二手房交易税升级在即
8月，一些地方尝试房产证加名征税，被财政部、国税总局紧急叫停。但另一项与房产有关的税收措施正在悄然推进，由财政部、国税总局主导的“应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管”工作完成试点，并已向全国非试点城市推广，这意味着国内存量房交易税负会出现明显上升。 关于这一举措，财税部门的解释低调而又务实，指出“目前在存量房交易过程中，纳税人低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成了明显的税收漏洞”，并称此现象“影响了税法的严肃性，也削弱了房地产市场调控的政策效果”。 现行税法中，个人二手房交易实际涉及税种包括契税(税率为全额的1%-5%)；营业税(税率为全额或差额的5%)和个人所得税(税率为销售所得的20%)，这三个税种均以房产交易额为基本税基。房地产交易金额的高低，直接决定了纳税额的多少。二手房交易动辄数百万元，买卖双方通过签订“阴阳合同”达到减少纳税的动力极强。 因此，财政部、国税总局认为，应用房地产评估技术加强存量房交易税收征营，可有效解决房产交易中的偷逃税款现象。同时，此举也可为推进房地产税制改革做好思想、技术和人才方面的储备，具有长远意义。 对房地产按评估值征税，本是2003年中央提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”后，由财政部、国税总局为开征物业税确定的计税依据。随后于2004年和2007年，财政部和国税总局分两批共选择了十个省市开展房地产模拟评税试点，即物业税“空转”试点。2008年4月，两部门从模拟评税试点省市中，选择南京、杭州、北京、重庆、青岛、深圳、丹东等城市，将模拟评税试点取得的成果，先行用于契税等房地产交易环节税收的实际征收。2009年底，财政部、国税总局发文要求全国各省份均选定城市，对二手房交易环节的契税等按评估价征收。一年半时间，各省即完成试点任务。今年7月便向全国扩展。 按财政部、国税总局的要求，各级财税征收机关要应用房地产评估技术，建立存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估；以评估值的一定比例作为计税参考值；申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格；申报价格低于计税参考值的，如果纳税人不能按要求陈述、举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。 对二手房交易按评估价征税，直接导致房地产交易环节税收猛增，地方政府的热情也被点燃。南京市是2004年第一批六个模拟评税试点城市之一，相应的房地产信息数据库、评估技术软件及征管系统已然成型。今年8月《婚姻法》司法解释(三)出台，南京市地税局便借机提出对婚前房产证加名征收契税，其扩大评估征税范围、“小试牛刀”的急切心情可见一斑。深圳、杭州、北京等已建成房地产评估征税系统的城市，也跃跃欲试。 对于具体的工作模式，财政部、国税总局确定了三种类型：第一种模式是全部技术工作由财税征收机关承担；第二种模式是由财税征收机关与相关部门、单位合作完成；第三种模式是将部分或全部技术工作委托相关部门、单位或专业机构承担。 但无论采取何种模式，都是以政府主导为基本原则，因纳税人对评估价格提出异议引发争议，纳税人提出行政复议，以至上诉到法院，政府财税征管部门作为责任人就需应诉，而不能将责任推给技术和评估结构。 在财政部、国税总局全力推进和地方政府税收高增刺激下，二手房交易环节评估征税，已从一二线城市迅速扩展到三线城市。目前，虽然仅有重庆、上海两市的少数居民要对拥有的住房交税，但当政府完成房地产信息数据库、技术模型、评估征税系统建设后，全国众多居民收到政府邮寄的房地产纳税通知单就为期不远了。 |
