退地或转手 难道是房价大跌先兆

　　"转手"是求生 还是最后一哆嗦？

　　土地一直以来都被誉为开发商的生命之源， 正是基于此， “拿地” “囤地” 已成为地产商谋其发展不可或缺的功课。正所谓， “手里有粮心中不慌。”

　　可谁都没有想到， 这样的惯例会被打破。

　　谁也不会想到， 手中的粮草有一天会成为 “烫手的山芋”。

　　调控政策的深入、融资渠道的封堵、 “2年大限”的开发周期限制； 面对货币政策、 财政政策、 行政手段这三把威力无穷的枷锁，此前大肆囤粮者不得不“开仓放粮”。

　　如果说去年底今年初， 许多开发商还对后市保持着乐观的态度， 认为当前的困难仅是暂时的话， 半年后的现在，这种乐观正在逐渐消失， 开发商的信心下降到了历史新低。而这无疑是促使退地或转让出现的核心所在。

　　尽管当下昆明开仓放粮者暂未出现， 但私下转让粮草者已不在少数。尤其是在高点拿地， 且地块尚无核心竞争力和支撑点的企业将不可幸免。

　　对于此类现象的出现， 业内人士认为，是企业求生的最佳选择。但也有人认为，此举是其在该行业的最后一哆嗦， 出去将不再有重返的机会。

　　不论是求生的最佳选择， 或是在逃离该行业前的最后一哆嗦， 冷暖或许只有当事者自知。至于对后市的影响， 尚需时日验证。

　　退地或转手 小开发商忍痛 断臂求生法门？

　　曾几何时， 被开发商们竞相追捧的天价土地， 如今却成了 “烫手山芋”。土地市场出让价格不断刷新的盛况已难以再现， 取而代之的却是流拍、 开发商频频退地或转地的消息流传。虽然深陷退地传言漩涡的开发商们或不置可否， 或断然否认，但这已成为小开发商在严政下谋求生路的不二选择。那这种情况的出现究竟反映出怎样的市场现状？它对整个楼市又将带来什么样的影响？未来土地市场的走向将会如何？

　　流拍剧增 转手隐现

　　今年年初， 国十条出台后， 上海嘉定两个地块成为新政后首次退地个案。对此现象， 业内人士分析， 此次退地不仅是为当初的高价拿地买单,更是因为持续收窄的融资渠道, 让房产商 “圈钱” 受阻无力开发,从而把资金链问题从幕后搬到了台前； 与此同时， 浙商财产保险股份有限公司在今年 4 月 14 日经过 91 个回合拍下的地块—— —钱江新城的 8 号地块， 也出现了 “退货” 现象。尽管新政后的诸如类似的退地情况仅是个案，然而， 在这个信息无缝对接的时代， 它的出现难免会给整个楼市带来几许冲击。

　　和一线城市略有不同， 昆明楼市则以流拍为主， 据至祥市场研究部数据显示， 今年 1 月至 7 月流拍土地较多，而在流拍的土地中， 住宅类用地成为流拍量最大的一类用地， 占比为40.33%； 其次为商业土地， 占比达到38.51%。在受楼市调控政策影响的大环境下， 住宅用地成为影响最大的一类用地， 在这类流拍用地区域中作为具有较强开发潜力的二环内板块成为了重灾区。

　　对于这种情况的出现， 至祥置业董事副总经理黄雷认为， 关键在于今年 1 月至 7 月土地放量增加， 尤其是5 月至 7 月供应明显增量，随着供应量的增加， 相应土地的流拍量基数也将增大。不过通过对这些板块流拍土地的分析不难发现， 二环内流拍的区域都集中在南二环周边， 南二环周边由于涉及到城中村、 单位自建房等问题， 且又靠近公路铁路， 在开发上有一定的难度，无疑对开发商的拿地造成一定的信心压力； 并且政府要求每块地的竞拍人数都要在 7 家以上， 在银根紧缩和市场前景众说纷纭的情况下，无疑会造成拿地不踊跃， 部分地块无法达到竞拍规定的条件， 从而造成部分土地流拍。

　　多宗土地的流拍已成为昆明土地市场的真实写照， 其对楼市的影响也显而易见， 然而相比土地、 项目的转手，它的影响无疑是无足轻重的。据了解， 目前昆明已有部分开发商因调控政策的不明朗和自身资金的压力， 已出现了转手的迹象。

