荷兰法国的贷款担保制度

　　住宅贷款担保体系在一些市场经济成熟的国家已经建立和完善起来，虽然组织和运作模式不同，但都起到了提高中低收入阶层的住房购买力、促进住宅产业发展和分担金融风险的作用。

　　为了消除社会各界对住房公积金支持保障房建设的疑虑，也为了保障性住房建设的良性发展，建立专有的担保机制十分必要。何为贷款担保制度？是指专业担保机构以第三方信用来保障放贷人不因借款人违约而出现损失。住宅贷款担保由借款人以合法的房产向担保公司进行抵押反担保，一旦借款人出现违约情况，担保机构先以自己的资产赔付给放贷人，之后担保机构获得贷款剩余主张权利，向借款人追索。对于放贷人或放贷机构而言，有了担保的贷款，就无需多虑违约风险，也不用处理违约房产的繁杂手续，这将大大刺激放贷积极性，也会降低放贷成本。

　　住宅贷款担保体系在一些市场经济成熟的国家已经建立和完善起来。虽然组织和运作模式不同，但都起到了提高中低收入阶层的住房购买力、促进住宅产业发展和分担金融风险的作用。限于篇幅，本文重点介绍荷兰和法国对保障性住房开发与建设的贷款担保机制。

　　荷兰人口1600万，660万套住房中的240万套由455个带有福利保障性的社会租赁住房协会提供，解决了35%-40%人口的住房问题。在上世纪80年代之前，荷兰租赁住房协会也是通过国家贷款来解决资金需求的，这给政府预算施加了直接的压力。到20世纪80年代早期，政府压力空前严峻，国家债务快速上升，遂于1984年取消，改为由住房协会提供国家贷款。

　　在此背景下，1983年成立了社会住房担保基金 WSW ，为住房协会借款提供担保，至2004年，已经有93%的协会加入该基金，2008年贷款担保余额为740亿欧元，年内新增110亿欧元。1988年又立法设立了中央住房基金（CFV），这是一个住房协会的共同基金，由各个会员住房协会每年提取其租金收入的1%作为资金来源，相当于一个应急储备，在住房协会发生一般性融资困难时第一个出面解决，当解决不了时再求助于WSW。

　　荷兰政府还为住房协会贷款的担保提供反担保，中央和市政府各承担50%。这样，由CFV WSW 政府担保所形成的三级担保网络，给予了社会租赁住房协会融资有力的保障，住房协会财务成本长期保持在较低的水平，不仅在资本市场常享有利率相当优惠的贷款融资，财务运行也相当稳健，即使2008年的全球金融危机也没有带来太大的麻烦。2009年，住房协会的贷款利率只比银行间掉期利率高出30-50个基点。

　　再看看法国的情况。战后法国政府进行了大规模的住房重建，主要办法是成立低租金住房建设机构（HLM），向中低收入家庭提供低租金福利住房，政府给予HLM补贴和长期低息贷款，教会和慈善机构也发挥了很大的作用。在法国，大部分的社会福利住房是由HLM建设和管理的。HLM是一系列地方自主组织的联合体网络，有300多个公共办公室和340个私营化公司在负责管理，他们接受的资助用于开发新房和维修旧房，但不能用于日常经营，这些贷款都得到了CGLLS 公共租房合作担保基金 的担保。正是有了CGLLS的担保，同时与法国住房储蓄系统的结合，HLM的融资成本才能一直保持低水平，租金才能做到只有市场租金的50%-60%却仍然可以正常经营，而不需要政府的大规模公共财政补贴。

　　总之，从国际经验看，盈利性差、风险性高的公共住房建设贷款十分需要有专门的、独立的担保机制予以配合和支持，控制风险和转移风险，否则将很难可持续发展。就算勉强运行，也会消耗大量的公共财政资源。

　　（作者系复旦大学住房政策研究中心执行主任）