房产调控政策下 房企转型路绝非坦途
从2008年开始,国内有识之士就在呼吁中国房地产行业必须转型,也有部分企业从那时起就开始尝试。到了2010至2011年,由于宏观经济环境和政策环境日趋严厉,房地产行业坚持传统“面包、面粉”式的生产方式已经难以为继,大如“招保万金”等龙头房企,亦开始在传统优势的住宅开发基础上,将部分精力投入商业地产,发展持有收租型物业。 对于一线品牌房企进入商业地产市场,业内人士无不相信,凭借其资本、管理与团队的优势,肯定能够有所成就。但对于更多的二三线房企而言,房企转型之路绝非坦途。 对于绝大多数房企而言,资源配置、团队构成均以住宅开发为主体,偶尔辅以各类其他产品,重开发、轻经营,重投资,轻服务。这种开发模式在政策鼓励房地产发展阶段,没有任何问题,企业快速发展,利润可观。但在政策变动期,由于抵御风险的能力弱,受政策波动冲击后,很难维持企业正常平稳发展。因故,才有许多企业在当前政策环境下,考虑将部分资源配置在非住宅领域。由此,我们看到许多城市在同一时期,将推出几个、十几个乃至几十个城市综合体,每个都是差不多的定位,相似的产品结构。这种状况,在房地产市场而言,形成严重的同质化竞争,最终大家难于共赢,最多也只能是惨胜, 同样的道理,当前国内旅游地产、养老地产、主题公园等产品的开发,也呈现“一拥而上”的局面。关注、实施者众,“知其然,知其所以然”者甚少,房企多数还在沿用传统住宅开发的思维模式、运营模式来操作,盈利预测和投资分析也是住宅的一样套路,因此做出来的产品在明眼人看来,就是披了一张“皮”,“换汤不换药”,还是住宅地产的开发。这种现状,让当前的房地产转型很难被社会和政府主管部门认可,因此也极少得到政策的扶持,这种现象不能单纯责怪相关部门不作为,房企本身还是要从自身寻找问题,采取措施。 以当前国内比较关注的养生养老地产为例,产业基础本就相对薄弱,经营机构、服务人员和水平均远落后于发达国家,养老设施也严重不足,市场需求量巨大。此类产品本可成为房地产开发企业转型过程中,在产品结构中可以重点配置的产品类型。但是,由于中国国情,又鉴于养生养老产业的特性,传统快速销售的开发模式很难持续。而相关的经营与服务机构十分匮乏,让房企资源整合之路变得无比艰难。自然,开发利润预测也不能令人满意。最终形成了现在的“雷声大、雨点小”局面,做起来的项目许多又采用了折中手段,也无法让世人认同。所以说,一个市场发展的不规范,每个市场主体都有责任。而对于从事最主要资源整合,并承担投资风险的房地产开发企业而言,自然更希望市场的规范化和成熟。可惜现实短期内还无法让人能够放心大胆地干活。由此可知,房地产企业的生存基础还是比较薄弱的,仅住宅领域相对成型,其他类型产品均存在不同程度的障碍和瓶颈,让房地产开发企业的转型之路荆棘丛生。 房地产无论是不是国民经济的支柱产业,但它提供了人民居住、生活、工作、娱乐休闲的建筑空间,与每个人都息息相关,与国民经济的每个部分都密不可分,因而扶持房地产转型,也应成为政策导向的重要目标,否则房企找不到方向,只能胡冲乱撞,最终对谁都没好处。 |