通过地价上升推动房价上涨盈利模式将转变

　　在“2011年博鳌房地产论坛”上，阳光100集团董事长易小迪认为房地产基本大环境是没有改变，城市化人口比例要从现在的50%上升到80%，还有4-5亿人口要进城，房地产基本发展环境、广阔市场还是存在的。中国城市化还在继续进行，这次严厉的调控加速了中国城市化往二三线城市的转型，城市化热点已经不在沿海大中城市或者一线城市，而开发商的盈利模式也将发生变化，通过地价的上升推动房价上升这个周期应该可能要转变了，与之相适应的盈利模式可能要结束了。

　　第一，未来一轮城市化的主体如果到三线城市的话，房价可能会稳步上升，小幅度上升，或者有涨有跌。二三线城市土地不那么稀缺，此外宏观调控政策在抑制住宅价格上升方面会有很多政策将继续延续下去。易小迪说，“我们基本上三分之二的毛利空间来源于房价的自然上升。在这个过程，投资带来了主要的价值。而真正的产品开发只创造了三分之一不到的利润。”

　　第二，中国平均房价已经相对较高。6月份美国房价跌破每平方米1000美金，7月初我国全国平均房价是每平方米5535元。“是不是我们要涨到超过美国？”他说，“房价继续疯涨的时代不能更长期延续下去了”。

　　总之，房地产企业来源于投资升值的盈利模式很可能在这一轮城市化过程中会受到很大的挑战。土地储备放过一两年自然就会赚到30%、40%以上的毛利的情况难以延续，粗放式经营模式会面临很大挑战。