京城楼市“欲跌还羞”中秋成交量陷冰点

　　在新一轮调控政策接连出台的影响下，今年8月份，上海楼市迎来“史上最淡”8月，环比成交量下滑约25%。不过，专家指出，尽管少数楼盘价格有所松动，但购房者期待的实质性降价局面仍未出现，如果开发商接下来仍然没有给力的优惠举措，“金九银十”期间，上海楼市很有可能继续胶着。

　　在政策调控预期仍然严厉的市场大环境之下，上海楼市在原本就是传统淡季的8月，创下了2005年以来楼市同期最低水平。来自中国房产信息集团的数据显示，2011年8月，上海共计供应69.4万平方米新房源，环比7月供应量减少19%，同比减少13%；成交57.6万平方米，环比成交量下滑25%，同比下滑18%。中国房产信息集团数据还显示，8月份，上海市房产企业销售金额十强的总额为41亿元，环比下滑37%，同比下滑42%。

　　业内普遍认为，8月份上海楼市成交量下挫的主要原因之一是新盘供应量减少。中国房产信息集团分析师薛建雄认为，7月中下旬上海楼市出现的一轮市场上升征兆，主要就是供应推动的集中成交，而实际市场情况还很不理想。到了8月份供应量回落，市场成交量自然下降。

　　同时，业内人士认为，虽然供应量减少，但由于大量需求在政策调控下受到抑制而积压，上海楼市仍呈现供大于求的态势。汉宇地产市场研究部的报告显示，虽然8月份是传统购房淡季，但上海楼市8月份成交量成为近5个月以来的新低，说明政策调控对市场的影响巨大。

　　开发商将密集推盘谨慎降价

　　“金九”已到，经历了“史上最淡”8月的开发商推盘意愿有所提升。汉宇地产市场研究部认为，“金九银十”期间，开发商为完成各自原先制定的目标，势必会出现扎堆推盘现象，为了使自身产品更具竞争力，开发商很可能加大优惠幅度来吸引准购房者目光。

　　金九银十’向来都是开发商一年中回笼资金的大好时机。我认为，在此期间，为加快新盘的客源争夺，开发商进一步采取小幅降价或者变相促销手段的可能性较大。二手房房东如能在市场变化中积极调整好心态，成交套现的几率会比较大，继续观望只会增加变数。”汉宇地产董事总经理施宏叡表示。

　　同时，汉宇地产统计数据显示，近期部分开发商出于自身运营角度，开始调低价格，“主动降价”将是支撑市场回暖的唯一动力。据统计，近期开盘项目当月的平均销售率，已由去年下半年的60%～70%，大幅下降至30%～40%。基于房源库存压力考虑，不少面临成交受阻问题的房地产项目，很可能会为了刺激销售进度，采取加大打折力度的方式来促销。

　　不过，有不少业内人士认为，上海楼市的胶着状态可能仍将继续。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，虽然开发商在9月到10月会有比较密集的推盘计划，但他预计，价格方面的让步大部分会维持在5%~10%“一个相对谨慎的尺度”，对二手房东的心理冲击仍然比较微弱。

　　北京房地产交易管理网数据统计显示，8月份北京楼市二手房住宅签约套数为8158套，新建商品房住宅签约套数为5506套，合计签约13664套，环比下降22.9%，同比降幅达29.6%，比2009年同期下降64%。

　　8月楼市成交量创下了近3年以来的新低，这意味着，在楼市传统旺季到来之时，今年楼市将迎来一个最不真实的“金九银十”。一方面，在成交清淡和信贷收紧的情况下，资金链条绷紧的开发商，将不得不选择降价冲量的营销方式，而9月、10月作为刚性需求凸显的季节，是冲量的好时候，这也就意味着，“金九银十”有可能出现量涨价跌的局面。另一方面，由于楼市调控的力度不仅没有减弱，相反，呈现出了长期化和扩大化的特点，因此，消费者的观望情绪只会有增无减。在这种情况下，即使开发商有心降价冲量，量也未必上得去。追涨杀跌，是一贯的市场心理。正是因为这些原因，一些开发商甚至已无心利用“金九银十”冲量，转而投资商业地产——另一个风险也开始积聚的领域。

　　这些迹象表明，今年“金九银十”注定会失约，这没有悬念。有悬念的是，一个成色不足的“金九银十”，能否看作楼市拐点将至的先兆，甚至是开始。

　　从市场角度看，成交量暴跌，一线城市的一、二手住房价格倒挂趋势出现，这些信号与金融危机发作时极其相似。此外，截至8月31日，124家房地产上市公司存货10281.9亿元，同比增长39%；总负债11681.3亿元，同比也增长了39%。一切都似乎在表明，楼市供需关系确实将发生变化。从政策角度看，温家宝总理在新近在《求是》杂志上发表的《关于当前的宏观经济形势和经济工作》中，用较大篇幅阐述了确保房地产市场调控效果的意义和决心，强调“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。明确的政策阐述，表明楼市调控的进程不会停止。

　　尽管趋势十分明显，但是仍然不能代表楼市拐点即将确立。中国指数研究院发布“百城价格指数”显示，7月份全国100个城市住宅平均价格同比仍在上涨，北京、上海等十大城市涨幅虽然持续缩小，但绝对价格仍在高位。此外，尽管融资渠道被近乎完全堵上，但大开发商仍然钱粮充足。这特别表现在，尽管在重点监测城市，土地流拍大幅增加，但在二、三线城市，开发商仍在拿地。事实上，到8月底，124家房地产上市公司现金流有2119.8亿元，同比还增长了12%。这表明，其抗打击能力仍很强大。温家宝总理在文章中表示：“买卖双方仍处于观望和博弈阶段，市场陷入僵持和胶着状态”，这代表了政府对现阶段楼市作出的判断，这一判断也表明，楼市拐点尚未到来。

　　更重要的是，要看到现在楼市的成交清淡与金融危机爆发时楼市的下滑，完全是市场的选择。也就是说，在现金为王的时代，买卖双方自动达成了一致：买的一方缩减投资，卖的一方放缓扩张，共同迎接不可知的未来。如今楼市的清淡，并非是市场意志的结果，而是出自政府意志。是政府在更宏观层面的判断下以强硬的调控措施，造成了楼市的变化。这意味着楼市拐点即使到来，也不易确立。一旦经济基本面发生变化，或政策面有所放松，反弹就会立至。

　　因此，“金九银十”失约，不是楼市拐点指标，而是楼市僵持的指标。僵局之中，随政策起舞，应该是最明智的选择。