土地流拍率同比涨近一倍
昨日，南海土地交易中心出让两宗地块，最终由万科地产携手两家当地公司联手成功竞拍，交易金额达16.189亿元。这两宗金额较大的交易成为今年冷清的土地交易市场上的一抹亮色。 在经历今年一月土地拍卖的格外红火后，随着佛山限购令的出台，房地产调控的寒风逐渐吹到土地交易市场。仅9月初，就有位于广佛国际商贸城的两宗商业靓地相继流拍。统计显示，相比2010年，今年全市土地出让宗数和成交宗数，均出现明显下降，其中，流拍率同比增近一倍。 本地地产人士分析，由于今年楼市销售低迷令目前开发商普遍资金链紧张，未来拿地会更加谨慎；而政府出让土地时也将调整供应结构和价格以适应市场变化。 现状 大手笔 一家万科“捂不热”土地市场 据了解，当日成交的两宗地块位于桂城中心地段，合计成交金额高达16亿元，因此，颇受佛山地产业界关注。“虽然位置不错，但价格还是蛮高的。”领先丰地产研究总监李华宇评价称，按这个价格，拍合楼面价达4333元/平方米，看似不高，但这两宗土地属于三旧改造项目，其中涵盖了39%的产权补偿，这样算下来，实际楼面价最少在6000元/平方米以上。 形成对比的是，去年房地产市场最乐观的时期，附近越秀地产拍下的南海大道某地块，楼面价为6700多元/平方米，创鸿地产拍得的另一地块楼面价接近8字头。李华宇认为，万科拿下这个地的价格几乎与去年持平，并不算低。在他看来，万科无惧市场调整，仍然肯以较高的价格拿地，更多的是看好佛山的发展，在做土地战略储备，“其实可以看到，这两年，万科一直在拿地，加快在禅桂中心城区的布局。” 作为本土地产商的怡翠地产也在观察佛山土地市场的变化。对万科这次的“大手笔”，该公司负责人招俊昆认为，这主要是万科出于自身策略考虑的个体行为，改变不了佛山整体土地市场的冷清局面。他指出，今年3月以来的频繁流拍，更能真实反映市场的现状。“开发商越来越谨慎，政府也不敢轻易推大块头。”招俊昆说，万科的这次竞拍是与本地的两家公司合作，也给了我们一个思路——单一拿地市场风险太大，合作开发或许是降低风险的一个举措。 推地慢 出让宗数从104宗降至94宗 合富辉煌佛山分公司副总经理黄保华用了“振奋”一词形容交易各方的情绪。他说，对于供应方土地交易中心来说，能以较高的总值卖掉这块地，当然是今年值得高兴的事；对于买方来说，拿到的价格也相对合理，而且这一地块位置优越，升级潜力不容小覤。 然而，这一次“振奋”之举，难掩今年土地交易市场冷清的尴尬事实。合富辉煌统计数据显示，截至9月份，佛山土地流拍共17宗，流拍比例从去年的9.62%上升到今年的17.89%，几乎近一倍； 成交宗数也由去年的94宗下降到78宗；此外，政府推出土地的节奏也明显放慢，出让宗数从104宗降低到94宗。“流拍比例上升，一是开发商成交意愿下降，另外，政府推地减少，等于分母增大，比例升高。”李华宇分析。 开发商资金紧张 预期不明朗 而开发商不愿意拿地的原因，受访的地产商表示主要有几方面：一是市场调整，大家不想买，二来，经济形势不好政府放地速度减缓，此外，对于资金链紧张的地产商来说，没有降价的土地价格事实上已经意味着过高了。 招商地产佛山公司总经理冼耀强表示，现在开发商几乎都面临着资金紧张的问题，楼价调整自然会传导到土地价格上，而政府的地价还停留在去年高峰时，目前局面暂时僵持着。而这几个因素不解决，土地市场很难回暖。 对于楼市目前的局面，招俊昆也认为不容乐观。他透露，今年可能只有部分大开发商能完成年内目标，许多开发商的资金链紧绷极了。“限购令等于圈死了市场，整个销售市场资金池的量非常有限，可以说是客户买一个就少一个。”他说，这种情况下，销售预期很不明朗，开发商拿地当然越来越审慎。 预测：土地供应结构或调整 在土地市场持续半年多的低迷后，李华宇认为，接下来会有一个推地的小高峰。他预计，到年底，出让土地数量上会增加，同时结构也会发生变化，具体来说，一方面，政府会增加中等资源的土地供应比例，以瞄准刚需市场，相对容易被开发商接受；另一方面，商业土地的比例也会继续上升；而较优质资源的土地，会比较少放出。 不过，在市场的低谷期，各家开发商的选择也有所不同。招俊昆透露，在经历2010年的积累后，目前怡翠地产的土地储备达到高峰，未来肯定不能盲目拿地。在项目开发方面，也不想负债过高，眼下的策略是降低开发步骤。实际上，今年怡翠地产原本打算推出2~3个项目，“今年肯定不推了，可能会推迟到明年，具体还要看市场情况。” 招商地产则代表了开发商中积极的一方。冼耀强表示，因为今年销售目标完成情况尚好，现金相对充裕，公司很希望拿地借机扩张，但现在政府土地起拍价过高，我们也不能接受，希望未来土地价格也能跟上市场调整的幅度。 同时，他还提到，因为政策的不确定性，目前不管是拿地还是做开发，都有一定风险，但“上市公司每年都有规模需求，只要价格非常合适，达到成本安全的边际，公司还是会继续拿地的。” |
