二三线限购不会全面铺开 让价出货是智慧选择

　　邓志旺深职院管理学院房地产研究所所长

　　●短期内政策风向仍会从严，当下正在执行的调控政策至少会持续到明年上半年。

　　●价格受限，但产品质量、营销、服务还是要做到位，因限价减少产品投入是短视行为。

　　南都：楼市是政策市，政策制定要看经济环境。对当下的经济环境你的判断如何？

　　邓志旺：判断楼市政策风向应该放到经济大环境中，如果现在经济过热的经济形势不改变，楼市政策也不会改变。当前整体经济收紧，C P I持续上行，利率、货币政策就会一直向上走，否则就是违背了经济调控原则。中央认为房地产泡沫大，同时从维稳的角度，也希望房价稳定，短期内政策风向仍会从严。

　　南都：限购、限贷、限价等调控政策被认为是短期行为，你怎么看？

　　邓志旺：就我所见，限价以来深圳入市的新盘价格大跌的很少，多是噱头多过实际，二手房市场的降价幅度也很小。应该说，从当下实际成交来看，调控对楼价的影响还是不大的。在这种情况下放松调控，我认为是不可能。从近期二、三线城市限购范围扩大，央行几次提高准备金，二手房按评估价征税等政策来看，房地产调控风声仍然很紧，目前正在进行的调控政策我认为至少会持续到明年上半年，同时不排除新的信贷收缩政策。

　　南都：楼盘销售价格受限，开发商若要追求利润最大化，就必须要降低成本。

　　邓志旺：虽然价格受限，但产品质量、营销、服务还是要做到位，企业口碑很重要，楼市动荡时期尤其如此。过去一轮楼市调控中，我们看到不少楼盘暴露出质量问题，售后服务也问题多多，产生了比较恶劣的影响。而真正的品牌开发商，则较好地做到在逆境中维护品牌。逆境过后，得以维护的品牌将能创造更大价值。

　　南都：那么在当前的政策环境下，房企要怎样做去维护品牌？

　　邓志旺：简而言之，就是坚持提供精品。做品牌、形象一定不是一朝一夕的问题，是一直持续的工作。企业要做“百年老店”，就要坚持精品原则，这是对购房者负责任的体现，也是对企业自身负责任的体现。如果在市场好、资金充裕的时候，大手笔投入维护，而形势不好、压力大、现金流紧张的时候，就减少对产品、服务的投入，会使企业持续性受到影响。所以企业应该要有长远眼光，对旨在长远发展的企业来说，市场调整时正是企业发展品牌的机遇。

　　二、三线限购不会全面铺开

　　苏武康深圳市新智达投资策划管理有限公司总经理

　　●限价、限购、限贷这些政策预计在未来1-2年都不会有太大的变化。

　　●房地产企业从下半年开始资金压力比较大，降价会相对较多地出现。

　　南都：如何看待中国的宏观经济形势？对房地产行业有何影响？

　　苏武康：首先整体外部环境不是很好，欧债危机、美债危机相继出现，国内通胀压力很大，中小企业经营困难，今年中国的宏观经济不会像以前那样还能够保持10%的增长。近期的市场利率不断提高包括首付比例的提高，让首次置业的人群负担和压力都比较大。行业内来看，房地产企业从下半年开始资金压力比较大，降价会相对较多地出现。

　　南都：现行的房地产政策未来走向如何？近期二、三线城市扩大限购范围的消息频出，未来在这个方面，你预测会如何执行？

　　苏武康：我国的房地产政策从去年开始一直严控房价上涨，限价、限购、限贷这些政策预计在未来1-2年都不会有太大的变化。近期二、三线城市限购呼声出来，也是国家在进一步表明调控房地产的决心。但是在具体的执行层面，大范围推广和一刀切的可能性不大。

　　南都：资本市场如何看待房地产行业的短期和长期走势？

　　苏武康：作为中国老百姓，追求更好的生活，希望自己居住条件更好的需求是有的，尤其是上世纪90年代以前的房子，无论是户型还是配套都不足，整个行业未来有比较大的发展潜力。中国的城市化进程，如果希望未来5年达到60%，也需要房地产行业的稳健发展，长期来潜力很大。短期内出现的种种问题，主要是在前一阶段发展中欠账太多，比如保障房的提出，也是在解决以前忽略掉的问题。