全球对查封房产的需求趋势

　　查封房产（distressed property）是指背负了止赎令的房产或由其抵押权人挂出出售的房产。查封房产的价格通常低于市价。英国皇家特许测量师学会的最新报告显示，在2011年第二季度，全球对查封房产的需求急剧增加，预计在未来3个月将会供不应求。

　　在英国皇家特许测量师学会（RICS）全球查封房产监察报告中，有超过8成的受访者表示第二季度专门基金利息水平有所增长，其中3/4受访者表示需求水平甚至高过上一季度。事实上，超过半数受访国家第二季度对查封房产的需求净资产数字相对超过了第三季度的预期供应量，其中以日本、中国和新加坡最为显着。

　　第二季度，投资者需求增长最明显的国家是日本和匈牙利，净平衡值分别从+6升至+68和从+3升至+64。在意大利、波兰和俄罗斯，代理商报告了显着的需求态度转变——从消极转向积极。然而，该调查显示一些国家的查封房产仍然供过于求，最明显的是爱尔兰、意大利和英国。

　　RICS全球查封房产监察是一个季度性的报告，揭示全球25个商业房地产市场的发展趋势。一个国家查封房产数量的增加可以视为一个消极的经济指标，而减少则可能是经济复苏的信号。

　　大多数受访国家的房地产专家预计，未来3个月，可供应的查封房产将会增加。爱尔兰、西班牙和意大利有最高的取消抵押品赎回权比率，而在巴西、马来西亚和俄罗斯这一比率则最低。有趣的是，南非的代理商报告了形式的急剧转变，现在预计第三季度查封房产将会大量增加，与2011年前3个月的负净平衡值相反。

　　RICS首席经济学家西蒙·罗宾逊说：“看到代理商报告投资者对查封房产兴趣的季度性显着增长是非常有趣的。从某种程度上说，这或许可以视为一个令人鼓舞的发展，是对房地产行业前景充满信心的一种举措，尽管大部分的新闻报道所传递的是一种更为保守的态度。”

　　他补充说：“然而，要牢记的是，这些结果是具体到特定国家的，最负面的数字来源于那些经济受挫最强烈的市场。”

　　在英国，第三季度查封房产的供应预计会远大于投资者的需求，并且供应以一个更快的速度持续增长，而该季度投资者需求微降。尽管英国银行利率保持在0.5%，目前经济形势的不确定仍然意味着货币政策委员会须对政策持观望态度并继续改善，从而给房地产部门一些喘息的空间。

　　本季度在巴西，投资者的需求下降，净平衡值从0降到-23。展望未来，代理商同样预计在未来季度查封房产的供应会大幅下降，与上一季度房源增加的预期相反。这就是说，随着普遍认为的资本价值可能在未来几个月进一步上升，房地产市场仍然稳固。

　　第三季度，中国市场上的查封房产预计仍然会下降，虽然会比前一季度缓和，第二季度净平衡值从-34升至-20。中国未来对查封房产的需求仍会远大于供应，这与商业市场价格会进一步上涨的预测相一致。

　　根据该调查，第三季度，印度对抵债房产的需求看起来超过预期的供应水平，第二季度专门基金需求出现了大幅上涨。同时，供应步伐预计仅略有上升。

　　俄罗斯房地产专家预计第三季度查封房产会持续下降，尽管跌势比之前的速度稍缓。相反，代理商则指出了投资者需求的一个全面积极转向，净平衡值从第一季度的-11升至第二季度的+17。因此，该国的查封房产价格看起来在下一季度将会趋于稳定。

　　本季度，西班牙经历了一个相当强烈的投资者需求波动，净平衡值从第一季度的+24升至+56。然而，葡萄牙甚至经历了一个更为剧烈的需求波动，净平衡值从第一季度的+4升至+53. 西班牙和葡萄牙都名列2011第三季度查封房产供应预期水平的前5名，净平衡值分别为+70和+60。因此，不足为奇的是，两国的房地产专家都报告说，第三季度供应会大于专门基金的当前需求水平，可能增加现有的价格下调压力。