土地频流拍将间接影响保障房建设

　　上周，广佛国际商贸城两地块接连遭遇流拍，佛山土地市场由此拉响警报。南都记者本周展开的一项调查显示，佛山土地市场自限购以来流拍个案显著增多。

　　在土地市场遭遇冷场的，多是高总价、高单价的商住地块。限购以及近期一系列本地房地产调控措施的出台，让以往活跃在佛山土地市场的品牌房企，特别是上市公司集体消失，而一些民营房地产企业瓜分了剩下的一些中小型商住地块。

　　土地市场流拍增多，地市前景不明朗，也会间接影响佛山的保障房建设。在资金吃紧、进度加急的情况下，保障房想继续从土地出让金中获取资金变得异常艰难，这和限购下房地产商拿地意愿减退，形成了一对无法调和的矛盾。

　　流拍地块总价高单价高

　　佛山土地市场“退烧”，似乎是从限购实施之后开始的，其间，禅城、南海均有地块流拍。而在上周，两宗总价近10亿元的商住靓地流拍，则备受市场瞩目。

　　上周拍卖遇冷的两宗商住地，均位于广佛国际商贸城区域。根据政府规划，这两宗地块将建成香基河国际滨水社区，两地块占地面积合共约17万平方米，总建筑面积超过58万平方米，起拍总价达17.9亿元，起始楼面地价均为3088元/平方米，但都无人报名竞买。

　　与这两宗高价地块遭遇类似，今年禅城区推出的最大一宗商住用地，也在6月份遭遇流拍。这一位于南庄生态区的商住用地，起拍价为9亿元，起始楼面地价也高达4809元/平方米，最终这一地块也因无人竞买而遭遇流拍。

　　这些总价高昂的商住地，出让时的际遇在限购之后就急转直下。3月18日限购令出台当天，南海狮山两宗捆绑出让商住地块就因无人问津取消拍卖，两地块合计总价超过10亿元。以南海区为例，今年流拍的5宗商住地中，4宗均为限购后流拍，且总价均过亿元。

　　在世联地产佛山公司董事总经理刘世恩的观察中，限购以来，佛山流拍商住地块的主要特征就是“高”。他分析称，流拍的地块都是总价高、单价高的地块，发展商面对目前的市场环境，普遍对一次性投入巨大的资金态度谨慎，造成了这些商住地流拍。

　　融资难房企无力圈地

　　几乎每一次房地产调控，都会让土地变得低迷，此次也不例外。在限购政策不断加码的情况下，佛山市场大环境不乐观，成为束缚发展商大手笔圈地的主要原因。

　　8月份以来，佛山市场政策环境进一步趋严。一方面政府出台了加强购房资料审核的新政，让依赖外地客源的楼盘受冲击不小，另一方面银行信贷发放依然不乐观，首套房利率上浮10%的现象极为普遍，开发贷发放也无放松迹象。

　　在这种情况下，佛山区域的发展商回笼资金的前景仍不明朗。近期，广佛板块临近广州的楼盘普遍反映客源受到冲击，而面对新盘蜂拥而出的市场环境，禅城楼盘降价走量的压力也在增大，包括碧桂园城市花园在内的城南大盘，普遍把价位调整至8000元/平方米上下，比五一期间再次降低10%左右。

　　地产经济学家邓浩志就指出，资金困境是发展商拓展市场最大的难题。他表示，一方面，发展商资金回笼速度受到市场环境打压，普遍存在资金回笼困难；另一方面，信贷收缩，发展商在获取新土地之后的融资渠道变得异常狭窄。“谨慎拿地放缓节奏，是一个普遍选择”。

　　业界分析称，佛山土地市场今年的供应量还将持续放大。五区均有一些高总价、高单价的商住用地“待嫁”，但在市场环境不见好转、房企资金普遍吃紧的情况下，发展商拿地信心并无“回暖”迹象，这会让今后佛山土地市场的供应前景更加严峻。

　　品牌巨头“减持”放缓拿地节奏

　　近期开始浮现的土地流拍现象，也在一定程度上反映着一些品牌发展商拿地谨慎、放缓开发节奏的策略。这种策略调整，不仅在佛山，在国内多个城市均有体现。

　　今年实施限购以来，佛山土地市场的买主当中，“招、保、万、金”为代表的上市品牌房企几乎全部消失。除了王府井、广百百货等商业巨头借机进入佛山市场之外，在佛山已经耕耘多时的品牌房企，基本都没有再拿地。

