度和商用地块数量常态化放量，一些地处中心城区、镇街中心的优质商住地块也终于成为自由身粉墨登场。其中，一向表现低调的高明在进入7月时最先发力，当月1日两宗面积合计近20万平方米的城镇住宅用地（兼容商服用地）公开拍卖，月中前后又再次大手笔推出了8宗住宅或商服用地；8月，南海土地市场也打破几个月的沉寂，一次性大手笔地推出了250余亩城镇住宅用地兼容批发零售用地，其后又在9月之后连续出让多宗地处桂城中心区的商住靓地…… 然而，“落花有意，流水无情”。虽然优质地块频频现身，国土部门的“好客”热情也令人感动，但众多房企却似乎并不领情，土地市场不但底价成交成为惯性，流拍流挂现象更是频频发生。 来自世联地产的月度数据就显示，7月佛山商住用地共成交15宗，总面积27.32万平方米，同比减少33.1％，环比减少20.1％；成交总金额11.14亿元，同比减少47.7％，环比减少42.3％。8月全市商住用地成交7宗，总面积24.08万平方米，同比减少63.1％，环比减少11.9％；成交总金额为12.79亿元，同比减少59.3％，环比上涨14.8％。 “土地市场的颓势还会因为年关将至而继续下去。”一位不愿具名的房企负责人认为，随着年底财政压力的加大，政府仍会继续放量地块出让，但同样是资金问题，房企拿地的热情还会继续降温，目前土地市场的低迷不仅会延续，还可能更加严重。 近18亿元的资金投入显然不是哪个房地产商都可以拿得出来的，而前景不确定性所带来的风险更是需要谨慎考量。 |
