央企房地产退出棋局

　　近期，央企再次被推到舆论的风口浪尖。

　　先是有媒体指出，除个别央企挂牌转让涉房资产外，71家央企超200家地产公司仍未清退房地产业务；再就是银行间流传一份监管机构向商业银行发布的房地产央企“红名单”，仅对16家房地产主业央企提供开发贷款授信，原则上不对16家以外非房地产主业央企提供新增房地产开发贷款；接下来就是国资委有关负责人通过《人民日报》重申，78家正在有序退出，且其房地产业务占整个房地产市场份额不到1.5%。

　　国资委的官方表态并未平息舆论对于央企退出房地产业务进展的口诛笔伐，多方用“磨磨蹭蹭”来形容这一举动，更多质疑接踵而来。一时间，央企退出房地产的进展真相、78家与16家作何打算、国资委的棋局如何谋划，都成为关注焦点。

　　真相：78家正在大规模徐徐退出

　　“现在央企对房地产业务非常谨慎，地产非主业央企的现有地产业务正在大规模退出，这是事实。”某国资委人士对《中国建设报·中国住房》记者表示。这一表态与前述国资委负责人表述基本一致。

　　这一表态得到了曾担任多个省市国资委、经贸委管控顾问的华彩咨询董事白万纲的认同。他告诉记者，国资委今年3月的决定是“善意的”，事实上的国进民退压抑了民营企业的发展，国资委想以牵涉面广、关注度高的房地产业退出为导向来制造或推进国退民进的趋势。“这个意图是绝对真实的。但是事实上，央企蜘蛛网般的牵扯面，导致目前不可能像公众预期和判断的推进那么快。”

　　“央企早就在响应这种号召了。去年下半年以来，市场上基本没看到16家以外的央企拿地了，这已经是非常积极的响应信号了。这次媒体流传的银行停止对16家以外央企授信开发贷款，也是已有并已执行政策的再次重申。”中建地产副总经理肖喜学对记者说。

　　而另一位列16家之内的地产主业央企相关负责人对此亦表示：“据我所知，像房地产本来做得也很好的宝钢集团就已经在寻求大规模退出。只是已有的房地产业务也不是那么快就甩得出去，如果着急廉价地卖掉，那就成了另一种国有资产流失。在国有资产流失与退出房地产这两个重要性上，肯定是前者更重要。所以，退出慢些可以理解。”这一来自企业的说法也印证了近日国资委有关人士对媒体的相关表态。

　　央企正在大规模徐徐退出，没能实现公众理想中的预期，这似已是事实。一位接近国资委的人士则为记者提供了另一个观察问题的视角：“房地产产业周期长、牵扯面广，之前很多未做完的事情都得做完。外界只看到央企通过招拍挂市场拿地做开发，其实，并没有看到很多央企背后做的公用事业、履行的社会责任等，甚至有很多拿地时涉及的其他社会承诺还没做完，突然不让做了，利润赚不到了，那之前的付出怎么办，半拉子承诺谁来做？亏空谁来填平？所以很多账得慢慢清算。”

　　质疑：缘于央企被妖魔化

　　即使是事实，也未必能获得认同与理解。公众或民间学者的质疑依然声浪甚高。这里面的逻辑也很明白：你们说是大规模退出，我们怎么看不到？央企都通过层级操作，间接还在做，怎么算退出呢？

　　“央企，重在‘企’，不在‘央’。”白万纲对此这样理解，“质疑央企退出房地产的人既不了解央企历史，也不了解国资委意图，也不清楚央企运作模式。”在他看来，央企一度存在被妖魔化的嫌疑。

　　上述国资委人士对记者指出，国资委从李荣融在任时就提出抱主业、压层级的要求，做强主业战略规划，这一点从来没有改变过。国资委代表国家通盘布局央企经营，不会只是针对房地产产业如何。对于已经下发的清退指令，肯定会严格执行下去。

　　但是，央企在发展中背上了过重的包袱。一方面没有财政支持，在作为市场主体竞争时，有很大的成本劣势，市场竞争力方面还有很大的建设空间，特别是一些行政强制合并的央企，有其名无其实的问题一直存在；另一方面，又要发展以保证国资委交给的主业板块任务，并且在有的限制领域代表国家行使经营权。这种局面或正是白万纲所指的央企历史。

