专家建议改善和加强土地调控

　　北京怀柔地区一宗建设用地规模达576.49亩的房地产开发用地，正静待政府收储。

　　月3日，北京市土地储备中心发布关于取消直接入市交易的公告。公告称，“对于经审核已具备入市条件的项目，须最迟于2010年12月31日前完成全部上市前期手续，具备发布交易公告条件，逾期将纳入政府土地储备”。同时公布了“取消直接入市交易资格项目清单”。

　　这则公告立即引起了广泛关注，有业界人士认为取消直接入市交易直指囤地，与当前房地产市场宏观调控的精神保持一致。在前述公告中也明确提出，这一举措是“为加大土地供应、加强闲置土地清理力度”。

　　《中国建设报·中国住房》记者采访了解到，这是推动土地公开交易进一步制度化、规划化的一项具体措施，有利于避免“毛地出让”引发的种种问题。同时，相关专家提出，中央政府宏观调控意图在地方落实的时间差尤其值得关注，其中折射出了当前房地产市场调控所面临的复杂环境。这也正是管理层提出“包容性增长”所必须面对的现实之一。

　　“8·31”过关的权变之策

　　记者了解到，前述怀柔576.49亩项目并没有出现在这次北京市土地储备中心公布的项目清单中。该项目由某上市公司2006年接手开始运作至今，仍未完成土地上市前期手续。据了解，在项目用地范围内共有8个土地使用权人，其补偿工作直到2009年中期尚未完成。与相关土地使用权人就补偿事宜的谈判是制约该项目前期手续的关键因素。

　　此次列入清单的项目多多少少都存在类似情况。这也是一些房地产开发企业被指囤地时的委屈所在。“毛地出让”是由来已久的一种现象。尚无地方规划管理部门出具的规划条件，甚至征地、拆迁、市政建设工作都没有进行的土地已经进入市场开始流转，甚至多次转让形成“炒地皮”的现象。

　　此次北京土地储备中心公告取消的土地直接入市交易，正是“8·31”过关时采取的权变之策。

　　年3月，国土资源部、监察部联合发文，规定2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在之前处理完，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。

　　北京知名地产人朱亮告诉记者：8·31”过关时，一些开发企业与土地方已经签订协议，但程序上没有走到土地出让的状态，由原土地使用权人主导开展土地整理相关工作，经规定的土地评估以后，直接进入土地公开交易市场进行招标、拍卖或挂牌出让，完成出让程序后，土地购得者向相关政府部门支付土地出让金，并向原土地使用权人支付补偿款。

　　在允许直接上市交易时，土地上市的法律主体有可能是原土地使用权人，原土地使用权人负责将生地做成熟地，主导实施征地、拆迁和市政建设等土地整理工作。取消直接入市交易后，任何现状的国有土地均由政府土地储备部门收购，并在完成土地整理后形成供应，土地评估价格加上补偿价格构成土地交易成本价格，在交易市场上实现的最终土地购置费用一并支付给政府土地储备部门，土地购得者不再向原土地使用权人支付补偿款项。

　　朱亮认为改变的好处显而易见：首先，政府进行土地整理的资金更有保障；其次，在土地整理的具体环节，包括征地、拆迁和市政建设等具体工作中，政府部门运作比原土地使用权人主导更有优势，计划性更强，在土地形成有效供应方面可以有更好的节奏感。而由企业主导的土地整理进程往往面临太多的不确定性，迟迟难以形成有效供应，造成事实上的囤地。

　　但是，和所有的行政性措施一样，取消直接入市也会带来另一方面的问题。朱亮认为，短时间很难看到土地市场发生实质性的变化。“从政府土地储备中心的资金运用状况和实际操作状况来看，并不是想象的那么一步到位。因为土地储备中心编制有限，项目多了也不一定能忙得过来。”

　　“土地收储是国家政策的大方向，北京取消直接入市交易不过是这一大方向下的具体措施。”朱亮的观点在业内有一定代表性。

　　供应环节亟需制度创新

　　“按道理不应该有这种情况（指土地直接入市交易）！”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，直接入市交易，可能出现土地权属交易过程中政府监管缺位的情况。

　　“中央政府态度明确，就是要保障普通住房的用地供应，强调供应的有效性。”邹晓云说，“重点是地方政府的利益和中央政府的管理目标不一定一致，甚至有地方政府可能把中央政府政策当作手段去运作，市场上要地的时候停供，不要地的时候猛供。”

　　邹晓云说，现在是政府统一进行土地出让，最重要的前提是政府要确保市场的需求。“年度土地供应计划的完成情况，仍然要打问号。”关键是供应不到位，一部分供应量并没有有效进入市场，供应结构也有问题，还有供应节奏的问题。

　　“年度土地供应计划应更具体，需要有一些非常具体的要求，明确上市用地的技术标准，同时也要明确供地时点。”邹晓云认为，“开发商拿在手中随意变更，怎么赚钱怎么搞，那样的供地还有什么意义？”

　　这一观点不乏市场现象支持。别墅用地早已经叫停，但市场上从来不缺别墅和类别墅产品的供应。在项目用地范围内，划出一部分用地建设低密度产品，实现项目市场形象高端化，抬高整体项目定价，在项目其他用地上采取更高密度的建设来平衡整体用地的规划要求。这些别墅、类别墅项目的问世，当然必须经过了相关部门的规划方案审批许可。这不仅仅是“商业智慧”的力量，更有相关主管部门的纵容或者默许。

　　国有土地储备部门回收土地供应权力只是土地供应制度完善的开始，改善和加强土地调控需要在土地收储和供应的更具体的环节上进行更多制度创新。

　　邹晓云认为，最主要的问题是要区别对待。“普通住宅主要用于解决居住问题，不是用于投资，（至于有人用于投资完全是另一回事），政府应该尽量控制价格。统一走竞价路线可能会抬高价格，这样的土地供应就没有将资源配置到位。但是商业用地，住宅中的高端产品用地，还是应该进行竞价。”