　　调控与发展的双重结果

　　任何事情的发生都有其特定的原因， 黄雷认为， 退地或转手现象的出现是政府调控与开发商自身发展考虑的双重结果。

　　在黄雷看来，随着国家对囤地行为的严厉打击， 促进了开发商开工、加大供应， 引导市场平稳运行。而在市场行情扑朔迷离的条件下，开发商则面临退地或转手还是开发的风险抉择。

　　就目前一线城市出现的退地和昆明隐藏的转手行为而言，目前的市场环境已经对开发商的决策起到了重大的影响；而从另一个角度也反映出政府对土地市场监管力度的加强。

　　众所周知， 土地作为房地产市场的源头， 按时开发对市场的供需平衡将起着重要的作用， 因此退地或转让现象不能单一的只结合市场环境进行判断，还需从监管的角度来分析—— —政府为市场的平稳发展， 打击囤地炒地等行为， 迫使开发商冷静拿地， 平稳房价。

　　“退地或转让的出现只是个别现象，不能以此就判断开发商的资金存在了问题，而且还需了解这些从开发商手上退出或转让的土地购买成本、周边房价和未来区域发展等， 尤其是近几年 ‘地王’ 的频出， 在 ‘2 年大限’开发周期限制下， 开发商必需考虑未来开发的收益。” 黄雷表示， 或许一些中小开发商会因资金问题拿出自己所囤的地， 缓解资金压力， 但不代表所有开发商都面临这一困境。

　　就如前不久开盘的滨江俊园·莱茵， 其开发商的降价之举， 被很多人看作房价跳水前的征兆。其实不然， 莱茵的顺利开盘， 并未对市场价格带来较大的波及， 唯一改变的只是人们对市场未来的预判埋下一丝不稳定的心情。

　　随着一线城市出现的退地现象，昆明土地市场近期出现的流拍量也较大，不禁会让人担心昆明是否也会出现开发商退地。对此， 黄雷分析认为， 目前昆明正处于城市快速发展的阶段，对土地的需求量较大， 即使出现退地或转让现象也应冷静看待， 毕竟局部行为不能替代整体， 只要遵循市场规律， 开发商根据自己的自身实力， 冷静判断市场走势， 市场仍会保持一种平稳发展的态势。

　　房价大跌的先兆？

　　在一系列严政的作用下， 目前楼市炒作的风气有所抑制。开发商的退地、 转手都显现出对未来市场的悲观情绪， 那这种悲观情绪的出现是否是房价下滑的先兆呢？对此， 黄雷认为，目前一些地方出现的退地、转让现象更多的是开发商对未来楼市悲观预期的提前释放。如果未来政策仍吃紧， 则退地或转让的可能性将增大。

　　不过，从目前经济的整体走势和开发商面临的财务环境看，单就个别退地或转让现象不能判断市场会出现拐点， 房价大跌的概率不大， 也并非房价起伏的先兆， 盘整的态势将成为今年的价格主导。当前开发商的观望与 2008 年的观望有着本质的不同， 在政策预期稳定后， 严格调控的深入有望使地产成交和开发回归正常水平。

　　此外， 目前严厉打击开发商囤地行为已成为政府规范市场的重要手段。只有敦促开发商积极开工， 加大有效供应， 才会从根本上缓解房价上涨的压力，有利于市场的平稳运行。从目前房地产施工的情况看， 绝大多数施工地块都在 3 年以上， 甚至很多推出的楼盘，开发周期已在 5 年以上。由于当前库存处于历史较低水平， 随着可售面积的持续减少， 未来处于 “2 年大限”的闲置土地将越来越多。届时， 如果市场行情没有大的改观， 退地、转让的可能性将更大。

　　黄雷表示， 从当前市场运行态势来看，成交低迷、 悲观预期仍居主导，一些拿地成本较高、自有资金情况紧张、 对未来市场看淡的开发商将更多地选择退地、转让来减少经营风险。而自身实力较强、 土地储备充足的开发商有可能采取先开发、 慢供应的策略， 规避政策的限制， 通过以价补量实现超额收益。从后一种情况看，政府很难以严格统一的标准来衡量供地捂盘行为， 这也给开发商留有了一定的操作空间。如果在具体执行中，政府能进一步收紧力度， 通过多方监督，无疑可以起到以儆效尤的作用。在市场非理性之后， 目前更急迫的是要规范市场秩序，平抑地价过快上涨， 从而换得楼市长期健康发展更多的空间。