　　“要发展就得用能干的人才，所以很多央企领导人是从一线核心子公司干上来的，上来之后都带着一种强烈的愿望，想把自身企业所在板块做强。这时，却出现了非常大的资金缺口，又不能靠传统的财政渠道解决，所以，进入房地产业就成为很重要的一种方式，客观上是为了解决发展问题不得已而为之。”白万纲进一步阐述。

　　上述接近国资委的人士也提到，目前78家做房地产的央企，主要都是超级多元化的央企，“而在已经注销、核销了很多非主业资产的情况下，还有这么多央企是多元化的，这就说明它是一个历史错误，是历史问题，从这个角度讲是房地产业在为历史买单。房地产等于是多元化央企为自己划拨的一块高获利资产，自行解决转制、改制后子公司的发展问题。全属于央企的地产资产的确不大，但是各地子公司合作的项目很多。”

　　正是因为上述源头问题，加之央企体量大、层级多，和各级政府打交道的接触面宽、深、大，所以牵一发而动全身，即使是国资委所称的业务份额不到1.5%的规模，也会呈现出很大的影响。白万纲对此归结为，“做房地产显得很扎眼，退出房地产也显得很扎眼，这是一个蝴蝶效应的放大”。

　　月3日中国社会科学院发布的2010年《企业社会责任蓝皮书》指出，2010年国有企业的社会责任指数（28.9分）仍领先于民营企业（13.9分）和外资企业（8.1分）。其中，国有金融企业得分最高（38.7分），中央企业紧随其后（37.3分）。

　　棋局：16家必须下好通盘

　　一只手要挣钱，另一只手要完成国资委交给的任务，历史上的亏损不得已需要用房地产去抵冲，这是非地产主业央企过去涉足房地产、而今退出进展缓慢的逻辑。如果说这些都可以理解的话，那么78家的问题仍需时间去厘清，而16家作何打算？

　　在年底集中供地的土地市场里，16家央企的身影随处可见。这又一度引发外界对16家地产央企的质疑：在严厉的调控背景下，央企的行为有无偏颇？

　　“央企的拿地行为与宏观调控，这本身是两个维度的问题，不能混为一谈。”上述央企负责人认为，“既然有这个行业，就不是专门针对央企设立什么游戏规矩，这个行业就是一盘棋，房地产企业不拿地拿什么做开发要素？”至于“央企制造地王”的话题，他直言：“拍地王并不可耻，正是没有行贿、没有私下交易，才只能拍得地王。”

　　这似乎颠覆了某些人眼中，因央企与政府间天然的协同关系，必然存在大量利益输送，资源禀赋竞争不公平的感受。但“央企反而不搞私下交易”，这恰也是白万纲与肖喜学不约而同提到的重要一点。

　　白万纲说：“其实根本不存在央企不计成本的问题。央企有巨大的信用额度与资源，它必须用掉，这也是经营者保值增值必须做的事。”

　　肖喜学研究认为，纵观16家地产央企，由于历史沿革的原因可以分为三大流派：一是建筑派，即本身就是做建设、建筑的，顺势做了房地产，包括中建、中铁建、中冶等，这部分最多；二是外贸派，即对外开放之前，这些央企可以做外贸，积累了金钱和一些商用物业，包括中化、中粮、五矿集团等；三是窗口公司派，即当年国家对外业务的几个窗口公司，最先接触了香港、澳门等地的地产业务，有了发展，如南光集团、港中旅集团、招商局等。“这三类地产央企做得好不仅是正常的，而且是必须的，这无可非议。”

　　白万纲也表示16家央企的保留是必须的。“我个人主张央企必须做房地产。央企在实现利润的过程中能完成国民财富的转移支付。比如，国家投资10万亿元做战略型新兴产业，这将成为经济转型的根本，整个中国这么多年的奋斗模型彻底改变，整个国家地位从重商主义、牺牲环境换崛起到真正崛起。这个钱从哪来？必然还是央企拿做房地产挣来的快钱反哺新兴产业。”

　　然而，房地产的消费压抑了其他消费，导致现阶段只有房地产最赚钱，这也是不争的事实。“资源定价没到位，资源要素调整不到位，这是制度体系扭曲的代价。这个账算不到央企头上。”上述接近国资委的人士如是说。