城镇廉租住房政策两类配租方式经济学分析
廉租住房政策是我国住房保障体系的核心内容之一，早在1999年国家就试想以廉租住房解决城镇低收入阶层的住房问题，2004年起施行的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定将城市低收入者全面纳入廉租住房保障体系，标志着廉租住房政策的全面启动。在我国现阶段，改进和完善廉租住房保障政策，使其实现效益和效率双赢，真正成为向中低收入者、最低收入者、无房户、住房困难户等提供解决住房需求的途径已成为一个亟待解决的问题。 根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第五条规定，城镇最低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。由于租金核减在实际操作中所占比例较小且不是主要的配租方式，本文主要以实物配租和租金配租为研究对象。 一、租金配租方式的消费者效用分析 根据消费者效用理论，假设在一个自由市场上，只有房屋和其他产品两类商品，一个理性消费者可以通过对它们进行适当的消费从而达到最大化自己的效用。此消费者的所有可支配收入Y都被花在了同一时期的这两类商品上：价格为P1的房屋租金和价格为P2的其他产品，这两种商品的消费组合轨迹是预算约束线AB，则有： ，式中的X1和X2分别为房屋和其他产品的消费量。追求效用最大化的消费者会选择切点D(如图1所示)，在此点上房屋的消费量为F，而其他产品的消费量为H。 从理论层面看，如图1所示，租金配租方式增加了家庭总收入，但增加的部分仅能用于改善住房条件，由此家庭的消费偏好发生改变，原本的预算约束线由AB变为AC，无差异曲线斜率变小，由 变为 ，得以与新的预算约束线AC相切。实行租金专用款补贴后，住房面积达到了廉租住房政策需要保障的最低限度G，而同时其他产品的消费量保持在H。租金配租的效果在于住房消费量能够达到政府的资助期望，明显改善最低收入家庭的住房难问题。 然而，在现实生活中，由于我国房屋租赁市场发展不成熟，低档、低租金房源短缺，市场交易信息不对称，保障对象寻找房源较困难，接受租金配租的家庭面临着拿了一定数额的补贴却租不到合适住房的尴尬境地。这些低收入家庭在市场上找不到刚好满足政策标准面积为G的出租房，被迫消费了面积更大的住房 (如图1下图所示)，除去政府补贴的租金还要多付出一部分的收入用于房租消费，这就相应地减少了其他产品的消费量，使其消费量减少到了 ，租金配租在实际运用中使这些家庭改善了个人住房条件的同时却降低了其生活质量。若房屋消费面积增大到 ，用于其他产品的消费支出就会下降到生存线S，这时如果再增加租房支出，低收入家庭就无法维持日常生活的最低标准，从而造成其选择主动退出政策，故租金配租的保障作用有限。 一般来说，只有在市场低标准住房存量达到一定量以后，政府才能实行以租金补贴为主的政策，引导贫困家庭到市场上自主租房。 |
