沪公房出租违规抵押“遗案”调查

　　根据相关法律法规，“已出租的公有居住房屋不得抵押”。如果抵押，租住居民即使办理房改购房手续也难以办理房产证，抵押权人的债权得不到保障，抵押权人将房屋拍卖，竞得者则无法过户。

　　这种最“悲剧”的事情，让上海闵行区的原动迁安置小区——“黎明花园”中1000多套房子的近一半房源全遇到了。从2008年前后发现“已出租的公有居住房屋又抵押又拍卖”开始至今，当地市一级政府部门虽已成立专门协调小组，但3年过去几乎没有实质性进展。

　　“上个月，我们终于意外发现了惊人的进展，所涉这些房子的抵押登记已经被取消了，以行政强制的方式。”9月6日，一位专程从浙江赶来的债权人大惑不解：“债权人的钱还没还，作为债权人主要权利保障的房产抵押登记居然被强制取消，这笔拖了多年债务，难道要因此不了了之？”

　　作出行政撤销决定的，是不久前由上海市领导参加的一次例会。借款人则是当年动迁安置项目“黎明花园”的开发商上海鑫昌房地产开发经营总公司（以下简称“鑫昌房产”，法定代表人俞长仁），和鑫昌房产签订参建协议的是静安区建交委。

　　有接近的知情人士称，这些公租房违规抵押贷款的总额约1.38亿元，这些钱去哪里了，估计只有俞长仁等少数人知道。至于静安区建交委方面，因“11·15”火灾已经换了一拨人，而且原先这拨人是否与此有关，也依然是个谜。

　　疑问：债未清、抵押悄然撤销

　　本报曾在2008年11月期间连续三周报道“黎明花园”公租房违规抵押的爆发和相关进展。2008年11月已经由上海市建交委、房地局等多个部门组成协调小组处理此事，但未有实质性进展。

　　让本报记者意外的是，上述那位来自浙江的债权人近日提供了一份上海市会议纪要，并表明，“这份文件是上海市闵行区房地产登记处提供的。”此次会议纪要详细描述了“黎明花园”公租房违规抵押的经过。

　　黎明花园项目由鑫昌房产于1996年投资开发建设，静安区建交委通过参建取得1000多套房屋的使用权（房屋产权仍归鑫昌房产所有），用于安置静安区动迁居民。房屋竣工后，鑫昌房产取得了大产证。1997年静安区动迁户相继入住，鑫昌房产为动迁户办理《租用公房凭证》，并按规定收取租金。

　　此后，鑫昌房产将登记在其名下的455套公房（黎明花园登记在其名下房屋共530套，其中公房485套）分别抵押给10个自然人、3家银行、3家企业，抵押债务本金共计1.38亿元；有269套公房经法院判决抵押合同有效。

　　但是，由于鑫昌房产抵押债务余额（部分已偿还）及其他欠债（2067万元）未偿还，共有16家债权人提起诉讼，243套房屋产权被7家法院（包括浙江、安徽等2家外地法院）冻结。有73户动迁居民按公有住房出售政策购房后，因房屋被抵押、查封无法办理房产证。

　　该会议研究决定中提出，依法撤销全部公房抵押登记，考虑到撤销抵押登记后会引起债权人的强烈反应，由市金融办、闵行区加强与10个自然人、3家银行和3家企业的沟通。

　　“我们是最近再次去闵行区房地产登记处要求抵押房屋依法续封的时候，才发现相关抵押登记已经被取消。”这位来自浙江的债权人表示。

　　在闵行区房地产登记处随后发出的告知书称，现经市有关部门认定，上述房屋为已出租公有住房，根据《上海市房地产抵押办法》第六条（九）项规定，“已出租的公有居住房屋不得抵押”，已依法撤销相关公有住房抵押登记，“如有异议，可提起行政复议”。

　　“肯定要复议啊，这是债权人最后的债权保护，债未还，一旦抵押取消，债权人的利益毫无保障了。”这位浙江的债权人表示。据了解，该债权人为自然人，所涉债权2000万元，涉及50多套抵押的上述公房，已经提起了行政复议。