限价限购不如限转让

　　今年下半年上海将正式启动建设限价商品房，先在浦东临港新城地区试点。首批开工建设的限价商品房约1.5万套，明年可达到预售标准。所谓限价商品房，就是“双定双限”的特殊商品住房，即定区域、定对象、限交易、限房价。据报道，上海限价房价格将主要根据成本来销售，定向销售给“人才”，为防止寻租，对交易做了限制，具体为其产权初步设计为10年内不允许转让。

　　限价房的核心是以计划定价代替供需定价，以行政分配取代市场分配，本质上解决不了分配中的公平性难题和定价中的资源配置效率难题。现在推出10年限制交易期，有一定作用，但不能从根本上解决以上问题，而且存在政府与购房者对房价风险的不合理分担。

　　限价房的定价难题依然无解。国内的限价房其实并不算是什么创新，某种程度都是从香港1970年~2003年盛行的“居者有其屋”（简称居屋）计划模仿而来。香港的居屋，规定出售房屋价格为市价的六成，5年内限制交易，如果要上市交易则按市价四成补交政府。北京、广州等地的限价房政策与其十分近似。就上海而言，实际上嘉定区从2008年就开始试行新建小区配建1%~5%的保障性用房，这一配建部分以折扣价配售给特定对象，并有限制转让期，限制期内转让将由政府以特定价格回购。同时，限制交易期不能完全消除寻租空间，而行政主导的分配，公平性始终是难题。

　　针对限价房试点，笔者建议，与其在出售时候费心设计“限价”，不如出售时候不“限价”，只规定限转让期，在限转让期间限价。也就是，政府只需筹措一批特定住房，不妨称为“限卖房”，给出10年内不可以交易、如果交易只能由政府最高原价回购的规则，由有资格的购房者自己决定出价，通过拍卖或挂牌形式以最高价竞标获得指定住房，房价上涨收益全无，而房价下跌风险自负。“限卖房”无投资价值，只有使用价值，真正剥夺了住房的投资功能，让住房彻底回归居住本质，最大可能压缩对住房的投机炒作空间。这样定出来的房价才是最理性的，完全基于住房的居住功能价值，完全没有投资投机泡沫。这样，既让政府严守规则制定者角色、避免直接干预市场定价，从而克服价格形成机制难题，也解决了分配难题，不仅保证那些确需要特殊照顾的特别人群有长期稳定住房可住，而且是让这些人中最有急迫居所需求的人优先获得住房。如果需要特殊照顾的特别人群，对“限卖房”不感兴趣，那说明他们把资产增值看的比“住有所居”更重要。政府只应该负责居民的居住权，个体的资产增值不是政府该负责的。

　　此外，应明确规定，限卖房10年内不得转让出售。如果确需因为家庭迁移或工作调动等原因转让，以最高不超过原价的价格卖给政府或公共住房保障机构。相关机构在处理好搬迁和重新装修等事宜后一个月内重新将该住房拿出挂牌交易，仍只限认定资格者竞购，对下一个中标购房者，仍然执行10年的禁售期。以后依此类推。

　　以上规定就约束了，购买限卖房非但没有投资升值的可能，还要面临房价下跌的风险。这样才能让购房者在购买限卖房时更加理性地出价，真正是出于解决居住需求，而不是投资需求来购房。只有这时候房价才恢复到住房居住功能价值所对应的真实价格，完全没有投资投机带来的泡沫成分。在这时候，只有真正有急迫住房需求的人，才会考虑购买限卖房。如果都认定为人才或需要照顾的特殊群体，那么达到基本门槛之后，就很难说谁比谁更需要照顾，这时候就需要经济学上所说的“显示偏好”，让需要者自己权衡和做决定。通过这个方法，能让想投机炒作的人没有机会浑水摸鱼，社会也不会觉得购买限卖房是占了社会的便宜。

　　当然，以上只是笔者对实现住有所居与治理房价所提出的一些最新的、可能还不很成熟的思考。具体操作中，能否缩短禁售期，或参考香港允许居屋第二市场的做法，禁售期满若干年就可以自由转售给符合资格的认购对象，然后禁售期顺延，这样是否会在不刺激投机前提下对购房者保护更多，这些都是值得讨论的。