楼市调控目标应将消除暴利放在首位

　　楼市调控一年多来，虽然政策极为严厉，措施一个接着一个，但是，房价却岿然不动。于是，有人担心，楼市调控将无疾而终，更有人希望，国家应采取更加严厉的政策，坚决把房价压下去。房价不降，决不罢休。

　　而事实上，房价只是房地产市场各种矛盾和问题的一种表现形式，本质是暴利形成的资产泡沫，以及由此形成的房地产市场发展不健康、行为不规范。房价不降，预示着房地产市场的暴利依然存在，泡沫没有刺破。

　　国家统计局最新公布的70个城市房价数据也显示，在一线城市房价开始趋稳的情况下，部分二三线城市却呈现出继续上涨的格局，少数城市还涨幅较大。有人将其归咎于这些城市没有实行“限购令”，希望将限购范围扩大、限购城市扩容。

　　限购一定程度上确实起到了遏制房价上涨的作用，但是，谁都清楚，限购不是长久之策，限购政策范围过广、时间过长，会严重影响房地产市场的消费信心，影响房地产市场的可持续发展。而随着限购时间的延续，其作用也会大打折扣。因为，限购的最大效用，就是控制炒房，减少住房的投机，而无法从根本上解决房地产市场的本质问题。

　　也正因为如此，笔者认为，要从根本上解决房地产市场面临的各种矛盾和问题，就必须透过现象看本质，从过多地关注房价转向关注暴利。可以这样说，只要暴利一天不消除，房价就一天不可能降下来。

　　一般情况下，房地产市场的暴利，主要表现在三个方面，一是开发暴利，二是投机暴利，三是行政暴利。投机暴利，在限购政策下，部分城市已经得到了有效遏制。但是，开发暴利和行政暴利，依然十分明显。

　　就开发暴利而言，政策层面带来的暴利已经空间越来越小了，开发商拿地的成本越来越高，而房价在调控政策下上涨的速度已经明显放缓，加之货币政策的紧缩，融资成本也越来越大。只要不再出现政策突然放松的现象，这一层面的暴利已经没有多大的空间。但是，囤地暴利却依然十分可观。据有关方面提供的数据，到去年底，开发商手中的闲置土地，仍高达18万亩。而这些闲置土地，多数都是开发商在金融危机爆发前后拿到的，有的闲置时间长达5年以上。也就是说，从拿地到现在，很多土地都已经大幅升值。因此，即使房价不再上涨，开发商也已经赚得钵满盆溢了。

　　而从行政暴利来看，无论在什么政策环境下，政府都是房地产开发的最大受益者，也是暴利的最大获得者。地方政府所以热衷于炒城市建设概念、炒地价、炒房价，目的都是一个，就是从房地产市场取得最大的收益。只要政府在土地上“挣钱”的目标不调整，思路不改变，房地产市场的暴利就不可能消除，泡沫也不可能挤干，房价也就不可能下降。

　　那么，如何才能消除房地产市场的暴利、刺破房地产市场的泡沫呢？笔者认为，可采取以下几个措施。

　　首先，规范地方政府的行为。地方政府的行为是否规范，是决定楼市调控能否取得实质性效果的关键，也是房价能否实质性下降的关键。要规范地方政府的行为，单纯依靠几个文件、政策，召开几次会议是不可行的。就目前而言，要使地方政府能够全力支持楼市调控，一方面，必须下达地方政府控制房价的数量指标，完不成指标，对党政主要负责进行问责；另一方面，对已经下达的保障房建设任务，必须不折不扣地完成。如果在完成过程中出现“水分”，也要对党政主要负责人进行问责。问责的同时，要与干部的升迁结合起来，凡是楼市调控工作没有做好的地区，一律不予调整和提拔。

　　第二，改革和完善财政管理体制。针对地方过度使用“土地财政”的现实，对税收和土地收益的分配作出调整。为了鼓励地方发展实体经济，对现行的增值税、企业所得税等分配比例进行调整，降低中央的分成比例，增值税降到50%，企业所得税降到30%。对土地出让收入和与土地出让相关的税收，实行中央与地方共享，中央拿50%，地方拿50%，从根本上遏制地方的“土地财政”冲动。

　　第三，科学核定开发利润。一方面，由物价部门核定房价，房价利润不能超过15%。超过15%的部分，要么是将销售房价调下来，要么由政府与开发企业分享，且分享部分必须中央拿50%；另一方面，对土地增值收益，实行政府与开发商共享，政府拿大头，开发商拿小头。对违规囤地，坚决按有关规定无偿收回。

　　楼市调控必须把目标放在消除暴利、挤干泡沫上。只有这样，房价才能真正降下来。