美国商业房地产市场将出现反弹

美国房地产市场

　　根据一项新的市场分析，房地产投资者预计美国商业房地产市场会出现大面积反弹。

　　旧金山联邦储备银行的一项报告显示，最近资本化率的下降似乎是美国商业房地产市场反弹的一个信号，表明投资者对房价增长的期望有所提高。资本化率是将房地产的净收益转化为价值的比率。购买房地产可以看作是一种投资，这种投资的资本即是房地产每年产生的净收益，因此资本化率实质上是一种资本投资收益率。资本化率的大小与投资风险的大小成正相关的关系，投资风险越大，资本化率越高，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。

　　2004年到2007年，资本化率持续下降，投资者对房价上涨的期望提高。而在2008年金融危机发生时，资本化率出现暴涨。在旧金山联邦储备银行的报告中，经济学家巴特·霍布金和约翰·克莱恩纳说道：“在金融危机期间，商业房地产价格下降了40%左右，商业房地产融资交易市场遭到严重破坏，从而导致了非常高的商业抵押担保证券的发行量。”他们还表示，在金融危机后，最受好评的信贷或多或少恢复到了正常状态。但是从2010年夏天以来，由于拥有高评价度的商业抵押担保证券的发行量已经上升了约30个基点，资本化率下降了0.5个百分点。一个基点相当于0.01个百分点。

　　旧金山联邦储备银行的报告补充说：“尽管利率略有上涨，资本化率的下降表明投资者对商业房地产价格上涨的预期已经提高了。”因此，资本化率的变化表明商业房地产价格已经有了小幅反弹。报告解释道：“这可能反映了商业房地产基本情况和环境的改善，例如对房租上涨的预期，或投资者情绪的舒缓（如投资者对风险厌恶情绪的消退）。”

　　巴特·霍布金和约翰·克莱恩纳最后指出，堪萨斯城、明尼阿波利斯、盐湖城和奥斯汀、德克萨斯的商业房地产价格上涨幅度预计比全国整体形势高出约2%。