新城房价集体下探 “黑七月”重压开发商
尽管北京的房价统计在加入“保障房价格后”被下降，惹起了不少社会非议，但是从最近新入市的一些项目来看，北京房价确实走入了下行通道。 在通州，继珠江拉维小镇推出特价房后，通州又一大盘加入特价房系列；在大兴，旭辉御府“高质低价”的特价房对周围楼市产生了巨大的冲击，不少楼盘相继调整价格；在房山，中铁长阳国际城的1.25万元/平方米成为了热销的代表，有项目开始跟风这一价格。 “在这两个月我们的确看到了新入市项目的价格出现了一定的下滑，一方面是由于大量的郊区低价盘的入市，引发了老项目推出了特价活动；另一方面这段时间内没有高价盘入市。”亚豪机构的分析人士向记者表示。 新城房价集体下探 “1.25万元/平方米叫板‘长阳’”的巨幅广告矗立在京石高速路上。继中铁国际城限价房后，房山又一低价盘即将入市。 记者了解到，打出这个广告的为房山翠林漫步项目，其参照目标直指此前热销的“中铁长阳国际城”。该项目销售负责人张翼向记者表示，“我们项目之所以打出这个价格一方面是由于长阳板块项目集中竞争压力大，另一方面是由于开发商是一家‘新’公司期望借此打开公司知名度和快速回笼资金”。目前该项目正在蓄客期，8月底将正式开盘。 翠林漫步1.25万元/平方米起的价格对周边的项目产生了巨大的压力，“刚刚等到中铁长阳国际城卖得快差不多了，又来了个翠林漫步，这不是逼着大家降价吗”？周边一项目的开发商向记者表示。 和房山的暗战不一样，通州和大兴的价格战已经越发明朗。 华业东方玫瑰作为通州为数不多的百万平方米大盘之一，近期将推出近60套特价房，价格较此前每平方米下调了约1000元。另据该项目售楼员透露，部分较低楼层单价甚至只在1.45万元/平方米左右。 除华业东方玫瑰外，M5朗峰近期也推出部分房源“2万抵10万”的优惠。位于通州新城核心区的月亮河公园也拟在本月下旬推特价房网拍活动，精装小户型起拍价约2万元/平方米，而月亮河目前在售房源报价2.6万元/平方米。同时，在7月份更是有珠江拉维小镇“均价1.45万元/平方米”等活动。 但目前来看，促销的行为带来的效果并不大，特价促销并未带来太明显的成交量回升，通州年内供应的6个住宅项目合计供应3356套住宅，截至目前签约总套数只有520套，而且大部分都为均价1.6万元/平方米的东方玫瑰签约，其他项目的签约套数都非常低。 7月开始，大兴区的促销项目明显增加：旭辉御府、波普工社、CAGO寓所等楼盘不是推出特价房就是利用折扣降低房价来吸引购房者，其中旭辉御府更是在推出100套特价房的基础上再次加推50套特价花园洋房，此行动确实一定程度上助推了销量。 从目前来看，继去年冲击3万元大关失败后的大兴和通州房价，在一系列调控政策的打压下，也失手于2万元关口，房价回落到2009年上半年的水平。目前通州和大兴的价格均在1.7万元/平方米左右，而房山则止步在1.4万元/平方米的水平上。 “黑七月”重压开发商 随着“国五条”的出台，楼市成交量继续走低，给楼市的价格调整带来了压力。 根据亚豪机构统计数据显示，7月北京共有21个项目开盘销售，继6月达到顶峰之后，开盘量又有所减少。但是其中有纯新盘12个，成为了今年内新盘上市最为集中的一个月。 但是7月入市项目大面积滞销，成为年内销售最差的一个月份，截至7月末，21个开盘项目的平均销售率仅为13.3%，创年内新低。开盘“日光”、“日清”已成历史，21个开盘项目中，有10个项目在7月开盘当月成交套数低于10套，个别项目甚至出现了零成交，销售最好的首开国风美唐项目，尽管以低于周边3000-4000元/平方米的价格开盘，当月销售率也仅为71%，大部分项目销售率均在20%-30%之间。 特别值得注意的是，目前北京楼市滞销的项目大部分为中小房企所开发。 以2011年中国房地产上市公司综合实力榜为准，一百名以后的定义为中小房企。据链家地产市场研究部统计，截至目前，北京新建商品房库存10690套。大型房企所占库存比重约为35%，中小房企占65%，承载库存量为6.9万套，市值大概超过3000亿元。 中小房企抵抗风险能力不强，如果政策环境依然紧张，不排除出现大幅跳水的可能性。 同样，在二手房市场也是阴云密布。根据九九房后台监测数据显示，7月北京二手房网络均价为2.46万元/平方米，环比下跌0.32%，部分区域的二手房价格下调加速。总体而言，购房者期待的实质性下降尚未出现，市场观望情绪仍高。 7月，北京二手房网络挂牌量呈现持续增长的态势。二手房供给的增多，主要原因是调控政策效果已经显现，以及对今后调控从紧的预期，部分投资型业主对房价下行的预期增强，选择抽身离市。“在通州、大兴等远郊区，二手房市场供给明显增多，网络房源增量明显。”九九房市场负责人分析认为，“这些区域也正是投资客比率比较高的地区。受该区域内房源增多的影响，这些地区的房价将有进一步下调的空间。” 投资客抛售、交易量连续3个月低于8000套的警戒线，预示着未来二手房的调整已经到了临界点，到时势必影响到新房市场。 |
