商改住项目违令销售 房企顶风逐利

　　在中央对住宅市场一轮轮调控政策之下，酒店式公寓、商住楼等“商改住”项目(商业、工业产权用房)因不受“限购令”影响曾一度受捧。但近日经过笔者调查发现，这些与政策打擦边球，甚至违规而异常活跃的“变态体”，为了搭赶金九银十卖房的时机不惜顶风逐利，违令销售。

　　商改住项目违令销售 房企顶风逐利

　　为了摸底商改住真实的销售情况，笔者专门走访了珠江摩尔国际中心。受到楼市调控，售楼处可用“惨淡”形容。而据一位置业顾问介绍：珠江摩尔国际中心二期珠江摩派，9月27日开始内部认购，认购价格是18000元/㎡起价，200套房源截止中午已经认购150多套。10月7日正式开盘，均价22000元/㎡，开两栋楼，总共900多套房源。一期的珠江摩尔已经售罄，二期摩派都是60-70平米小户型公寓。项目是商业立项，每套房子都做了上下水，置业顾问说“房子都你自己的，喜欢办公就办公，喜欢自住就自住，别人管不着。当被问及在内部认购的基础上是否还有优惠时，刘先生说请到售楼处现场洽谈。”

　　据报道，珠江地产旗下的城市综合体项目，因其产品多元化，设计新颖，不少都是不限购、不限贷的产品，能满足刚性与投资需求而受到市场关注。北京两大城市综合体项目珠江·摩尔国际中心和珠江·摩派推出的都是六七十平方米的LOFT公寓，层高4.2米的空间可以自由间隔，号称实用率超过100%，同样受到投资者欢迎。而珠江摩派作为珠江·摩尔二期产品，属于商业立项，40年产权，物业费每月3.48元/平方米，商水商电。但据一位不愿意透露姓名的网友称：“摩派4.2米的层高感觉太压抑，想在二层不高的层高下活动还是很不方便的 ，基本只能满足成年人的坐、卧，并不能自由走动；40年商业产权(其实没有40年，产权是从2005年开始算的)，商水商电这都是比较不好的地方。自己感觉有了房子，没了生活。”

　　北京市住建委、规划委、发改委、国土资源局等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，早在年中就早已发文明确：6月1日起，叫停LOFT、酒店式公寓等商改住类项目。其相关法律条文规定：建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。由此可见，“商改住”还是一种违令产品类型。为何国家叫停了此类项目，大房企珠江地产仍能逆势而上，继续推广LOFT公寓的自由间隔？置国家的法律规定于不顾？

　　仔细分析不难看出“商改住”项目之所以有市场，原因在于商业立项地价低，将商业项目改成住宅来卖，资金周转快、利润高；其次，由于“商改住”项目不在限购范围之内，利益驱使开发商绞尽脑汁钻政策空子。加之“商改住”项目价格较周边住宅楼盘低，更容易吸引购房者关注。

　　不仅珠江摩尔国际中心、珠江摩派顶风逐利，违令销售，据不完全统计，北京市场上在售的“商改住”仍然多达50多个，严重扰乱了北京的住宅市场秩序。虽然商住房存在投资风险，但在投资机会不断减少之下，散户投资需求“被动”释放，引发了商改住市场的“末班车”效应，一些开发商也“善用”了这一契机，打着“绝版”的旗号大肆宣传、展示其有居住功能样板间的“写字楼”。

　　以位于通州亦庄开发区的力宝广场项目为例，在笔者以购房人身份前往售楼处采访时，销售人员宣传说：“我们的项目卖得非常好，虽然目前迫于政策压力不对外宣称办公楼是商改住项目，但力宝广场的办公楼是非常‘适合自住’的，而且具有购买意向的客户中，超过一半都是买来自住”。办公写字楼立项以住宅销售的有马可汇二期、北京苏活、世茂宫园等。

　　住宅改商业、办公，成本低于正规商业和写字楼，租金收益高于出租住宅；商业、办公项目转住宅，短期之内回收资金，又享受了“商住倒挂”的好处。购买者因在国家对楼市的严控下能“不受限”也乐意做这样的投资，貌似是共赢的局面。但是，长远来看，“商改住”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，要承受较高的生活成本。在买了这种住宅后，也无法实现住宅项目的土地使用年限以及配套建设指标；政府也未对这类项目的产权做出明确的规定；而且项目一旦转手，在买房税以及二次交易费用方面都要高出普通住宅一大截。对购房者而言，以上缺点延伸出来的隐忧似乎大于投资的快乐，并不是一笔看上去很美的投资。

　　个别商改住项目存在极高的购房风险与隐患

　　商改住的弊端，或者说商业房与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。以珠江·摩尔国际中心和珠江·摩派为例，两个项目产权均为40年，但由于产权使用的消耗，即使项目未售出，产权年限也会自动扣除，所以以2005年开始计算，以上两项目产权其实也就为35年左右。而即使选择购买，将来出手也是问题。商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。

　　G V A衡信柏迪的营销综合服务部董事岳锋钢表示，“商改住”项目的出现主要是由于几年前市场上纯商业项目供应匮乏才产生的。后来由于大量纯商业项目的出现，使得这些曾经商业立项的项目开始打出商住的旗号，但是随着地产市场发展的逐步健全，这样的横跨两种物业形态的产品必然逐步被社会淘汰。岳锋钢认为，从长期看，“商改住”毕竟是特殊市场发展阶段、特殊市场生态环境下的一个特殊产品类型，与“住改商”一样，同属于过渡型产品，擦边球的做法。这种并不规范的产品形态势必成为风险的潜伏地。普通业主会不会成为风险的最终承担者？