关于房价等突出问题难以解决的原因探讨

　　进入21世纪后，我国城镇年住房建设一直保持过大规模。过大规模持续的时间越长，产生的“副作用”便越大，而与其伴生的房价不断过快上涨，会导致不断地产生一般性泡沫。在今后的宏观调控中，应切实控制住房建设总规模。

　　继前五个原因之后，本文将从历史深处开始，探讨有关房价等突出问题很难解决的第6个原因，即没有对住房建设规模进行总量控制。

　　曾经提出过的要求。在1999年初召开的全国建设工作会议上，时任原建设部部长的俞正声提出，实行住房商品化后，必须对住房建设规模实行总量控制，以保证可持续发展。在2003年国务院发出的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，又把投资增长过快（含建设规模过大）列为突出问题，要求各地认真解决。遗憾的是，各城市一直都没有控制住房建设规模。2003年以后，我国每年住房投资的增幅多在20%以上，一直处于过快发展的态势。

　　曾经提出过的住房建设规模规划。1996年6月，原建设部印发了《建设事业“九五”计划和2010年远景目标纲要》，提出了2001年-2010年平均每年建设城镇住房3．35亿平方米的长远规划，人均略高于0.8平方米。这个数字按照国外大多数国家的经验而言，是比较合适的。

　　一年后，城市化进程加快的趋势开始显露。在一次研讨会上，专家预计到2010年，我国城镇人口将会超过5亿甚至接近6亿，因而建议2001年-2010年的年住房建设规模，可以扩大到4-5亿平方米，但不宜超过5亿平方米，以利于较长时期内的可持续发展。

　　但是，进入21世纪后，我国城镇年建设住房规模很快就超过6亿平方米，并一直保持过大的建设规模。

　　两个指导思想。一是通过房改加快住房建设，解决好广大居民，特别是中中、中低和低收入居民的住房问题，实现“住有所居”的目标；二是加快住房建设，使之成为新的经济增长点和消费热点。总结这几年的经验教训可知，必须把解决居民住房问题放在首要位置，以此为出发点带动住房建设的加快发展。

　　可事实却是，截至2007年，每年新建廉租房投资还不到住房投资总额的1%，每年新建经济适用房投资只占住房投资总额的5%左右。这就意味着，此前各年住房建设规模的过快增长，主要是商品房的过快增长，而供应中中、中低和低收入居民的保障性住房则严重不足。这也证明从2007年开始我国政府决定大力建设保障房是完全必要和正确的。

　　对大规模住房建设的综合评价。笔者认为，大规摸住房建设的积极作用主要有：对国内生产总值的年增长做出1 2个百分点的贡献；许多城市新建的房地产总量翻番，实现了“旧貌换新颜”；许多城市的财政收入有40%甚至更多一些来自房地产，增强了经济实力；带动了几十个相关产业的发展；大幅度提高了居民平均居住水平。而“副作用”主要有：较大份额地依赖高收入者和部分中等收入者的住房投资；“助推”房价的持续高涨和多建大套型高价位住房；维持房地产业的高额利润；支撑“土地财政”；造成了大量新建住房的空置。

　　由于大规模建设时间还不长，这些年来我国政府又不停顿地进行宏观调控，有力地抑制了副作用的“量”和“面”。因而总的说来，前一阶段的发展，仍以积极作用为主。

　　但要郑重指出的是：住房建没的过大规模持续的时间越长，产生的“副作用”便越大，绝不能长期继续。特别要看到，住房建设的过大规模与其伴生的房价不断地过快上涨，会不断地产生一般性泡沫。日本的房地产泡沫经过30年的积累，终于形成危害极大的泡沫经济，这一沉重教训值得汲取。因此建议，在今后的宏观调控中，应切实控制住房建设总规模。