房价波动是年内房地产市场主流

　　在国家对房地产调控持续的政策背景下，上海房地产市场在2011年下半年将面临大考：成交量萎缩引发的房价波动将不可避免，部分房企为平衡资金紧张采取促销手段进行阶段性房价调整将在后市陆续影响市场格局。

　　今年上半年，各地政策为配合中央对房地产市场价格调控，先后对年内房价涨幅控制提出了承诺。但由于市场惯性及买方市场人气未散，房价下行局面一直处于僵持阶段。可以预期，无论中央及地方政府，年内对房地产市场的调控政策只紧不松，这种政策背景下，僵持了半年的房地产市场，今年下半年会出现几个明显走势：

　　一是以限贷、限购为核心的政策，会发挥市场叠加效应。目前的房地产消费群主要集中在经济富有者，其中较大幅度是带有房地产投资性质。限购会对第二套房的购买控制成为本轮控制投资性及改善型号需求者的核心武器，直接打压了市场流量，上半年已经显示出其调控流量的成果。下半年限购令的持续。将形成叠加效应，既控制刚性流量，又产生因流量萎缩而形成的价格波动。

　　二是开发商资金短缺持续导致阶段性促销。今年房地产融资平台的严控，使不少房企的资金外循环系统处于断路状态，要维持生存，只能依赖于市场销售量来补给。经过多次调控“坚持就是胜利”的习惯意识，在本轮调控中开发商们已感受到政府的房价调控决心，上市房企的报表要求，民营企业的灵活应变及部分房企资金过于紧张，都会引发以市场促销方式来平衡年内资金的状态，因此，开发商抱团取暖的格局不会存在。下半年各种促销方式的出现势必会形成卖买双方上半年市场僵持的格局，让房价波动拉开一个缺口。

　　三是大盘、新盘压力加重，成为房市价格波动的重点区域。综合开发企业势必要顾及多个项目的平衡，顾及现有项目及新项目的拓展，换句话说，无法长时间等待市场修复。项目公司特别是新的项目公司前期投入资金量集中，需要吸引市场资金来消化资金紧缩局面，运用市场规则来阶段性促销是唯一途径。可以预见，大盘、新盘的市场压力巨大，谁先出手谁拥有市场流量的竞争态势会在今年年内从口号变行动，而新盘价格调控的灵活性大，会反过来影响老盘及市场价格局部下行。

　　下半年“楼市年度价格成绩单”会露出水面。局部、个案的价格曲线对整个市场会有巨大影响。但房地产调控的长期效应是否能实现，却仍是个谜。房地产企业以局部牺牲来求得中长期发展，多年来在楼市获利的房地产双方，仍未损失对中远期市场期望。因此，年内是对开发商的考验，远期却是对政府房地产调控更大的考验。