　　上市房企在土地市场不断紧缩，是全国性的政策调整。日前，万科董事长秘书谭华杰就曾对外表示，上半年万科在拿地方面比较谨慎，这一方面体现了公司谨慎拿地的一贯原则，另一方面公司认为未来可能会有更好的拿地机会，而其余不少上市房企，也在今年上半年减少拿地。

　　不过，在佛山的一线上市房企，普遍有充裕的土地储备。如保利、万科、中海、招商等上市公司，在佛山市场都有至少一个以上全新未开盘储备用地，因此短期内大投入拿地的迫切性并不大。

　　一些高地价项目销售前景不明朗，也是佛山上市房企不急于拿地的原因。记者从一些外来和本土品牌房企处获悉，包括桂城、罗村、里水和乐从多个原本今年将推的全新在建项目，都纷纷推迟到明年发售。

　　在这些推迟发售的全新项目中，有不少都是楼面地价超过3000元/平方米的高价地块。一位房企负责人表示，现在镇街市场销售压力巨大，连城区楼价都已经是8000多元一平方米，高地价项目今年“根本没得玩”。

　　“他们如此谨慎拿地，还是一个信心问题。”刘世恩就分析，对后市判断不乐观，是佛山发展商，特别是品牌房企在土地市场出手谨慎的原因。

　　数据对比

　　流拍宗数尚未及2008年

　　据不完全统计，今年前三季，全市商住地流拍为7宗，这些流拍的商住地，普遍都是高总价、高单价地块，不过这并未影响整个土地市场的基本面，中小地块成交仍然活跃。而前三季流拍7宗的数据仍远远未及2008年同期。

　　近期佛山土地市场成交的重心，除了商业地块之外，商住用地几乎都是中小规模的。6月下旬，位于里水和罗村的两宗商住用地，分别以2 .922亿元和1.92亿元的总价成交，后者经过25轮叫价，高出底价近5000万元。由于土地规模相对不大，参与竞价的以本土中小型企业为主。

　　而顺德区、禅城区限购以来成交的过万平方米商住用地中，总价普遍都在二三亿元，超过5亿元者寥寥。拿地公司基本都是本土的民营房地产企业和一些从别的行业转行而来的新晋房企，如年初南庄拍出的一宗地块，就被一个本土陶企竞得。

　　记者调查中也发现，虽然目前大地块出让前景受阻，但佛山土地市场冷清程度远不及2008年。2008年，同样身处调控漩涡的佛山土地市场，当年前三季度全市流拍、流挂经营性商住地高达34宗，仅顺德一区就流拍10多宗商住地。

　　焦点

　　保障房资金筹措或受影响

　　佛山区域的发展商拿地谨慎，也在一定程度上影响着政府的土地收入。在一些发展商眼中，这是一种不可调和的矛盾，会对佛山大力推进的保障房建设产生负面影响。

　　2011年，佛山市计划建设保障性住房21000套，落实为71个项目，其中公租房建设数量为16636套，占任务总数的78%，其余是廉租房和经适房，保障房建设量数倍于往年。在6月份召开的全市安居住房工作会议上，五区合计的数据显示，保障房开工率不到3成，主管部门坦言资金压力巨大。

　　为此，五区都在挖空心思筹措资金推进保障房建设，应对10月份的“国检”。禅城区率先提出了商品房用地配建保障房用地，而南海区则将人才公寓纳入保障房范围，顺德区则鼓励企业进入保障房建设领域，各区都试图利用市场途径解决资金紧缺的问题。

　　根据住建部的要求，各地保障房资金来源主要是土地净收入的10%.虽然佛山国土部门并未透露年初至今的土地出让收入，但和去年同期相比，各区卖地成交情况普遍有所回落，一些业界人士也透露，“五区政府今年卖地压力巨大。”

　　有数据显示，今年前8月，京沪广深以及其他7个重点城市，大半土地出让金收入同比都出现了明显下跌，其中跌幅最多的达四成。在广州，财政部门透露，上半年广州市国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元。

　　在今年限购令出台后不久，一位佛山上市房企的负责人就曾评价，保障房建设的主要资金来源是土地收入，而限购令出台后市场必然走向低迷，发展商肯定会保守拿地，政府土地收入减少也是可以预见的，这中间形成一对无法调和的矛盾。