公寓或成房价松动突破口
或许是限购令的“催生”作用，又或许是自身的发展规律，2011年的商业地产完成了一次爆发式的生长。从各种商铺到集中出现的城市综合体 ，青岛楼市中的商业色彩似乎一夜之间便蔓延开来。而与此同时，嫁接于各类商业体上的公寓类产品也大批量地涌进了市场，由此带来的直接结果就是，各类兼具投资和自住的公寓以供大于求的姿态现身于世。虽然其都具备了不限购、不限贷的特质，但是由于市场本身的冰冻，加之购房者对升值预期的减弱，公寓类产品似乎既不叫座，也不叫好，而它们将担当起促进房价松动的急先锋。 市场现状1 小公寓扎堆上市，市民却不埋单 青岛市的酒店式公寓出现于2002年末，2002年10月24日新世界(8.78,-0.04,-0.45%)数码港·三度空间的推出标志着这一新兴产品在青岛的诞生。比较其他二线城市，青岛市市场上这一新兴产品概念的推出相对较早。此后，随着市场的日渐发展和成熟，包括酒店式公寓在内的各种投资性质的公寓开始逐渐流行起来。从2010年开始，小公寓就开始较多地进入人们的视野，尤其是万达·39克拉的销售，让很多购房者趋之若鹜。 市场认可度的提高也吸引了更多开发商的参与，在已经进入第三季度的2011年，投资型小公寓的供应量大幅增加，市北区、崂山区、四方区、李沧区、城阳区都有他们的身影，这其中也不乏大鳄的作品。 开发商争相入驻的结果是，市场出现供大于求的局面。比如小公寓集中地带之一的辽阳西路和海尔路片区，鹏利南华利源国际公馆和证大大拇指广场提供了大量的投资型小公寓。两项目所在区域均属于商业欠发达区域，这些公寓产品的出现也基本上都是依托于城市综合体。 CBD区域也是深受小公寓青睐的地区。包括诺德广场、燕归堂在内的多个公寓项目扎堆上市，由于有了万达·39克拉的铺垫，该区域日后的公寓竞争将十分激烈。四方区保利·里院里的公寓产品均价达到了11000元/平方米，而该项目也是四方区为数不多的公寓提供商。李沧区的商业氛围历来浓厚，因此也吸引了不少开发商的青睐，李沧宝龙城市广场、苏宁电器(11.10,-0.04,-0.36%)广场以及早前上市的伟东·乐客城公寓部分都让李沧市场的公寓供应量充足。城阳区的IMAGE时代中心也是当下比较受关注的一个商业综合体，其公寓部分也正在进行市场推广。 市场现状2 市场遇冷，争相打出优惠牌 限购令终于还是让楼市出现了较大幅度的震动，相对于刚性需求人群的看楼热，部分跃跃欲试的投资客急刹车，入市步伐减缓。本以为限购令会成为商业地产的催化剂，没想到，却同时也把不少投资客阻挡在门外。这不禁使以投资客为主要目标客户的公寓大受影响。据了解 ，9月部分主推酒店式公寓等投资型产品的楼盘销售骤然遇冷。而这与当前的大环境、投资者的增值预期以及供应量大有着密不可分的联系。 记者在走访各楼盘时发现，不少楼盘的客流并不密集，显然众多的刚性需求者并不适合这类产品，他们的关注目光更多地集中在普通住宅产品上面，所以小公寓产品目前面临着比较严峻的去化压力。刚刚开放售楼处的诺德广场人气并不旺，三三两两的到访客户并没有形成太多的实质性成交。6月份开盘的证大大拇指广场的官方统计销量也只有260余套，这个销售数字与其即将打造的崂山新商圈氛围并不匹配。鹏利南华利源国际公馆目前由于销售不畅，也推出了一次性付款9.6折优惠，按揭9.8折优惠的购房活动。 由于区域的不同，公寓的价格也都参差不齐，鹏利南华利源公馆的起价为13480元/平方米。证大大拇指广场的售价相对较高，其均价达到了17800元/平方米。CBD区域内的诺德广场的售价虽然尚未对外公布，但据业内人士估计，其售价多半要超过17000元/平方米。 |
